Confira os melhores momentos do FII Experience 2025

Está encerrada a edição 2025 do FII Experience. Muito obrigado a você que acompanhou nossa cobertura.

Fique de olho nos portais Suno nos próximos dias para saber mais sobre o conteúdo das palestras e o mercado de fundos imobiliários.

Creomar explica ainda que o cenário político dos últimos anos, especialmente desde a pandemia de covid-19, mostra sinais fortes de descontentamento, o que tem levado a um fenômeno de derrotas dos políticos incumbentes, ou seja, aqueles que disputam a reeleição.

Ele diz ainda que políticos em busca de reeleição, diante do temor de perder o poder, não hesitam em injetar dinheiro na sociedade para ganhar votos.

Ao analisar o impacto do cenário político e eleitoral sobre o mercado de investimentos, Creomar de Souza pede aos participantes que saibam separar preferências políticas pessoais de impactos causados pelo cenário político sobre os investimentos.

“É preciso separar a preferência pessoal da carteira de investimentos”, explica o especialista. Ele diz ainda que a pessoa que os políticos mais amam são a si mesmas. “O importante não é o que ele fala, e sim o que ele entrega”, aponta.

Chegamos à última mesa de discussão do FII Experience. A mesa de discussão com o tema “Perspectivas dos FIIs para 2026” reúne o economista-chefe da Suno Research, Gustavo Sung, e o analista Creomar de Souza,sócio fundador da Dharma Political Risk and Strategy.

Ulisses Nehmi destaca que os FI-Infra e os Fiagros atuam em regime de competência e não em regime caixa, o que aumenta o risco de impacto de eventuais casos de inadimplência na distribuição de dividendos.

Por isso, explica que uma carteira saudável e diversificada precisa ter diferentes tipos de ativos, para ampliar a previsibilidade dis rendimentos.

Questionado sobre pontos positivos e negativos dos Fiagros, Vitor Duarte destaca a volatilidade das receitas como o maior “problema”, uma vez que as receitas muitas vezes são concentradas em determinados períodos do ano.

Como vantagens competitivas, o gestor da Suno Asset destaca que o crescimento global da economia aumentou a demanda por proteínas, e o Brasil é um dos maiores fornecedores desse setor, o que é garantia de escoamento da produção.

Ulisses Nehmi vê o setor de infraestrutura como o mais estável entre os segmentos de renda variável, com menor risco de crédito em suas debêntures incentivadas. Ele recomenda, contudo, cuidado na análise da alavancagem dos emissores.

Ele explica ainda que o setor oferece boa proteção contra a inflação, uma vez que os papeis são atrelados geralmente ao IPCA, que é também o índice de correção da maioria das receitas dos emissores de títulos incentivados.

Num detalhamento inicial sobre os dois sentidos, Vitor Duarte explica que, de modo geral, o mercado de infraestrutura é mais estável que o agronegócio, mais sujeito a flutuações e volatilidade.

Ele destaca, porém, que os fundos da Suno Asset se mantêm estáveis e sem casos e inadimplência. No caso do SNAG11, Fiagro de crédito da casa, ele explica que a opção por uma carteira de baixo risco e alta qualidade foi fundamental para manter a estabilidade.

Entramos na última etapa do FII Experience 2025. A próxima mesa é conduzida por Tiago Reis, fundador do Grupo Suno, e conta com a presença do CIO da Suno Asset, Vitor Duarte, e do CEO da Sparta, Ulisses Nehmi.

O tema da conversa é “Renda passiva com diversificação: a vez dos FI-Infra e Fiagros”

Agora é pausa para o café. Daqui a pouco voltamos com mais novidades e informações sobre o FII Experience 2025.

Fabio Carvalho destaca que imóveis urbanos têm uma possibilidade real de transformação, com usos variados, que vão depender da dinâmica do segmento e de eventuais interessados em novas vocações.

