O Marco Legal das Garantias é considerado uma medida importante por agentes do mercado imobiliário, que veem aí um aprimoramento na legislação capaz de reduzir o número de processos de execução de garantias que vão parar na Justiça. O Projeto de Lei 4.188/2021 foi aprovado no Senado e será avaliado pela Câmara.
O novo marco, considerado importante, por agentes do mercado imobiliário, foi proposto pelo governo do ex-presidente Jair Bolsonaro (PL) e teve sequência na gestão de Luiz Inácio Lula da Silva (PT). A proposta é facilitar a execução das garantias e diminuir os riscos dos credores levarem calote. Com isso, o efeito esperado é de ampliação da oferta de crédito em diversos setores e redução das taxas de juros.
Nos financiamentos imobiliários, a execução de dívidas em caso de não pagamento já acontece de forma extrajudicial (ao contrário de outras modalidades que envolvem garantias), de modo que o novo marco legal confere apenas alguns aprimoramentos, na visão de agentes do mercado imobiliário.
Hoje, quando alguém deixa de pagar o financiamento, o banco comunica a inadimplência ao registro de imóveis que, por sua vez, notifica o devedor para quitar a dívida em aberto dentro de um novo prazo. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco credor. Depois disso, o imóvel vai para leilão.
Entre outras coisas, o projeto de lei define regras e prazos para a intimação eletrônica do protesto. Quando o devedor não for encontrado no imóvel ou no endereço fornecido, ele poderá ser contatado por meio eletrônico, como e-mail ou aplicativo de mensagens.
Medida foi vista de forma positiva por agentes do mercado imobiliário
Esta medida foi vista de forma positiva pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). “O projeto de lei coloca alguns dispositivos que garantem que o imóvel seja levado a leilão com menos contratempos”, afirma o diretor executivo da associação, Filipe Pontual. Entre os pontos positivos, ele cita que o acionamento do devedor ficou mais claro. “O processo de execução já não era judicializado, mas alguns devedores tentavam levar a discussão para a Justiça”, diz.
Na visão do diretor da Abecip, o projeto cumpre o objetivo de reduzir o risco de crédito e contribuir para um ambiente com mais segurança jurídica, que ajudará a ampliar a oferta de crédito e baixar os juros – ainda que de forma sutil. “Não é algo na veia. Esse é um processo que envolve diversas ações em diversas esferas, o que ajuda a garantir a melhora do sistema”, afirma.
O crédito imobiliário já tem inadimplência baixa, inferior a 1%, sendo a menor entre todas as modalidades de empréstimos. As taxas de juros também são as menores no sistema financeiro. Na visão de Pontual, isso é resultado da qualidade das garantias e da segurança da operação, que vem sendo aprimorada nas últimas duas décadas por meio de diversos instrumentos, como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação, por exemplo.
Do lado das empresas de construção, o novo marco também foi bem recebido. “É um projeto fundamental. Vai dar mais velocidade e segurança para as transações de crédito com imóveis”, diz o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França.
Na mesma linha, o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Renato Correia, avalia que o marco tenta corrigir a carência brasileira de crédito, que sempre foi muito escasso e caro.
Antes da aprovação do texto — visto como importantes por agentes do mercado imobiliário — no Senado, o setor de construção se opôs a uma emenda que acabou sendo retirada. A emenda propunha que os extratos eletrônicos relativos aos bens imóveis, que são espécies de resumos dos contratos, deveriam ser expedidos por tabelião de notas. Ou seja: comprador e/ou construtora deveriam pedir esse documento diretamente ao cartório de notas. No entanto, as representantes das construtoras argumentaram que os extratos eletrônicos já são emitidos pelas instituições financeiras e apresentados ao cartório, em um processo que é realizado há anos, sem custos, nem burocracia.
Com Estadão Conteúdo
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