FIIs de shopping centers seguem batendo IFIX em 2026
O segmento de shopping centers entre os FIIs manteve trajetória de destaque, após ganhos médios ponderados de 25,2% em 2025, e segue superando o IFIX em 2026. Segundo relatório do Itaú BBA, a classe evolui operacionalmente mesmo sob política monetária restritiva, refletindo melhora de fundamentos e disciplina na alocação de capital. A leitura é de que a combinação entre estabilização de vendas e gestão ativa sustenta o ciclo positivo, apesar dos juros elevados.
Os números mais recentes indicam que os FIIs de shoppings acumulam 2,91% de rentabilidade em 2026, acima do próprio IFIX no mesmo intervalo. Para o banco, o impulso vem do aprimoramento dos indicadores de ocupação, vendas e repasses, com maior eficiência na administração dos ativos. A perspectiva permanece construtiva no curto prazo, desde que o ambiente macro não deteriore.
A Abrasce aponta que as vendas dos shoppings somaram R$ 200,9 bilhões em 2025, alta de 1,2% ano a ano, com projeção de avanço adicional de 1,4% em 2026, para R$ 203,7 bilhões. Esse quadro reforça a tese de estabilização de receitas dos lojistas, fator-chave para sustentar aluguel variável e revisões contratuais. A expansão da base de empreendimentos também contribui para diluir riscos e ampliar exposição geográfica.
O Brasil encerrou 2025 com 658 shoppings, após 10 inaugurações, e deve abrir mais 11 em 2026, ampliando a área bruta locável (ABL). Esse crescimento, ainda que seletivo, tende a fortalecer o ecossistema, fomentar mix de lojas e elevar o fluxo de consumidores. Para gestores, o pipeline de novos centros e retrofits cria oportunidades de reciclagem de portfólio.
Diante de um mercado de capitais mais restrito, ganharam espaço operações entre fundos, como permutas de cotas e alienação de participações. Transações envolvendo XPML11 e BBIG11 ilustram a busca por otimizar estrutura de capital, qualificar ativos e destravar valor, com potencial de gerar ganhos extraordinários. A atuação tática compensa a menor janela para emissões primárias.
Mesmo com desempenho superior ao IFIX, o setor ainda negocia com desconto frente ao valor patrimonial, em reflexo do patamar de juros. Em cobertura recente, cinco fundos receberam recomendação de compra e quatro, neutra, com destaque para a elevação de rating do BBIG11 após desinvestimentos e ajuste de alavancagem. A leitura final é que os shopping centers preservam dinamismo e catalisadores, enquanto o ciclo de juros não ceder.
