O fundo imobiliário TRXF11 concluiu a aquisição de mais três imóveis ocupados por lojas do GPA — Grupo Pão de Açúcar (PCAR3) localizadas na região metropolitana de São Paulo. Dois dos imóveis estão na capital, nos bairros Lapa (zona oeste) e Santana (zona norte), e o terceiro se localiza na Grande Viana, município de Cotia.
Os imóveis estão locados por meio de contratos atípicos, com prazos de vigência que variam de 15 a 20 anos e cláusulas que garantem o pagamento de todos os aluguéis devidos até o fim do acordo em caso de rescisão antecipada.
O valor da negociação foi fechado em R$ 98.850.404,92; Desse valor, R$ 43.508.624,91 foram pagos em dinheiro, enquanto o valor restante, R$ 55.341.780,02, equivale ao saldo devedor de dois CRIs que foram assumidos pelo fundo e estão atrelados aos aluguéis devidos pelo locatário.
Assim, não haverá impacto inicial nos dividendos do TRXF11, que permanecem no guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota até o fim do ano, já que, inicialmente, não haverá incremento nas receitas do fundo. O yield on cost, segundo a gestão, é de 10,5%, considerando o valor desembolsado e o carrego dos CRIs, que têm taxa média de IPCA + 5,17%.
TRXF11: como fica o fundo após a aquisição
Os três imóveis juntos somam uma área bruta locável (ABL) total de 14.700 metros quadrados, o que elevará a ABL total do TRXF11 para 682.666,77 metros quadrados, com 72 imóveis de varejo no portfólio. A área total dos imóveis é de cerca de 1,257 milhão de metros quadrados.
O valor investido em imóveis terá um acréscimo de 2,55%, chegando a R$ 3,975 bilhões, e a alavancagem subirá para 23,12%, segundo informações divulgadas pela TRX Investimentos, gestora do FII. O percentual de receita oriundo do GPA sobe de 13,96% para 16,44%, ainda atrás do Assaí (ASAI3) e do Grupo Mateus (GMAT3).
Segundo a gestora, a aquisição está alinhada à estratégia do TRXF11 de buscar ativos bem localizados e com características técnicas atuais, a fim de distribuir renda e ganho de capital para os cotistas. “É um imóvel com potencial de valorização e localização estratégica, com preço competitivo de aquisição e locação através de contrato atípico”, afirma a TRX.
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