FIIs de logística superam IFIX com vacância em piso histórico
O segmento de fundos imobiliários focados em logística encerrou 2025 com desempenho superior ao mercado amplo de FIIs. Segundo o Itaú BBA, a rentabilidade anual atingiu 23%, superando a alta de 21,1% do IFIX. O avanço refletiu a queda consistente da vacância e a manutenção de elevados níveis de ocupação em galpões de padrão institucional, mesmo com a ampliação do estoque nacional.
A melhora decorre de fundamentos operacionais mais robustos no mercado brasileiro de galpões logísticos, com redução contínua da vacância e absorção expressiva. Esse movimento indica maior dinamismo na demanda por espaços, sustentado por segmentos como e-commerce, varejo e operadores 3PL, além de contratos de longo prazo e revisões inflacionárias.
Taxa de vacância atinge 6,6%
A vacância em piso histórico e a expansão do estoque sugerem equilíbrio saudável entre oferta e demanda. A taxa de vacância atingiu 6,6% ao fim de 2025, novo recorde de baixa na série, contra 8,5% em 2024, conforme o Itaú BBA. Mesmo com novas entregas, a ocupação avançou, revelando um ciclo de desenvolvimento mais seletivo e guiado por demanda efetiva.
A absorção manteve ritmo acelerado ao longo do ano, com 2,43 milhões de metros quadrados de absorção líquida e mais de 5 milhões de metros quadrados de absorção bruta, máximas históricas. As pré-locações responderam por cerca de 60% das entregas, invertendo a tendência de contração desde 2020 e reduzindo riscos de vacância inicial em projetos recém-concluídos.
Rio de Janeiro é destaque negativo
Entre as regiões, os comportamentos foram distintos. O Rio de Janeiro encerrou com 12,3% de vacância, interrompendo a trajetória de queda. Em São Paulo, a absorção líquida de 1,27 milhão de metros quadrados praticamente igualou as entregas (1,24 milhão), estabilizando a vacância em 7,5%. Em Minas Gerais, a taxa recuou para 1,8%, com destaque para Extrema (MG), onde a ocupação permaneceu próxima de 100%.
Apesar do desempenho favorável, os FIIs de logística seguem negociando com desconto: o P/VP médio ficou em 0,94 vez. Esse patamar indica potencial de reprecificação caso os fundamentos se mantenham sólidos, com vacância baixa, alta absorção e relevância crescente no universo de fundos imobiliários. Para 2026, o mercado observa o pipeline de novas entregas e a capacidade de manutenção da ocupação em níveis elevados.
