O fundo imobiliário TRXF11 concluiu a venda do imóvel Assaí Teresina, localizado na capital do Piauí, por R$ 69 milhões. A operação marca mais um passo na estratégia de reciclagem de portfólio do FII, um dos principais do mercado brasileiro no segmento de varejo de grande porte.
O acordo prevê o pagamento de R$ 44 milhões à vista — dos quais R$ 43,3 milhões foram destinados à recompra de créditos imobiliários vinculados a um CRI emitido pela Bari Securitizadora — e outros R$ 25 milhões parcelados em 25 prestações mensais de R$ 1 milhão.
De acordo com a TRX Investimentos, a transação resultará em um lucro líquido estimado de R$ 7,1 milhões para o TRXB11, FII que era o proprietário direto do imóvel. Esse valor equivale a R$ 1,90 por cota, com taxa interna de retorno (TIR) de aproximadamente 10,5% ao ano, ou 131,7% do CDI no período em que o ativo esteve no fundo.
Para o cálculo dos dividendos do TRXF11, que é o principal cotista do TRXB11, o ganho esperado é de R$ 0,22 por cota. O valor deve ser incluído na base de cálculo, a fim de cumprir o guidance de dividendos para o segundo semestre, estabelecido no intervalo de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota.
O TRXF11 também pode realizar uma distribuição extraordinária ao fim do semestre, caso a gestão verifique a necessidade. Vale lembrar que os FIIs devem distribuir aos investidores, ao longo do semestre, pelo menos 95% de seus ganhos em regime de caixa.
A venda também contribui para reduzir a alavancagem do TRXB11, com a quitação de cerca de R$ 43 milhões referentes ao saldo devedor do CRI que havia financiado a aquisição do ativo. O valor da transação ficou em linha com o último laudo de avaliação e representa um cap rate de 7,85%, considerando o aluguel vigente à época da assinatura do memorando de entendimentos.
TRXF11: conheça a estrutura do fundo
Na semana passada, o TRXF11 concluiu a aquisição de outros três imóveis ocupados por lojas do Grupo Pão de Açúcar – GPA (PCAR3), localizadas na região metropolitana de São Paulo, de propriedade do FII CPUR11. Dois dos imóveis estão na capital, nos bairros Lapa (zona oeste) e Santana (zona norte), e o terceiro se localiza na Granja Viana, em Cotia, próximo à região oeste de São Paulo.
Os imóveis estão locados por meio de contratos atípicos, com prazos de vigência que variam de 15 a 20 anos. O valor nominal da negociação é de R$ 98.850.404,92. sendo que R$ 43.508.624,91 foram pagos em dinheiro. O restante, R$ 55.341.780,02, equivale ao saldo devedor de dois CRIs que foram assumidos pelo fundo e estão atrelados aos aluguéis devidos pelo locatário. O yield on cost da transação é de 10,5%, considerando o valor desembolsado e o carrego dos CRIs, que têm taxa média de IPCA + 5,17%.
Segundo a TRX, as negociações estão alinhadas à estratégia de reciclar o portfólio e manter a proriedade de ativos bem localizados e com características técnicas atuais, a fim de distribuir renda e ganho de capital para os cotistas do TRXF11.
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