A escassez de novos empreendimentos greenfield deve impulsionar a valorização dos fundos imobiliários focados em shopping centers nos próximos anos. Especialistas reunidos no FIIs Experience, evento da Suno, apontam que o ciclo de oferta seguirá contido, deslocando a demanda para ativos já operacionais e consolidados nas carteiras. Com menos concorrência no horizonte, o poder de precificação e a geração de caixa desses veículos tendem a melhorar.
Sem perspectiva de expansão relevante da área bruta locável (ABL), os FIIs passam a capturar ganhos de ocupação, aluguel e vendas, preservando margens. Mesmo que surjam novos projetos, o impacto seria limitado no curto prazo, dado que um shopping demanda cerca de oito anos entre concepção e maturação completa. Assim, os empreendimentos existentes manteriam vantagens competitivas por um período prolongado.
Giuliano Ricci, sênior partner e head residencial da VBI Real Estate, enfatizou que o setor não prioriza projetos greenfield atualmente. “No curto prazo, o desenvolvimento vai acontecer por meio de expansões, não de novos shoppings”, afirmou. Essa leitura reforça a tese pró-FIIs, na qual a restrição de oferta sustenta preços e reduz a pressão por concessões comerciais.
Ricci também destacou que a reforma tributária pode acelerar a migração de imóveis para estruturas de fundos imobiliários, ampliando o universo investível. Essa mudança regulatória tende a favorecer a profissionalização da gestão e a liquidez do mercado, beneficiando os cotistas. Além disso, a simplificação tributária pode reduzir atritos operacionais e de compliance.
Perspectivas para FIIs de shopping centers
Felipe Gaiad, sócio da Hemisfério Sul Investimentos, vê o atual patamar de juros como principal barreira a novos desenvolvimentos. “A taxa de juros elevada ancora os investimentos, e quem está apostando em greenfield não está conseguindo o retorno esperado”, disse. Os fundamentos operacionais seguem sólidos: vacância média ao redor de 4% e inadimplência baixa, o que sustenta rendimentos.
O mercado permanece praticamente fechado para lançamentos, criando uma “avenida” de pelo menos cinco anos para a tese em shopping centers. Para Marcos Baroni, ainda há um prêmio de risco excessivo precificado desde a pandemia. A ausência de novos empreendimentos tende a reprecificar os ativos que já estão nas carteiras, estreitando o desconto e impulsionando o valor das cotas em shopping centers.
