Imposto de Renda para Fundos Imobiliários em 2026: passo a passo completo

A Medida Provisória 1.303/2025 esclareceu que as cotas emitidas até 31 de dezembro por FIIs, Fiagros, FI-Infra e FIP-IES continuarão isentas de imposto de renda, mesmo que as novas regras entrem em vigor no próximo ano.

Além disso, a reforma tributária aprovada em 2023 trouxe mudanças significativas no sistema tributário brasileiro, mas manteve a isenção de Imposto de Renda para Fundos Imobiliários. Acompanhe a leitura e entenda porquê!

O ano é 2025: por que os FIIs se destacam (e o que mudou para os outros)?

Em 2025, o cenário tributário brasileiro passou por mudanças significativas para diversos tipos de fundos de investimento. No entanto, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) mantiveram suas vantagens, uma opção ainda atrativa para os investidores.

Fundos fechados: introdução do come-cotas

Desde 2024, fundos fechados passaram a estar sujeitos à tributação semestral por meio do “come-cotas”, um mecanismo que antecipa o pagamento do Imposto de Renda sobre os rendimentos. A alíquota aplicada varia entre 15% e 20%, dependendo da classificação do fundo como de curto ou longo prazo.

Essa mudança equiparou os fundos fechados aos fundos abertos em termos de tributação, o que pode resultar em um impacto fiscal mais frequente e previsível para os investidores.

Ações: fim do juro sobre capital próprio (JCP)

Uma alteração relevante para os investidores em ações foi a proposta de extinção do Juro sobre Capital Próprio (JCP) a partir de 2024. O JCP era uma forma de remuneração das empresas que permitia dedução fiscal para elas, mas era tributado na fonte para os acionistas. Com o fim do JCP, as empresas passaram a distribuir dividendos, que são isentos de Imposto de Renda para os acionistas, mas não são dedutíveis para as empresas.

Essa mudança afetou a estrutura de remuneração das empresas, tornando os dividendos a principal forma de distribuição de lucros. Embora os dividendos permaneçam isentos para os acionistas, a alteração pode ter implicações fiscais e estratégicas para os investidores.

FIIs: Manutenção das Vantagens Fiscais

Diferentemente dos fundos fechados e das ações, os FIIs mantiveram suas características fiscais vantajosas. Eles continuam isentos de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos, desde que o investidor possua menos de 10% das cotas do fundo e o fundo tenha no mínimo 50 cotistas.

Além disso, os FIIs não estão sujeitos à tributação semestral por meio do “come-cotas“, o que proporciona maior previsibilidade fiscal para os investidores. Essas características mantém os FIIs como a opção de investimento com melhor eficiência fiscal.

O kit essencial para a declaração de Imposto de Renda para Fundos Imobiliários 2026

A temporada de IR 2026 exige organização e atenção aos detalhes, e reunir os documentos certos é o primeiro passo para garantir uma entrega sem erros e sem dor de cabeça.

Confira o checklist do que não pode faltar:

• Informe de rendimentos
  • 
    Documento principal para declarar os rendimentos recebidos.
  • Enviado pelo Administrador/Escriturador do Fundo (ex: Itaú, B3, BTG Pactual), não pela corretora.
  • Contém o total de dividendos distribuídos durante o ano-calendário.
    
• Notas de corretagem (2025)
  • 
    Fundamentais para calcular o preço médio de compra de cada FII.
  • Permitem apurar corretamente lucro ou prejuízo em vendas de cotas.
  • Organize por data e fundo para facilitar a declaração.
    
• DARFs pagos em 2025
  • 
    Registro de todos os impostos pagos sobre lucros na venda de FIIs (alíquota de 20%).
  • Ajuda a evitar pagamento duplicado ou inconsistências no Programa da Receita.
    
• Planilha pessoal de controle
  • 
    Local onde o investidor mantém o preço médio de cada FII atualizado.
  • Facilita o preenchimento da declaração e o cálculo de ganhos líquidos.
  • Permite acompanhar compras, vendas e dividendos de forma consolidada.

O mapa da declaração: 3 fichas que você realmente usa para FIIs

Declarar o Imposto de Renda para Fundos Imobiliários envolve três responsabilidades distintas. Primeiro você informa o que possui (posse das cotas), depois os rendimentos recebidos (dividendos, normalmente isentos) e, por fim, registra os ganhos ou perdas quando vende cotas.

Tratar cada ficha separadamente evita erros de digitação, facilita a conferência com os informes do administrador e garante que impostos pagos via DARF sejam corretamente compensados no sistema.

Passo a passo 1: Declarando a posse (bens e direitos)

Registra a propriedade das cotas em 31/12/2025 com o custo de aquisição correto.

• O que abrir no programa
  • Acesse a ficha Bens e Direitos.
  • Grupo: 07 – Fundos.
  • Código: 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII).
    
• O que escrever na discriminação (texto obrigatório)
  • Insira: nome do fundo, CNPJ do fundo, ticker, quantidade de cotas e corretora/ custódia.
  • Exemplo de frase modelo: “Cotas do Fundo X (CNPJ 00.000.000/0000-00), ticker XXXX11, quantidade 1.200, custodiadas na Corretora Y”.
    
