Após a decisão da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre a distribuição de dividendos que não deve exceder o lucro contábil, os papéis do Fundo Imobiliário Maxi Renda (MXRF11) caem 1,04% na tarde desta quinta-feira (27).
A decisão do colegiado da CVM — que não foi unânime — teve como base um processo em andamento do FII MXRF11.
Segundo a área técnica da autarquia, a administração do Maxi Renda vinha distribuindo aos cotistas rendimentos com base no lucro caixa do Fundo, mesmo quando esses valores excediam o lucro contábil. O que não poderia ser feito na classificação de rendimento e, sim, como amortização ou devolução do capital investido pelos cotistas.
Com isso, os papéis do MXRF11, por volta das 12h20, registravam queda de 1,87%, negociados a R$ 9,47. No último pregão, quarta-feira (26), o FII encerrou com baixa de 3,90%, com a cota valendo R$ 9,62. Portanto, na semana, o fundo acumula uma queda de 5,59%.
Conforme a CVM, até o momento, essa decisão se trata de um processo exclusivo do do FII MXRF11, mas o caso levanta um debate para todo o mercado de fundos imobiliários, visto que, caso a decisão seja validada, poderá ser replicada para todos os FIIs.
No entanto, a administração do FII MXRF11 vai recorrer da decisão e o processo ainda não foi concluído. Ou seja, a decisão pode mudar e, até lá, tudo continua igual.
Problema em assumir o lucro contábil
Na decisão sobre o Maxi Renda, a CVM não proíbe a distribuição de lucros maiores que o apurado no regime contábil, mas entende que, nesse caso, o pagamento teria que ser feito na forma de amortização.
O principal problema disso é o fim de um dos pilares dos fundos imobiliários, que é a previsibilidade dos rendimentos.
Em live, o professor Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, destaca o ciclo de recessão que os FIIs vivem nesse momento. Nas últimas reavaliações de imóveis, muitos viram seus valores patrimoniais caírem devido à crise no País.
Com isso, diversos fundos de tijolos poderiam apresentar prejuízo contábil neste começo de ano, segundo essa decisão da CVM, acarretando na não distribuição de rendimentos mesmo com o dinheiro dos aluguéis em caixa.
O contrário também é válido. Em casos de valorização do imóvel, o lucro contábil do Fundo ficaria acima do lucro de caixa, mas sem o valor total desse lucro em espécie, como o rendimento poderia ser completamente distribuído aos cotistas?
Marcelo Fayh, especialista em Fundos Imobiliários, afirma em live com o professor Baroni que com esse entendimento, a CVM desconstrói tudo o que se criou até hoje com FIIs do ponto de vista regulatório e de legislação.
Para os especialistas, o momento é de cautela e de espera. A decisão sobre o MXRF11 não é definitiva e eles acreditam que a CVM deve rever sua posição diante do impacto que isso poderia ter no mercado de fundos imobiliários.
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