Fundos Imobiliários (FIIs) são uma das classes de ativo mais procuradas pelos investidores, tendo em vista seu perfil mais estável e seguro em relação a outros produtos. Contudo, diante da alta oferta de FIIs no mercado, escolher o ideal para o seu perfil de investidor pode não ser tarefa fácil.
No cenário macroeconômico, o ano de 2026 tende a ser marcado por uma dualidade: por um lado, a perspectiva de queda nos juros pode impulsionar o mercado; por outro, as incertezas de um ano eleitoral podem trazer volatilidade.
Neste contexto, a busca pelos melhores FIIs para 2026, com foco em fundamentos sólidos, deve ser feita de forma cuidadosa e racional pelos investidores.
O Cenário para os FIIs em 2026
O ano de 2026 está no radar dos investidores de FIIs principalmente pela expectativa em torno da política de juros. Uma eventual queda da Taxa Selic é vista como um gatilho importante para a valorização das cotas.
Segundo especialistas da Suno Research, se a tendência de queda de juros se confirmar e os vértices de juros futuros também caírem, a performance dos FIIs em 2026 pode ser favorecida.
No entanto, eles alertam para o outro lado da moeda: o fato de que o ano pode ser marcado por volatilidade, diante das eleições e certos desafios macroeconômicos.
Como grande parte do mercado enxerga nos Fundos Imobiliários uma forma de construir renda, a queda da Selic atrai os investidores que procuram manter os ganhos.
Assim, investidores posicionados em títulos de renda fixa podem enxergar nos FIIs uma oportunidade de manter os rendimentos, além de ganhar com a eventual valorização das cotas
Dividend Yield e Rendimento de FIIs
Na hora de analisar fundos imobiliários, os investidores utilizam diversas métricas e indicadores, sendo que um deles é o Dividend Yield.
Através do Dividend Yield, o investidor saberá qual foi a rentabilidade do ativo, em questão. Portanto, para chegar ao Dividend Yield, é preciso somar os valores de dividendos, juro sobre capital próprio, e qualquer outro tipo de provento, dos últimos 12 meses.
Por exemplo, vamos supor que o FII “A”, pagou, em 12 meses, um total de R$ 12,00. Sendo que o valor da cota, atualmente, é de R$ 100,00. Então, o Dividend Yield deste FII é de 12%.
Desse modo, o cálculo é muito simples. Para saber qual é o Dividend Yield do fundo imobiliário, basta levantar qual foi o valor pago ao longo dos últimos 12 meses, e dividir essa quantia pelo valor da cota negociada em bolsa. Ao multiplicar o resultado desta equação por 100, o investidor terá o Dividend Yield.
Vale destacar que o Dividend Yield é um dos principais indicadores utilizados por investidores que buscam construir uma carteira com foco na renda passiva. Contudo, este indicador, não pode ser utilizado isoladamente. O investidor precisa avaliar outros indicadores e números, a fim de identificar a melhor oportunidade do mercado.
Estratégias de Diversificação com FIIs:
Pensando no investimento de longo prazo, se o investidor quer mitigar os riscos de investir em fundos imobiliários, ele precisa construir uma carteira diversificada.
Ao pulverizar os seus recursos em diferentes cotas de FIIs, o investidor vai reduzir drasticamente os riscos relacionados à volatilidade. Além disso, com mais cotas, há mais chances de conseguir uma renda mais equilibrada. Sendo que se o investidor conseguir construir uma boa carteira, essa renda passiva, tenderá a crescer periodicamente.
Portanto, ao constituir uma carteira bem equilibrada, entre fundos de tijolo, papel e híbridos, o investidor não estará sujeito às intempéries de um segmento de FIIs, como tão pouco, eventuais problemas relacionados a uma gestora, ou que um fundo específico possa ter.
Quais as expectativas dos principais segmentos dos FIIs?
Dentro do mercado de FIIs, o investidor pode escolher por fundos que investem em imóveis, os FIIs de “Tijolo”, e aqueles que investem em títulos com lastro em imóveis, como é o caso dos CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), isto é, os FIIs de “Papel”.
Fundos Imobiliários de Tijolo em 2026
Os Fundos de Tijolo, que investem em imóveis físicos, são os que mais podem se beneficiar de um cenário de queda de juros.
Historicamente, FIIs de Tijolo tendem a capturar melhor a apreciação quando da queda de juros.
Isso acontece porque a queda dos juros não só valoriza o preço das cotas, mas também tende a aquecer a economia, o que pode levar a uma redução da vacância e a um aumento no valor dos aluguéis.
