FIIs de papel resistem ao estresse do crédito e mantêm fôlego
O segmento de fundos imobiliários de papel tem se mostrado mais resiliente do que muitos analistas previam, mesmo com o aperto no crédito privado. Em evento da Suno em São Paulo, gestores destacaram que, apesar do cenário macro desafiador, a indústria mantém fundamentos sólidos e histórico de boa execução. A leitura predominante é que, com seleção criteriosa de ativos e gestão ativa, o risco de perdas estruturais permanece limitado.
No FIIs Experience, Bruno Bagnariolli, da Mauá Capital, afirmou que sua carteira não exibe sinais de estresse. Segundo ele, o atual ambiente — com petróleo alto, inflação pressionada pela dependência do transporte rodoviário e juros elevados por mais tempo — exige disciplina e prudência. Ainda assim, a classe de fundos imobiliários de papel tem navegado melhor que o crédito privado em geral, beneficiada por garantias imobiliárias robustas e estruturas bem montadas.
Durante a pandemia, o setor passou por um “teste de estresse” real. Houve renegociações intensas, mas sem dano material para o cotista, relata Bagnariolli. A atuação do gestor adiantou ajustes de fluxo, evitando que problemas chegassem ao investidor final. Diferentemente do observado em alguns Fiagros, os FIIs de crédito imobiliário não apresentaram ondas relevantes de inadimplência, preservando o caixa e a previsibilidade dos pagamentos.
Mesmo assim, há pontos de atenção. Bagnariolli observa maior vulnerabilidade em projetos residenciais, pressionados por custos de terrenos e construção desde 2023. Casos pontuais podem enfrentar dificuldades, mas são tratáveis. Para ele, a estratégia vencedora combina bom originador, estruturação conservadora e lastro de qualidade. “Se isso for verdade, é mais difícil ter problema”, resume, ao reforçar que gestão ativa significa antecipar sinais críticos — não apenas girar a carteira.
Resiliência do crédito e risco macro
Flavio Cagno, da Kinea Investimentos, avalia que não há risco estrutural para a indústria no momento. O histórico do crédito imobiliário é de maior defesa em ciclos de estresse — inclusive na covid. Contudo, a qualidade não é homogênea: “Há CRIs bons e ruins”, pontua. Juros altos por período prolongado levantam dúvidas sobre sustentabilidade de spreads e sobre o timing de uma eventual recessão.
Para Cagno, o principal vetor de risco hoje está no “risco Brasil”, cuja deterioração de confiança nos últimos 24 meses contamina preços e decisões. Em seu diagnóstico, entender quem toma o crédito é tão ou mais importante que avaliar o imóvel. O segmento tende a ser o último a sofrer num choque, mas não está imune — reforçando a necessidade de seleção criteriosa e monitoramento próximo dos emissores.
