Analistas especializados em fundos imobiliários fizeram uma avaliação positiva da operação que prevê a incorporação do RBRF11 ao RBRX11, que está em análise pelos investidores dos dois FIIs. Para o BB Investimentos (BB-BI), casa de análises ligada ao Banco do Brasil (BBAS3), a proposta traz “mais pontos positivos que negativos”, enquanto o time de research do BTG Pactual (BPAC11) acredita que a fusão “une a base de ativos maduros com uma abordagem mais flexível”.
A proposta da RBR Asset depende da aprovação dos cotistas dos dois fundos, ambas com quórum qualificado, ou seja, os votos devem representar pelo menos 25% da propriedade dos FIIs. Se for aceita, a carteira de ativos do RBRF11 será trocada por cotas do RBRX11, que serão entregues aos investidores do RBRF11, resultando na posterior liquidação do fundo.
Em sua última atualização patrimonial, referente a 30 de junho, o RBRF11 declarou um patrimônio líquido de R$ 1,179 bilhão, o equivalente a R$ 8,62 por cota. Desse valor, a alocação principal é em cotas de outros FIIs, com 75%. O fundo conta com 118 mil investidores.
Já o RBRX11 informou um PL de R$ 288 milhões, ou R$ 9,77 por cota, com a maior parte da alocação, 59%, em CRIs. O fundo também detém a propriedade de cotas de FIIs e ações de empresas do mercado imobiliário, e terminou o mês de junho perto de alcançar a marca de 12 mil cotistas.
RBRF11 incorporado ao RBRX11: o que diz o mercado
O BTG destaca que a transação tem como principal racional o fortalecimento do RBRX11 como um hedge fund imobiliário (FII multiestratégia) mais líquido e diversificado. Após a operação, o fundo terá aproximadamente R$ 1,5 bilhão de patrimônio líquido e cerca de 130 mil cotistas, tornando-se o terceiro maior ativo desse segmento.
“Acreditamos que o movimento é positivo, pois une a base de ativos maduros com uma abordagem mais flexível. Para os investidores do RBRF11, os principais benefícios estão na perspectiva de maior retorno potencial e no acesso a estratégias anteriormente indisponíveis”, explicam os analistas do BTG.
Isso porque o RBRF11 é um FOF (fundo de fundos), que tem como premissa principal negociar cotas de outros fundos imobiliários. Já o RBRX11 tem uma tese pautada por mandatos amplos e flexíveis, o que permite capturar retornos com maior assimetria. “Exemplo disso são operações de equity preferencial com TIRs superiores a 22% ao ano”, diz o BTG, citando projetos de desenvolvimento presentes na carteira do RBRX11.
Diluição de riscos e maior reciclagem de ativos
A análise é positiva também para os investidores do RBRX11 porque a incorporação terá ao portfólio ativos com geração de caixa estável, o que dilui riscos de concentração e liquidez, bem como posiciona o fundo de forma mais representativa no mercado. “A combinação dos mandatos viabiliza rebalanceamentos táticos e maior poder de barganha em novas operações, ampliando o potencial de retorno”, completa o BTG.
O BB-BI também enfatiza as vantagens de uma reciclagem mais acelerada de ativos oriundos do RBRF11. “Em linhas gerais, esses ativos possuem um preço médio de aquisição que limita as reciclagens com ganhos, mas, ao serem transferidos ao RBRX11, esses mesmos ativos integrarão o portfólio a Valor Patrimonial, ou seja, abre-se espaço para destravamento de valor no curto prazo”, apontam os analistas.
A projeção inicial, caso a proposta seja aprovada, é que, ao final do processo cada 100 cotas do RBRF11 sejam convertidas em 88 cotas do RBRX11, com os cotistas recebendo também valores proporcionais a frações de cotas e a um eventual saldo remanescente. Os valores exatos serão divulgados à medida que o processo se desenrolar, ao longo dos próximos meses.
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