A queda da taxa Selic para 14% ao ano tende a mexer com os rendimentos dos fundos imobiliários de papel, sobretudo nos veículos com maior participação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados ao CDI. Esse ajuste, porém, costuma acontecer de forma progressiva, e não de uma só vez.
O Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a Selic de 14,25% para 14% na semana passada. Foi o quarto corte consecutivo, decisão unânime, que levou a taxa ao menor nível desde março de 2025.
Para entender o efeito nos FIIs de papel, a referência principal são os indexadores dos títulos em carteira. Muitos desses fundos compram CRIs cuja remuneração está atrelada ao CDI somado a uma taxa adicional (CDI + spread).
Gerardo Teixeira, analista de FIIs da Suno, aponta que os fundos mais sensíveis são os expostos ao CDI. “A redução da Selic, de fato, impacta os fundos de papel, principalmente os fundos de papel que são atrelados ao CDI, ou seja, que possuem investimentos em CRIs CDI+”, afirma Teixeira.
Como o CDI acompanha de perto a taxa básica de juros, a queda da Selic tende a reduzir a parcela variável nos CRIs indexados ao CDI. “Quando a Selic reduz, obviamente aquela parcela indexada ao CDI reduz. Isso diminui a PMT e, obviamente, tem um impacto nos rendimentos que são distribuídos para os cotistas”, explica o analista.
Na prática, em um CRI de CDI + 5%, os 5 pontos percentuais contratados permanecem, mas o componente atrelado ao CDI se ajusta conforme o indicador oscila.
Impacto nos rendimentos é imediato
Segundo Teixeira, há uma defasagem entre o movimento dos juros e sua transmissão aos pagamentos dos títulos. “O impacto dos rendimentos é de forma gradual, mas não demora tanto”, diz o especialista.
O analista observa que muitos CRIs consideram o CDI de um ou dois meses anteriores ao pagamento. “Então é um pouco mais linearizado, mas, sim, não demora tanto”, acrescenta. Assim, a redução de 0,25 ponto percentual decidida pelo Copom pode não aparecer de forma imediata e proporcional nos dividendos.
Além disso, os FIIs de papel têm composições distintas. Alguns carregam mais CRIs indexados ao CDI; outros possuem títulos atrelados ao IPCA ou combinam indexadores. Por isso, o efeito do ciclo de queda da Selic tende a ser diferente em cada fundo.
FIIs de papel se beneficiam de juros altos
Mesmo após quatro reduções seguidas, a Selic segue em 14% ao ano. Esse patamar ajuda a explicar o destaque recente dos fundos de recebíveis atrelados ao CDI durante o período de juros elevados.
Antes da última decisão do Copom, gestores já citavam os FIIs de recebíveis indexados ao CDI entre os principais beneficiados do cenário. Segundo especialistas, esses fundos conseguiram capturar a remuneração mais alta proporcionada pelo indicador.
O que observar nos fundos imobiliários de papel
Com a Selic em 14%, a remuneração nominal dos ativos ligados ao CDI permanece elevada. Se o ciclo de cortes avançar, porém, FIIs de papel mais expostos a esse indexador tendem a incorporar gradualmente taxas menores às receitas.
O comportamento, contudo, não é uniforme. Além do indexador, fatores como o spread contratado nos CRIs, a qualidade dos devedores, as garantias das operações e a diversificação influenciam o risco e a geração de receitas de cada FII.
Para o cotista, a queda da Selic reforça a necessidade de entender a origem dos rendimentos. Mais do que observar o dividendo de um único mês, vale analisar quais indexadores predominam na carteira e as condições pactuadas nos CRIs.
Possíveis reduções nos dividendos não dependem apenas do CDI. Reservas acumuladas e ganhos com negociações de títulos pela gestão também afetam os pagamentos — um ponto que ganha relevância à medida que o ciclo de juros evolui e abre espaço para uma análise específica sobre o comportamento dos proventos.
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