Os fundos imobiliários estão andando “de lado” em outubro. Depois de um setembro promissor, com seguidos recordes, o IFIX recuou nesta segunda-feira (24) a seu pior resultado no mês, com queda de 0,61% acumulada em relação à máxima histórica obtida em 30 de setembro.
Para analistas, o mercado parece estar em compasso de espera de sinais mais claros sobre a queda da Selic. A taxa básica de juros está há alguns meses em 15% ao ano, seu patamar máxima desde 2006, e as projeções majoritárias são de queda a partir de março do ano que vem.
E mesmo as visões mais otimistas vêm acompanhadas de ressalvas, com temor de uma possível crise fiscal a partir do ano que vem, após a queda da Medida Provisória 1.303, pela qual o governo federal pretendia aumentar a arrecadação. Além disso, alguns componentes da inflação têm mostrado resistência, sinal de que o aperto monetário pode se prolongar por mais tempo do que o inicialmente esperado.
Nesse cenário, o mercado de FIIs acaba sendo preterido, assim como todo o setor de renda variável, por alocações que buscam na renda fixa uma renda nominal mais atrativa, atrelada aos juros altos estabelecidos pelo Banco Central. Mas simulações feitas pelo economista-chefe da Suno Research, Gustavo Sung, mostram que o cenário pode ser diferente.
Impostos e inflação afetam retorno real
Os cálculos de Sung levam em conta que a rentabilidade nominal de investimentos de renda fixa esconde dois fatores: a tributação e a inflação. Investimentos com prazo de até 180 dias têm tributação de 22,5%; de 180 a 360 dias, o valor do imposto cai para 20%. Vale destacar que essa cobrança é feita na fonte, no momento do resgate, e em algumas modalidades ela acontece de forma antecipada, o chamado “come-cotas”.
O economista realizou uma simulação para os próximos 12 meses em que considera a Selic a 15% ao ano até março, com quedas de meio ponto a cada reunião do Copom até chegar a 12,5% em setembro. Considerando também a projeção de inflação para o período, em torno de 4,5% ao ano, a conta chega a um CDI líquido médio de 0,65% para os próximos 12 meses.
“É uma simulação, a partir de projeções que temos para os próximos meses. A mensagem principal é que temos muitos fundos imobiliários que tendem a pagar muito mais do que isso”, explica Sung. Segundo ele, os FIIs de papel tendem a repor a inflação em suas receitas, e com isso repassar o ajuste nos dividendos, enquanto os FIIs de tijolo atualizam os valores de aluguel, em geral anualmente, e também de acordo com a inflação.
Fundos imobiliários mantêm isenção nos dividendos e têm maior liquidez
Outros fatores que podem contar a favor dos fundos imobiliários nessa “disputa” com a renda fixa são a isenção dos dividendos para pessoas físicas e a maior liquidez do setor. Essa característica varia entre os diferentes ativos do setor, mas, em geral, é relativamente fácil para o investidor se desfazer de uma alocação.
Já as aplicações mais rentáveis em renda fixa costumam ter prazos mais longos, em que o dinheiro fica preso e um resgate antecipado, em caso de imprevistos, pode provocar forte impacto na rentabilidade.
Já a isenção dos dividendos chegou a ser ameaçada no texto inicial da MP 1.303, que previa a tributação de 5%, na fonte. A medida, no entanto, foi modificada durante a tramitação do texto e não teria passado nem mesmo caso a MP tivesse sido aprovada.
Nesse cenário, alguns FIIs têm se destacam na distribuição recorrente de dividendos, como o SNEL11, da Suno Asset, que investe em usinas fotovoltaicas e vai pagar R$ 0,10 por cota, na próxima sexta-feira (24), com uma rentabilidade anualizada calculada em 15,09%. Outros fundos da casa aumentaram sua distribuição, caso do SNFF11, que vai pagar R$ 1,10 por cota, um yield anualizado acima de 20%, com aumento de mais de 50% em relação à distribuição feita em setembro.
Analistas lembram que os dividendos atuais devem ser um dos fatores observados antes da alocação em fundos imobiliários. O investidor deve ficar atento ao trabalho do time de gestão e observar com atenção o portfólio de ativos, sejam financeiros ou de tijolo, para tentar antecipar eventuais impactos na distribuição de rendimentos e, assim, buscar a melhor rentabilidade possível.
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