• Qual valor preencher
  • Use o custo de aquisição total: soma do (preço pago por cota + taxas e corretagem) multiplicado pela quantidade.
  • Preencha a coluna “Situação em 31/12/2024” com o custo acumulado até essa data.
  • Preencha a coluna “Situação em 31/12/2025” com o custo acumulado até essa data.
  • Se não houve compras nem vendas em 2025, mantenha o mesmo valor de 2024.
    
• Como calcular o custo médio corretamente
  • Some todas as notas de corretagem do mesmo fundo (inclua taxa de corretagem, emolumentos e ISS, se houver).
  • Custo médio = (soma dos preços pagos + soma das taxas atribuídas) / total de cotas adquiridas.
  • Multiplique o custo médio pela quantidade em custódia para obter o valor a registrar.
    
• Casos práticos e alertas
  • Se comprou em corretoras diferentes, consolide os custos antes de lançar.
  • Em caso de bonificações ou subscrição exercida, ajuste o custo conforme regras (valor pago nas subscrições soma ao custo).
  • Nunca atualize o campo pelo valor de mercado na data de 31/12/2025. O valor só muda com novas compras ou vendas.
    
• Erro que leva à malha fina
  • Lançar o valor de mercado em vez do custo de aquisição. A Receita cruza dados com a B3 e o informe do administrador.
    

Passo a passo 2: Declarando os rendimentos mensais (dividendos)

Informa os valores recebidos ao longo do ano que, em regra, são isentos para pessoa física quando o fundo cumpre requisitos.

• Onde declarar
  • Ficha: Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
  • Código: 26 – Outros.
    
• O que usar como base
  • Informe de Rendimentos enviado pelo administrador ou escriturador do fundo.
  • Preencha com o CNPJ do fundo (como fonte pagadora) e o valor total recebido no ano.
    
• Condições da isenção
  • A isenção de imposto de renda dos fundos imobiliários se aplica quando o fundo tem mais de 50 cotistas, o cotista detém menos de 10% das cotas e o fundo tem regras previstas em regulamento e na legislação vigente.
  • Sempre confira o Informe de Rendimentos: se o administrador sinalizar que parte do rendimento é tributável, siga a orientação do Informe.
    
• Como preencher na prática
  • No campo “Descrição/Discriminação”, anote: “Rendimentos distribuídos pelo Fundo X (CNPJ …) valores conforme Informe de Rendimentos”.
  • No campo “Valor”, coloque o total anual de rendimentos isentos.
    
• Erros comuns
  • Declarar rendimentos de FIIs como rendimentos tributáveis por confusão com outros ativos.
  • Usar CNPJ da corretora em vez do CNPJ do fundo como fonte pagadora.

Passo a passo 3: Declarando ganhos com a venda de cotas (se eu vender um FII com lucro como declarar)

Apura, declara e fundo imobiliário corretamente sobre ganhos de capital com FIIs.

• Regra básica de tributação
  • Ganho na venda de cotas de FII é tributado à alíquota de 20% sobre o lucro.
  • A isenção mensal de R$ 20.000 aplicável a ações não vale para FIIs. Portanto, mesmo vendas pequenas com lucro são tributáveis.
    
• Apuração do lucro (método prático)
  • Para cada operação de venda: Lucro bruto = preço de venda total recebido – custos proporcionais (preço médio das cotas vendidas + corretagem + taxas).
  • Consolidar por mês: some todos os lucros e prejuízos das vendas de FIIs no mesmo mês para apurar o resultado mensal.
    
• Pagamento do imposto
  • Imposto devido: 20% sobre o lucro líquido mensal.
  • Emissão de DARF: código 6015.
  • Prazo: pagar até o último dia útil do mês seguinte ao mês da venda.
  • Exemplo: vendas com lucro em março → DARF vence no último dia útil de abril.
    
• Como declarar no Programa da Receita (passo a passo)
  • Abra a ficha Renda Variável e escolha a aba “Operações em FII ou Fiagro”.
  • Para cada mês, informe: total de vendas, total de compras, resultado (lucro ou prejuízo) e o imposto pago via DARF no campo correspondente.
  • Se houve prejuízo em algum mês, registre-o na coluna “Prejuízo a compensar” para que possa ser abatido de ganhos futuros de FIIs ou Fiagro.
  • No campo “Imposto Pago”, coloque o somatório de DARFs pagos referentes àquele mês.
    
• Registro dos DARFs pagos
  • Guarde os comprovantes de pagamento dos DARFs. Eles serão usados para preencher o campo “Imposto Pago” e para comprovação em caso de fiscalização.
    
• Erros práticos que geram inconsistência
  • Pagar DARF com código errado (usar código de ações em vez de 6015).
  • Não recolher DARF no prazo e tentar regularizar apenas na entrega da declaração.
  • Misturar prejuízo de ações com ganhos de FIIs na compensação. Prejuízos de ações não compensam ganhos de FIIs.
    
