TRXF11 adquire imóvel locado ao Assaí (ASAI3); veja valores do negócio
O fundo imobiliário TRXF11 anunciou a assinatura do compromisso de compra de um imóvel locado ao grupo Assaí (ASAI3) em Caldas Novas (GO), pelo valor total de R$ 47.127.272,00.
O fechamento da transação ainda depende do cumprimento de algumas condições precedentes. O pagamento será feito em três parcelas, estabelecidas da seguinte forma:
- entrada de R$ 38.832.225,92, sendo R$ 6.606.581,76 em dinheiro e R$ 32.225.644,16 por meio da compensação com os créditos detidos pelo fundo contra a vendedora em decorrência da subscrição de cotas da 11ª oferta de cotas do fundo, ou em dinheiro, com recursos captados na oferta;
- parcela intermediária de R$ 4.147.523,04, com vencimento em 30/12/2025 e correção pelo IPCA;
- parcela final de R$ 4.147.523,04 com vencimento em 29/01/2026, também corrigida pelo IPCA.
O imóvel é uma loja voltada ao varejo, no modelo conhecido no mercado como “big box”, com área bruta locável (ABL) de 13.986,92 metros quadrados, instalada num terreno com área total de 30.375,15 metros quadrados. O cap rate médio estimado da transação é de 8,5% ao ano.
O contrato de locação é atípico, com vencimento em junho de 2041, com multa rescisória que prevê o pagamento antecipado de todos os aluguéis até o fim do acordo. O aluguel tem correção anual pelo IGP-M.
Cotação trxf11
Segundo a TRX Investimentos, responsável pela gestão do TRXF11, a aquisição é coerente com a estratégia do fundo, de reciclar o portfólio a partir da venda de imóveis “maduros” e promover ganho de capital para os cotistas, além de permitir o investimento em opções estratégicas.
O FII cita como exemplo as vendas recentes de um imóvel também locado ao Assaí, mas em Ipatinga (MG), que foi vendido com cap rate de 7% e abriu espaço para o novo investimento.
TRXF11: impacto da nova compra
Os dividendos do TRXF11 não devem ser impactados com a nova aquisição. O guidance segue entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota, com a possibilidade de pagamento extraordinário ao fim de cada semestre, para cumprir a legislação que prevê a distribuição de no mínimo 95% dos lucros em regime caixa.
Após a conclusão, a gestão do TRXF11 projeta um patrimônio líquido de R$ 2,646 bilhões, com 69 imóveis em 38 cidades de 11 Estados e 667.966,74 m² de ABL total. O prazo médio de vencimento dos contratos é de 14,9 anos e a alavancagem do fundo ficará em 24,72%.
O Assaí (ASAI3) deve seguir como responsável pela maior fatia de receitas do TRXF11, com 29,77, seguido pelo Grupo Mateus (GMAT3), com 19,52% e pelo Pão de Açúcar (GPA – PCAR3), com 14,29%.