Os especialistas da Suno Research se mostram otimistas com shoppings e varejo (renda urbana).
Eles alertam, no entanto, que a atratividade baseada apenas em indicadores pode ser uma armadilha se não forem avaliados os fundamentos de cada fundo.
Fundos Imobiliários de Papel em 2026
Apesar do favoritismo dos fundos de tijolo em um ciclo de baixa de juros, os Fundos de Papel (que investem em CRIs) ainda têm seu lugar.
A Suno Research vê desconto em alguns FIIs de CRIs diante de uma inflação mais controlada, assim como uma pressão na cota-patrimonial face a marcação a mercado pela abertura de curva de juros.
Isso significa que, para o investidor que faz a “lição de casa”, ainda existem oportunidades de encontrar fundos de papel sendo negociados abaixo do seu valor justo, o que pode garantir bons rendimentos.
A sustentabilidade dos dividendos, especialmente nos fundos de papel, é uma preocupação comum. Os especialistas da Suno Research tranquilizam, afirmando que, para a maioria dos fundos, os rendimentos são sustentáveis e podem até crescer.
Quais os melhores Fundos Imobiliários para 2026?
Em vez de uma lista fixa de FIIs para 2026, os especialistas da Suno Research sugerem uma abordagem mais dinâmica para este ano.
Eles destacam que o mercado está vivendo um momento de consolidação, compras por mecanismo de troca de cotas e reciclagem de carteira.
Por isso, a recomendação é ficar próximo dos fundos que estão demonstrando capacidade de crescer e se adaptar.
Isso reforça a necessidade de acompanhar de perto a gestão e a estratégia dos fundos, priorizando aqueles que mostram capacidade de gerar valor de forma consistente.
Conclusão
Observando o possível cenário para 2026, o investidor de Fundos Imobiliários deve se preparar para um ano de oportunidades, mas que exigirá atenção. A provável queda na taxa de juros favorece o mercado como um todo, especialmente os FIIs de tijolo dos segmentos de shoppings e varejo, mas a volatilidade eleitoral não pode ser ignorada.
A lição para 2026 é clara: o foco deve estar na qualidade. Priorizar uma boa gestão e um portfólio robusto será mais importante do que simplesmente caçar o maior Dividend Yield.
Assim, surge a oportunidade para investidores aplicarem em ativos de excelente qualidade que, em alguns casos, ainda negociam a preços atrativos. A chave será acompanhar de perto os fundos que demonstram capacidade de crescer e se adaptar, pois, como destacam os especialistas, são esses que tendem a prevalecer no longo prazo.
Ficou com alguma dúvida sobre os melhores Fundos Imobiliários para 2026?
O que são fundos imobiliários e como eles funcionam?
Os fundos imobiliários são fundos que investem predominantemente em ativos relacionados ao setor imobiliário. Dentre esses ativos, existem as propriedades físicas, títulos com lastro imobiliário, como CRI e LCI, além das próprias cotas de outros fundos imobiliários. Os FIIs são negociados em bolsa, de forma semelhante às ações. Sendo que o lote mínimo de negociação é de 1 cota.
Qual a diferença entre FIIs de tijolo e FIIs de papel?
A diferença está na estratégia de investimento. Enquanto o FII de papel investe predominantemente em títulos com lastro em imóveis, como CRI e LCI, o fundo de tijolo investe em propriedades físicas, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, dentre outros.
Como os FIIs geram renda passiva para os investidores?
A renda passiva surge através dos investimentos em títulos com lastro em imóveis, aluguel das propriedades que fazem parte da carteira do fundo, ou da renda proveniente das cotas que o FII possui em carteira. Sem esquecer, da renda proveniente de amortizações oriundas de ganho de capital.
Ou seja, os ganhos recebidos pelo fundo, se transformam em renda passiva para o investidor. É claro, que o fundo utiliza de tais recursos para abater suas despesas, mas, na grande maioria das vezes, ainda sobra um valor considerável para distribuir aos cotistas.
Como diversificar minha carteira com fundos imobiliários?
O investidor pode analisar os fundos disponíveis no mercado e, de acordo com sua análise, investir naqueles fundos que mais lhe agrada. Além disso, há sempre a possibilidade de comprar cotas de FOFs, ou fundos de fundos imobiliários. Esses FIIs, investem em cotas de outros FIIs. Assim, o investidor pode “terceirizar “o serviço de analisar e investir, para gestores profissionais. Desse modo, ao comprar 1 cota de um FOF, o investidor estará diversificando os seus investimentos em várias cotas de FIIs.
