Mesmo com a Selic em dois dígitos e um cenário macroeconômico ainda desafiador, o mercado imobiliário segue oferecendo oportunidades para investidores atentos. Para Eduardo Barbosa, CEO da Brognoli — uma das maiores imobiliárias de Santa Catarina — imóveis continuam sendo um dos ativos mais resilientes do portfólio brasileiro, sobretudo nos segmentos premium e em cidades com restrição geográfica de oferta, como Florianópolis.
“Mesmo com o custo de capital alto, vemos lançamentos em que quem entra no começo pode triplicar o valor investido em 18 meses”, afirma. “Imóvel segue vencendo a inflação com folga em várias regiões do país.”
Além da valorização patrimonial, Barbosa lembra que o ativo imobiliáio também gera renda — seja por aluguel tradicional, seja por plataformas como o Airbnb. “É um investimento que combina ganho de capital com fluxo recorrente. E, ao contrário de ativos voláteis, o imóvel é tangível, está ali, protegendo patrimônio”, completa.
Barbosa também investe pessoalmente no setor — tanto em imóveis físicos quanto em fundos imobiliários (FIIs). “A diferença é que, no imóvel direto, a liquidez é limitada e a rentabilidade nem sempre é mensurada com precisão. Você só confirma o ganho no momento da venda”, diz. “Já no FII, o investidor acompanha o desempenho diariamente, com liquidez imediata e previsibilidade de fluxo.”
Psicologia do investidor: o que trava a decisão?
Nos artigos que assina sobre o tema, Barbosa recorre a conceitos da economia comportamental para explicar o comportamento cauteloso de muitos investidores diante dos juros altos. Um dos pontos centrais é o fenômeno da aversão à perda, estudado por Daniel Kahneman. “A possibilidade de pagar parcelas maiores agora causa mais desconforto do que a expectativa de ganho futuro. Isso paralisa as decisões”, explica.
Outro viés frequente é o da ancoragem: investidores que se acostumaram com a Selic a 2% em 2020 encaram taxas atuais como excessivas, mesmo que o retorno potencial do imóvel continue alto. “A maioria foca no desconforto imediato e desconsidera o ciclo completo da valorização”, observa.
Dados há — falta cultura de uso no mercado imobiliário
Barbosa também acredita que a inteligência do mercado hoje não está no acesso à informação, mas na capacidade de usá-la de forma estruturada. “Tem muita imobiliária com base de dados excelente, mas sem método. Falta processo, tecnologia e, principalmente, mentalidade digital.”
Na Brognoli, a transformação digital no mercado imobiliário vem sendo acelerada por startups como a Captei, que automatiza a prospecção de imóveis, e a Nia, voltada à digitalização da jornada de captação. “Transformação digital não é só software. É cultura, método e gestão. O mercado ainda usa muito pouco metodologias ágeis e quase nenhuma governança estruturada”, diz.
Barbosa acredita que a IA deve ganhar espaço no setor imobiliário, especialmente para personalizar o relacionamento com o cliente e ampliar a produtividade das equipes. “A inteligência artificial tem capacidade de hiperpersonalizar o atendimento. Isso aumenta a produtividade sem elevar o custo com pessoas”, afirma.
Ele também acompanha com atenção os movimentos em torno da tokenização de ativos imobiliários. “Ainda é cedo, mas estamos vendo as primeiras iniciativas. Pode ser uma revolução na forma de fracionar e dar liquidez ao investimento em imóveis.”
Floripa no radar: alta procura e pressão por infraestrutura
Santa Catarina vem consolidando sua posição como polo de atração para investidores imobiliários. De acordo com a CBIC, o estado teve crescimento de 22% nos lançamentos de unidades residenciais em edifícios em 2024, movimentando R$ 45 bilhões em Valor Geral de Lançamentos (VGL) — puxado por imóveis de médio e alto padrão.
Florianópolis, em particular, segue entre as cidades com maior valorização no país. O preço médio do metro quadrado na capital atingiu R$ 11.971 em fevereiro de 2025, atrás apenas de Vitória, segundo o índice FipeZap. E a presença de compradores de fora do Estado vem crescendo: em alguns lançamentos, eles já representam até 40% da demanda.
“Temos visto um crescimento muito forte da demanda de São Paulo, Goiás, Paraná e Rio Grande do Sul. A cidade oferece segurança, qualidade de vida e uma limitação natural de oferta. Isso sustenta o preço”, destaca o executivo do mercado imobiliário.
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