Sobre Data Centers, no qual o ALZR11 foi um dos pioneiros, com a aquisição de um imóvel com esse uso em Porto Alegre (RS), o gestor destaca uma série de necessidades, especialmente a forte demanda por energia e conexão à internet por fibra óptica. “As empresas do setor pagam caro, mas demandam especificidades técnicas muito detalhadas”, diz.

Gustavo Asdourian diz que o GARE11, fundo da Guardian especializado em renda urbana, tem um estudo para converter um imóvel de varejo, em São Paulo, hoje locado ao Pão de Açúcar, em uma incorporação que dará lugar a um edifício residencial, que poderá ser construído com a loja em operação.

Segundo ele, as gestoras e FIIs precisam apenas ter atenção às regulamentações locais, para evitar aquisições que não possam ser convertidas para o formato planejado.

Alexandre Rodrigues diz que o RBVA11* FIi da gestora com foco em renda urbana, tem enfrentado o desafio de modificar o perfil do portfólio, que tinha muita força no segmento de agências bancárias.

O fundo tem realizado uma série de vendas, e o gestor diz que os imóveis ganham valor quando são “transformados”, caso de uma agência do Santander que foi convertida em supermercado.

A segunda mesa de discussões da tarde no FII Experience 2025 é sobre segmentos de renda urbana. O professor Marcos Baroni, head de FIIs da Suno, convida ao palco Alexandre Rodrigues, sócio e gestor da Rio Bravo; Gustavo Asdourian, CEO da Guardian; e Fábio Carvalho, sócio e diretor financeiro e de investimentos da Alianza.

O tema da conversa é “Da logística para a renda urbana: os centros urbanos em expansão”.

O professor defende que um bom gestor é aquele preocupado em dar informação claras, transparentes e que possam contribuir para aumentar o conhecimento do investidor.

Ele acredita que o mercado tem amplo potencial de crescimento se comparado ao cenário dos REITs, os equivalentes norte-americanos dos fundos imobiliários.  Isso porque lá os maiores investidores são os fundos de pensão, que ainda não aderiram aos FIIs. “Deveriam, porque os FIIs têm mais estabilidade do que ações”, explicou.

O professor João da Rocha Lima concilia suas aulas na Escola Politécnica, a faculdade de Engenharia da USP,  com  atuação no mercado, no time da BR Capital. Segundo ele, as boas aulas são uma combinação entre o conhecimento teórico e a aplicação dos conceitos na prática da economia.

Ele afirma, ainda, que os bons gestores são aqueles capazes de buscar soluções criativas sempre. “Não basta ter a mesma atitude de ontem, é preciso ter ideias e pensamentos novos”, explicou.

Encerrada a pausa para o almoço,  o Suno Experience 2025 está de volta. A primeira mesa do período da tarde terá como tema “Gestores em foco: a vanguarda como meta”, com a presença do professor João da Rocha Lima, da Universidade de São Paulo (USP)

Após cinco rodas de conversa e muito conhecimento trocado sobre fundos imobiliários, o FII Experience 2025 faz agora uma pausa para o almoço e volta às 14h15, com a palestra “Gestores em foco: a vanguarda como meta”, que será realizada pelo professor João da Rocha Lima, da Universidade de São Paulo.

Mara Limonge diz que a Apimec não é contra a atuação de influenciadores de investimentos na redes sociais, pois acredita que ela ajudam a trazer o assunto para as principais pautas da sociedade.

Ela defende, porém, que o conhecimento é fundamental. Por isso, ela acredita que os influencers deveriam procurar cursos para conhecer o mercado com mais profundidade e, se possível, até mesmo obter certificações profissionais para atuar sem conflito de interesses.

Pedro Van Der Berg diz que a Zagros enxergou a modalidade de troca de cotas em 2022 buscando uma estratégia de consolidação de fundos, ou seja, de adquirir completamente os ativos de alguns fundos, alguns deles monoativos, com apenas um imóvel no portfólio.

