O mercado de fundos imobiliários entra no mês de agosto com uma série de desafios pela frente, como a possibilidade de taxação dos dividendos, prevista na MP 1.363, que deve começar a ser analisada pelo Congresso Nacional. Em meio a esse cenário, um fenômeno se reforçou neste mês de julho, em que o IFIX fechou com sua primeira queda — 1,36% — após cinco meses seguidos de alta: o desconto dos preços de mercado em relação ao valor patrimonial.
Dos 117 FIIs que compõem o IFIX, principal índice do setor, apenas quatro registraram preço de mercado acima do valor patrimonial no fim do pregão da última sexta-feira (1). O desconto médio, segundo a Economatica, empresa de inteligência de dados, é de 10%.
A lista abaixo apresenta 20 FIIs em que o desconto está acima de 30%. O cálculo é feito a partir do P/VP, indicador que mede a relação entre o preço de negociação de um ativo no mercado e seu valor patrimonial, considerado um valor mais consolidado e com menor flutuação.
Dos 20 fundos listados abaixo, 19 são de diferentes segmentos de tijolo, e apenas um está entre os chamados FIIs de papel, o URPR11, que negocia principalmente recebíveis imobiliários e está em seu menor preço de mercado dos últimos cinco anos.
O cálculo foi realizado com o valor de fechamento na última sexta-feira, 1º de agosto. O valor patrimonial por cota, por sua vez, se refere às últimas atualizações enviadas pelas gestoras e administradoras, e são referentes ao dia 30 de junho:
| Ticker | Segmento | Valor de mercado* | Valor patrimonial** | P/VP |
| URPR11 | Papel | R$ 36,32 | R$ 99,72 | 0,364 |
| BLMG11 | Logística | R$ 33,85 | R$ 71,26 | 0,475 |
| GZIT11 | Shopping | R$ 44,00 | R$ 91,11 | 0,483 |
| BROF11 | Lajes Corporativas | R$ 52,52 | R$ 108,25 | 0,485 |
| BRCR11 | Lajes Corporativas | R$ 41,40 | R$ 84,97 | 0,487 |
| VINO11 | Lajes Corporativas | R$ 5,06 | R$ 10,24 | 0,494 |
| PATL11 | Logística | R$ 55,60 | R$ 96,58 | 0,576 |
| SARE11 | Renda urbana | R$ 4,54 | R$ 7,81 | 0,581 |
| AJFI11 | Shopping | R$ 7,23 | R$ 12,15 | 0,595 |
| AIEC11 | Lajes Corporativas | R$ 46,20 | R$ 77,57 | 0,596 |
| BPML11 | Shopping | R$ 78,60 | R$ 130,22 | 0,604 |
| VIUR11 | Renda urbana | R$ 5,31 | R$ 8,75 | 0,607 |
| TRBL11 | Logística | R$ 53,37 | R$ 86,83 | 0,615 |
| JSRE11 | Lajes Corporativas | R$ 63,33 | R$ 101,94 | 0,621 |
| RCRB11 | Lajes Corporativas | R$ 126,42 | R$ 200,70 | 0,630 |
| KORE11 | Lajes Corporativas | R$ 69,68 | R$ 105,93 | 0,658 |
| TOPP11 | Lajes Corporativas | R$ 70,38 | R$ 104,90 | 0,671 |
| RBRP11 | Lajes Corporativas | R$ 51,09 | R$ 76,02 | 0,672 |
| HGRE11 | Lajes Corporativas | R$ 108,10 | R$ 155,74 | 0,694 |
| PVBI11 | Lajes Corporativas | R$ 74,90 | R$ 107,88 | 0,694 |
Fundos imobiliários descontados: preço não pode ser única referência
A existência de FIIs com preços “baratos” pode representar opções interessantes para o investidor disposto a aproveitar boas oportunidades para fazer investimentos de longo prazo em busca de ganho de capital. Mas especialistas destacam que o valor de mercado baixo não pode ser a única referência de quem busca ganhos no setor.
No caso dos FIIs de segmentos de tijolo, a recomendação é observar a qualidade do portfólio, a partir de fatores como:
- localização dos imóveis;
- índices de vacância;
- tempo médio dos contratos em vigor;
- percentual de contratos atípicos, que oferecem mais segurança para os FIIs em caso de rescisão antecipada, em alguns casos com multas até o fim do tempo de contrato.
No mercado de lajes corporativas, onde se enquadram a maioria dos FIIs citados, vale destacar a redução das taxas de vacância em São Paulo, principal foco do setor, como um fator de potencial recuperação. “Com menos espaços vagos, os proprietários ganham mais poder de negociação, o que tende a impulsionar os valores de locação e a fortalecer a receita dos fundos imobiliários expostos ao segmento”, projeta Vinícius Araújo, do time de Relações com Investidores da TRX Investimentos:
Como consequência desse cenário, estão o possível aumento dos dividendos e a chance de valorização das cotas no mercado secundário. “Embora o setor esteja pressionado no curto prazo devido ao alto patamar da Selic, enxergamos boas oportunidades”, explica.
Neste caso, o segredo, segundo o especialista, é observar com cuidado o portfólio dos fundos imobiliários para escolher aqueles que tenham maior percentual de imóveis bem localizados e com potencial de crescimento das receitas.
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