• Dica operacional para quem opera muito
  • Mantenha um resumo mensal em planilha: colunas mínimas, mês, fundo, vendas, compras, lucro/prejuízo, DARF pago, saldo e prejuízo a compensar. Facilita tanto o pagamento quanto o preenchimento no programa.

Para tornar a declaração do Imposto de Renda para Fundos Imobiliários ainda mais prática, recomendamos o vídeo a seguir. Assista e veja como simplificar todo o processo:

Otimização fiscal: a regra de ouro da compensação de prejuízos

Na hora de declarar o Imposto de Renda dos Fundos Imobiliários, saber compensar prejuízos é uma das formas mais eficazes de otimizar sua tributação. A lógica é simples: o prejuízo de um mês pode reduzir o imposto sobre lucros futuros, desde que respeite a categoria de investimento.

Pense nisso como dois “caixotes” separados:

Caixote 1: FIIs e Fiagros

Prejuízos com FIIs só podem compensar lucros futuros obtidos com FIIs ou Fiagros.

Caixote 2: Ações, ETFs e BDRs

Prejuízos com ações só compensam lucros dentro dessa mesma categoria.

A regra é: nunca misture os caixotes. Um prejuízo em ações não pode reduzir o lucro de FIIs, e o inverso também é verdadeiro.

Na declaração, o controle é feito na ficha “renda variável” do programa da Receita Federal. Basta informar o prejuízo do mês anterior no campo “prejuízo a compensar”, garantindo que cada tipo de investimento fique em seu devido caixote fiscal.

Casos especiais: subscrição e amortização (como declarar em 2026)

Nem todas as movimentações de FIIs envolvem apenas compra, venda e dividendos. Em alguns momentos, o investidor pode se deparar com subscrições, quando o fundo emite novas cotas, ou amortizações, que são devoluções de parte do capital investido. Ambas exigem atenção especial na declaração.

Subscrição (direitos como MXRF12)

Quando um fundo imobiliário faz uma nova emissão, os cotistas recebem direitos de subscrição, que dão a opção de comprar novas cotas a um preço definido.

Se você exerceu o direito: o valor pago pelas novas cotas deve ser somado ao seu custo de aquisição na ficha “bens e direitos”. Ou seja, o preço médio aumenta, já que o investimento total no fundo cresce.

Se você vendeu o direito, o valor recebido é considerado lucro integral, sujeito à alíquota de 20% de IR. Nesse caso, é preciso gerar o DARF com o código 6015 até o último dia útil do mês seguinte e declarar o resultado na ficha “renda variável”.

Amortização (devolução de capital)

A amortização ocorre quando o fundo devolve parte do capital investido, reduzindo o valor patrimonial das cotas. É importante não confundir com rendimento, não se trata de um ganho, e portanto não há tributação sobre esse valor.

O procedimento correto é abater o valor recebido do custo de aquisição do fundo na ficha “bens e direitos”. Isso ajusta o valor investido e evita que o mesmo montante seja tributado futuramente em caso de venda.

Checklist 2026: 5 erros que levam à malha fina com FIIs

Antes de enviar sua declaração, vale revisar os deslizes mais comuns entre investidores de Fundos Imobiliários. Muitos desses erros parecem pequenos, mas podem gerar inconsistências automáticas no cruzamento de dados da Receita Federal.

1. O Mais Grave: Aplicar a isenção de R$ 20.000/mês nas vendas de FIIs. Essa regra vale apenas para ações, nunca para fundos imobiliários. Qualquer venda de cotas com lucro exige o pagamento de 20% de IR via DARF.

2. O Mais Comum: Pagar 15% de DARF (alíquota de ações) em vez dos 20% corretos para FIIs. Mesmo investidores experientes confundem as alíquotas. Lembre-se: a tributação de FIIs segue as mesmas regras dos fundos de investimento, não das ações.

3. A Mistura: Tentar compensar prejuízo de ações com lucro de FIIs. Os “caixotes” são independentes: prejuízos de ações, BDRs ou ETFs só compensam lucros do mesmo grupo; FIIs e Fiagros formam outro grupo à parte.

4. O Custo: Atualizar o valor na ficha “Bens e Direitos” com base na cotação de mercado no fim do ano. O valor correto é sempre o custo de aquisição, calculado pelo preço médio de compra. Ele só muda se você comprar ou vender cotas.

5. A Fonte: Declarar os rendimentos usando o CNPJ da corretora, e não o do Fundo. O Informe de Rendimentos emitido pelo administrador ou escriturador (como B3, BTG, Itaú) sempre traz o CNPJ certo da fonte pagadora — é ele que deve ser informado na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Em 2025, enquanto diversas regras tributárias mudaram para muitos investidores e tipos de ativos, os Fundos Imobiliários se mantiveram firmes, preservando seu ouro: isenção de dividendos, ausência de come-cotas e de IOF.

Essa consistência torna a declaração de 2026 mais simples e previsível para quem investe em FIIs, refletindo a estabilidade e eficiência fiscal desse veículo de investimento.
Para aproveitar plenamente essa vantagem, organize seus Informes de Rendimentos e planilhas. Lembre-se: a declaração de FIIs é simples quando se segue as regras, e a recompensa (rendimentos isentos) é uma das maiores vantagens do mercado.