Ele acredita que esse tipo de FII tende a perder espaço ao longo do tempo, devido à concentração excessiva, e vê resultados positivos obtidos pelo GGRC11 em suas aquisições.

O Pátria foi pioneiro na proposta de entregar cotas de fundos imobiliários em troca de novos imóveis para o portfólio, alegando que a necessidade fez as gestoras buscar uma solução criativa num momento de juros em ascensão e liquidez reduzida no mercado.

Para ele, as negociações são uma prova da força e da maturação do mercado, e por isso os FIIs devem se manter criteriosos na seleção dos ativos a serem adquiridos nesse formato de negociação.

Gabriel Barbosa, do TRXF11, diz que a ideia de trocar cotas de novas emissões por ativos foi uma oportunidade encontrada pela gestão para manter o crescimento num momento de baixa liquidez.

Ele destaca que esse processo contou com o interesse dos vendedores em participar do fundo como investidores. Hoje, segundo ele, proprietários de imóveis passaram a procurar a gestora para oferecer novos negócios em formato similar.

“O desafio de crescer – mesmo com juros altos” é o tema da próxima mesa de debates do FII Experience 2025.

Baroni convida ao palco Gabriel Barbosa, head de Asset management da TRX, gestora do TRXF11; Rodrigo Abbud, head de Real Estate do Patria, gestora com mais de 20 FIIs no portfólio; e Pedro van den Berg, CEO da Zagros Capital, responsável por GGRC11 e ZAGH11.

Todos eles vão abordar a troca de cotas por novos imóveis, uma das tendências do mercado nos últimos meses.

Artur Camargo, da Éxes, afirma que o mercado de fundos imobiliários está sujeito a problemas de inadimplência em suas carteiras de CRIs, mas que as gestoras trabalhar para reduzir ao máximo esses riscos, presentes em todos os setores do mercado financeiro.

Segundo ele, um dos caminhos para a gestora ter mais segurança em suas aquisições foi criar uma securitizadora própria, a fim de permitir o acompanhamento mais próximo e seguro dos devedores. “Você consegue detectar e resolver eventuais problemas antes que eles fiquem grandes demais”, aponta.

Rodrigo Possenti, da Fator, acredita que a expansão do mercado de FIIs, a partir de 2017, tornaram mais comuns operações de high yield que não tinham a estruturação adequada e que começaram a ter problemas de inadimplência, gerando uma crise de confiança que está impactando as cotações dos fundos no atual momento.

“Além disso, tem o cenário macroeconômico atual, que deve se equilibrar aos poucos com a queda da Selic”, projeta o gestor do VRTA11.

Flávio Cagno conta que a Kinea traz um amplo portfólio de FIIs com diferentes opções de remuneração, por CDI ou IPCA, e também com diferentes graus de risco.

Ele aponta, contudo, que a empresa toma cuidado para escolher seus investimentos, a fim de minimizar os riscos inerentes ao mercado imobiliário. “São riscos conhecidos, e que por isso podem ser relativamente controlados”, aponta o especialista.

Artur Carneiro explica que o EXES11 busca atuar no mercado de forma a encontrar as melhores opções entre recebíveis com boa rentabilidade e classificação segura de risco.

“Achamos que há muitos ativos que podem chegar a esse meio termo, entregando um retorno positivo com um risco relativamente seguro”, explica o gestor da Éxes.

Começa agora o debate sobre o maior segmento do mercado de fundos imobiliários, os FIIs de papel. A conversa reúne Artur Carneiro, fundador da Exes, gestora do EXES11; Rodrigo Possenti, Head de FIIs da Fator, responsável por VRTA11 e OUJP11, entre outros; e Flávio Cagno, sócio e gestor da Kinea, que tem no portfólio, entre outros, o KNCR11 e o KNSC11.

Rafael Teixeira fala sobre as vantagens e desvantagens entre ser o dono majoritário de um shopping ou deter apenas uma participação minoritária. O VISC11 hoje detém prioridade em 30 ativos, mas apenas 4 como majoritário.

