O mercado de fundos imobiliários atravessa um ciclo de forte oscilação, em meio a juros ainda altos, incertezas fiscais e o calendário eleitoral. Para Tomas Gouvêa, gestor do MAGM11, a taxa de juros segue como o vetor central da reprecificação das cotas, embora o ambiente também gere janelas para quem investe com horizonte de longo prazo.
A Selic está em 14%, e os juros reais dos títulos públicos indexados à inflação permanecem elevados. Na visão do gestor, esse patamar torna a renda fixa mais competitiva e exige um prêmio adicional dos ativos imobiliários listados. “Quando a gente olha essa NTNB com alguns picos que a gente teve, acima de 8,5%, isso influencia muito diretamente essa reprecificação dos fundos imobiliários. Naturalmente, quando a gente teve outros momentos, há cinco ou seis anos, de grande fechamento dessas NTNBs, da redução da taxa Selic e, naturalmente, da redução do juro real, a gente viu um movimento oposto, uma reprecificação para cima dos fundos imobiliários”, afirmou Gouvêa.
Segundo ele, parte do desconto atual das cotas já reflete o quadro de juros altos. A volatilidade recente, contudo, também deriva de outros fatores, como inflação, conflitos internacionais e a frustração com cortes de juros esperados no início do ano. No começo de 2026, a equipe econômica da MAG Investimentos acompanhava projeções de Selic perto de 12% no fim do ano. A mudança do cenário ao longo dos meses levou a uma nova precificação dos ativos. “Quando a gente olha o macro, a gente tem esses dois grandes fatores que acabam influenciando, nesse momento, dado a volatilidade e dado o alto patamar de taxa de juros, negativamente as cotas dos fundos imobiliários. Isso é um fator macro que influencia diretamente toda a indústria”, disse.
FIIs: crédito e novas estruturas em foco
Para o gestor, não é possível atribuir todo o movimento das cotas apenas ao macro. Há tendências específicas na indústria que exigem análise caso a caso, sobretudo quanto à qualidade dos ativos e ao desenho das operações. Um exemplo é o uso de cotas recém-emitidas como “moeda” em aquisições de imóveis e participações. Em vez de captar em dinheiro e depois comprar, alguns fundos têm entregue cotas diretamente aos vendedores. Essa estrutura pode assumir formatos distintos e gerar impactos diferentes, a depender das condições. O ponto crítico, diz Gouvêa, é entender por que o vendedor aceita receber cotas e quais as implicações para os demais cotistas.
Nos fundos de papel, a alta de juros pressiona a saúde financeira das empresas tomadoras de crédito. Uma companhia que contrata dívida a CDI mais 5% com CDI em 8%, por exemplo, sai de um custo próximo de 13% para algo perto de 19% com a elevação da taxa. “Hoje, muitas vezes, esse é o custo do equity, a expectativa que ele teria de remuneração no equity dele, e já está tendo que pagar na dívida. Então, você vê que esses juros altos e a condição econômica atual têm afetado o balanço das empresas e a capacidade delas honrarem suas dívidas”, explicou.
O aumento do risco de crédito pode levar à reprecificação de CRIs nas carteiras. Eventos de inadimplência, ou a simples piora na percepção de risco de um devedor, tendem a provocar ajustes negativos nos preços dos papéis, com reflexos no patrimônio do fundo e no sentimento do investidor.
FIIs: visão de longo prazo e marcação a mercado
Mesmo com a pressão recente, Gouvêa mantém avaliação construtiva para a indústria. Para ele, a queda das cotas não invalida a tese — desde que o investidor entenda a volatilidade e adote horizonte adequado. “Eu tenho uma grande convicção que, por mais que hoje a gente já tenha mais de 3 milhões de investidores e um patrimônio grande listado em fundos imobiliários na Bolsa, essa indústria está apenas começando. Temos muito ainda a ganhar na indústria e o investimento traz uma eficiência que vai além da eficiência fiscal”, afirmou.
Os fundos oferecem acesso a carteiras diversificadas de imóveis ou créditos com gestão profissional, em contraste com a concentração em um único ativo. Para quem mira o longo prazo, a volatilidade pode abrir pontos de entrada, desde que a alocação seja estrutural e não uma aposta de curto prazo na cotação. “Para o investidor que está olhando essa questão como um investimento estrutural, como um investimento que ele quer ter uma parcela do portfólio dele em ativos imobiliários, em crédito imobiliário, a gente tem sim uma oportunidade nessa volatilidade de pontos de entrada. Mas tem que ser com uma visão, naturalmente, de longo prazo para que a gente passe essa volatilidade”, disse.
Na leitura do gestor, a perspectiva de longo prazo segue atrelada à possibilidade de fechamento dos juros após o ciclo eleitoral. Ele não projeta uma queda acelerada, dado o quadro fiscal, mas considera difícil sustentar indefinidamente o nível atual. “Não tem economia que aguente esse patamar de taxa de juros que a gente está há tanto tempo. Essa volatilidade de cotas, exacerbada, é ruim, mas o que o investidor deve entender é essa marcação a mercado”, afirmou.
Fundo aposta em gestão multiestratégia e análise de crédito
Com cerca de R$ 125 milhões, o fundo vê vantagem no tamanho ainda reduzido para a estratégia de crédito, ao permitir pulverização entre operações e ativos. A proposta, porém, não é permanecer concentrado em crédito indefinidamente. “Conforme essa carteira crescer, num cenário que a gente veja também um fechamento maior de juros, a gente pode ter uma posição maior em ativos prefixados, em ativos IPCA+, que também vão ter um benefício no fechamento de juros e, claro, começar a nossa exposição em imóveis, seja diretamente, seja através de outros fundos imobiliários, num cenário que a gente veja um risco-retorno mais favorável a essa classe de ativos”, explicou.
A gestão destaca a análise baseada em fundamentos, especialmente em crédito. Antes de investir em um CRI, a equipe avalia o devedor, a empresa, as garantias, a estrutura e a capacidade de pagamento. “Quando a gente olha uma operação de crédito, a gente nunca está comprando um CRI. A gente está comprando o que está por trás dessa operação. Quem é o devedor? Quem é essa empresa? Qual é o management que está tocando essa empresa? Qual é a estratégia dela?”, afirmou Gouvêa. Outro pilar é a originação própria, com acesso direto a operações junto a empresas e proprietários, além de atuação nos mercados primário e secundário, o que permite acompanhar de perto garantias e fluxos financeiros.
Dividendos: fundo vê espaço para manter R$ 0,12 por cota
Apesar do foco em crédito, a distribuição de rendimentos tem chamado atenção. O fundo vem pagando R$ 0,12 por cota, equivalente a cerca de 1,2% ao mês, segundo o gestor. Ele afirma que a maior parte desse resultado é recorrente; os picos em alguns meses decorreram sobretudo do vencimento ou da negociação de aplicações de caixa, e não de trading recorrente. “O grosso desse rendimento é recorrente. A gente carregou ao longo desse um ano, até pela nossa leitura dessa conjuntura desafiadora do Brasil, uma posição de caixa grande no fundo. O principal que garantiu essa renda foi a aplicação desses recursos entre ativos geradores de caixa, que majoritariamente foram os CRIs”, diz.
Para os próximos meses, não há guidance formal, mas a avaliação é que a carteira atual tem capacidade de continuar entregando R$ 0,12 por cota no curto prazo.
