A busca por renda passiva é um dos grandes sonhos de muitos investidores. O funcionamento de produtos que garantem um pagamento mensal recorrente, que garante previsibilidade para o orçamento e liberdade de tempo para o investidor, foi tema do painel “Investimentos que pagam: como criar um salário com sua carteira”, realizado neste domingo (29) no Suno Invest, em São Paulo.
A conversa foi conduzida pelo professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno, e contou com a presença de Gustavo Azdourian, sócio da Guardian, gestora dos FIIs GARE11 e GAME11, e de Gabriel Esteca, head de infraestrutura da Bocaina, gestora do FI-Infra BODB11.
Antes de falar dos produtos de sua empresa, Gustavo afirmou que o investidor interessado em renda passiva deve fazer o máximo para diversificar o portfólio e pulverizar o risco. Assim, sugere investimentos em fundos listados, fundos de crédito, ações e produtos de renda fixa. E recomenda, também, começar cedo.
“É preciso aproveitar quando é mais cedo, porque os jovens têm disposição maior para risco, enquanto os mais experientes e próximos da aposentadoria devem buscar maior liquidez e menos risco”, explica o gestor.
Ele diz que seus fundos atuam com esse padrão. O GARE11, por exemplo, é a evolução de um fundo imobiliário de logística, o GALG11, que passou a investir em imóveis de varejo, ampliando seu tamanho e chegando a mais de 370 mil investidores. A tese de investimentos é a aquisição de imóveis locados a grandes empresas do setor.
Renda passiva: de onde vem a receita do GARE11?
Entre os locatários dos imóveis estão empresas como o Carrefour, o Grupo Mateus (GMAT3), rede de varejo com grande alcance no Nordeste, e o Grupo Pão de Açúcar – GPA (PCAR3). Os contratos são atípicos, com longa duração e previsão de multa equivalente aos alugueis restantes em caso de rescisão antecipada. “Isso segura o locatário e garante renda para o investidor com risco baixo”. explica o gestor.
Ele destaca também a gestão ativa do portfólio. Na semana passada, o FII anunciou a venda de 10 imóveis, com geração de valor para o cotista e redução da alavancagem. “Aproveitamos imóveis bem localizados, com possibilidade de expansão que podem resultar em supervalorização. Por exemplo, imóveis de varejo que podem dar lugar a edifícios residenciais”, explica Gustavo.
A opção pelo varejo alimentar se explica por uma avaliação simples. “O varejo alimentar é mais resiliente do que o varejo comum, porque em momentos de crise a pessoa tem mais chance de reduzir a compra de roupa que de comida, que é a última coisa que ela vai abandonar”, justifica o gestor.
“Bodão”: qual a tese de investimento de um FI-Infra?
Os FI-Infra (Fundos de Investimento em Infraestrutura) são produtos mais recentes com inspiração nos fundos imobiliários, que existem no Brasil desde 1993. A ideia é adquirir principalmente as debêntures incentivadas, que são títulos privados que financiam obras de infraestrutura necessárias para o desenvolvimento do país.
Entre os setores estão transmissão e geração de energia, construção e manutenção de estradas e obras de rede de água e esgoto, entre outros serviços geralmente relacionados a concessões de longo prazo. “São contratos longos e com receita previsível, o que permite comparar esses ativos com títulos públicos de longo prazo, diante da previsibilidade do retorno”, explica Esteca, da Bocaina.
O BODB11, apelidado no mercado de “Bodão” por causa de seu ticker de negociação, oferece ao investidor a possibilidade de diversificar esse investimento e, assim, pulverizar o risco, além de facilitar o acesso do pequeno investidor ao mercado. Isso porque as debêntures incentivadas geralmente têm custo unitário em torno de R$ 1.000, enquanto as cotas do BODB11 fecharam na sexta-feira (27) cotadas a R$ 7,17.
Gabriel Esteca enxerga um potencial de crescimento no mercado, que teve R$ 134 bilhões de emissões em debêntures incentivadas em 2024 e alcançou mais R$ 63 bilhões em emissões até maio. “O Brasil ainda precisa muito de infraestrutura, e só para manter o que existia seria necessário investir o dobro dos valores atuais”, diz o gestor.
Esteca defende a manutenção da isenção de tributação sobre as debêntures incentivadas, ao contrário do que prevê a Medida Provisória 1.303, publicada pelo governo federal em 11 de junho, e ainda dependente de aprovação pelo Congresso. “Cada real isento rende outros R$ 9 em investimentos”, aponta.
Mas ele acredita que, mesmo que a MP seja aprovada como está, o setor continuará benéfico aos investidores atrás de renda passiva. “Mesmo que esse texto passe, a gente ainda está falando de tributação menor do que a renda fixa e que não deve atrapalhar o crescimento de nosso setor de infraestrutura”, conclui Gabriel Esteca.
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