“O majoritário tem maior poder de decisão, mas é um trabalho grande e muito difícil de tocar com tantos ativos. No caso da participação minoritária, o importante é manter boa relação com os administradores”, explica o gestor.

Pedro Carraz destaca que o XPML11 está próximo de completar a venda de um grupo de ativos ao grupo Riza, por cerca de R$ 1,6 bilhão, garantindo recursos necessários para cumprir todas as obrigações devidas pelo fundo até o fim deste ano.

Ele informou ainda que a gestão deve passar a informar um guidance de dividendos nos próximos relatórios gerenciais, a fim de garantir maior previsibilidade aos cerca de 600 mil investidores do fundo.

Pedro Carraz destaca que os shoppings são um ativo para investimento de longo prazo, em que os bons produtos devem ser avaliados com cuidado, com foco em fatores como localização e a experiência oferecida ao cliente.

Assim, explica o gestor do XPML11, eventuais compras com preço mais caro ou cap rate nominal inferior à média não podem ser avaliadas somente no curto prazo. “Às vezes uma negociação aparentemente pior vale a pena com o passar dos anos”, aponta o especialista.

Rafael Teixeira destaca que os resultados dos shoppings vêm mostrando muita resiliência desde 2022, com o fim de pandemia, com dados crescentes de receita e queda de vacância.

“Com isso, entendemos que o atual desconto das cotas de FIIs em relação ao valor patrimonial uma hora vai acabar, provavelmente à medida que a Selic for baixando”, avalia o gestor do VISC11.

Encerrada a conversa de “aquecimento”, começa o primeiro painel temático sobre um dos segmentos do mercado de fundos imobiliários, os shopping centers. O tema da conversa será “A gestão ativa e a dinâmica dos FIIs de Shoppings “.

O professor Baroni segue no palco e chama à conversa Pedro Carraz, portfolio manager da XP Asset, gestora responsável pelo XPML11, e Rafael Teixeira, gestor de Real Estate da Vinci Compass, que atua no mercado com o VISC11.

Jean Tosetto destaca que a curiosidade sobre o futuro é um dos principais elementos que levam as pessoas a consumir conteúdo sobre mercado financeiro.

No atual cenário, em que o jornalismo tradicional perdeu espaço e os influenciadores disputam relevância com a própria informação, Jean explica que é preciso se precaver de notícias sensacionalistas e entender que o investidor não pode ter ídolos.

“A pessoa que fala de investimentos não é infalível. Ele pode indicar um produto bom ou péssimo, e cabe a quem escuta analisar o que ele está falando.”

Baroni destaca que, cada vez mais, os meios de comunicação influenciam o mercado de investimentos, é que é preciso cuidado para evitar decisões precipitadas.

Jean completa que o ser humano sempre esteve exposto a sensações e narrativas, é que as pessoas que dominam a comunicação têm muito poder para influenciar a sociedade.

Daqui a pouco começa a edição 202 do FII Experience, com a conversa entre o head de FIIs da Suno, Marcos Baroni, e o escritor Jean Tosetto, editor dos livros da Suno. O papo inicial terá como tema “Desarmando os gatilhos das narrativas no mercado”.

O FII Experience é o maior encontro para a discussão do mercado de fundos imobiliários no Brasil. Ele chega a sua 5ª edição com a presença de representantes das maiores gestoras do país, prontos para discutir tanto aspectos gerais e macroeconômicos como as condições específicas de cada segmento.

O time da Suno estará presente em cheio. A principal autoridade em fundos imobiliários da casa, o professor Marcos Baroni, head de FIIs da Suno Research, será o mediador de algumas das principais mesas de discussão. Também estarão lá o fundador do Grupo Suno, Tiago Reis; o economista sênior da Suno Research, Gustavo Sung; e o CIO da Suno Asset, Vitor Duarte.