O fundo imobiliário VISC11 iniciou uma reciclagem de portfólio que combina a venda de nove ativos com uma estrutura de cotas sênior e subordinada firmada com a Tivio. Segundo o gestor Rafael Teixeira, a transação deve adicionar aproximadamente R$ 340 milhões em caixa líquido e contribuir para a redução da alavancagem do fundo.
Pelos números apresentados, a operação envolve cerca de R$ 570 milhões em ativos. O VISC11 deixará integralmente sete dos nove empreendimentos e manterá participações em outros dois. No arranjo criado, a cota sênior corresponde a 80%, enquanto a subordinada — onde o VISC11 permanecerá investido — representa 20%, ou cerca de R$ 100 milhões.
Teixeira afirmou que a venda foi estruturada para capturar ganhos operacionais e estratégicos. “A gente melhora bastante os indicadores operacionais do fundo. Quando a gente olha a eficiência do portfólio, no NOI por metro quadrado, venda por metro quadrado, ocupação. O produto final, depois dessa venda, vai ficar melhor do que hoje”, disse. Parte dos imóveis negociados teria perdido relevância na tese do fundo com o tempo, o que levou à decisão de concentrar a carteira em ativos mais aderentes.
VISC11: operação com Tivio gera caixa e reduz alavancagem
Um dos efeitos esperados é a queda da dívida. Hoje, a dívida líquida em relação ao valor dos imóveis está em aproximadamente 23%. Considerando a conclusão das transações com a Tivio e o Pátria, a estimativa do gestor é que esse indicador recue para cerca de 5%.
A estrutura prevê prioridade de pagamento à cota sênior. Na posição subordinada, de aproximadamente R$ 100 milhões, o fundo não receberá rendimentos nos três primeiros anos. A remuneração começará posteriormente. “A gente vai ficar três anos sem rendimento na subordinada, começa a receber esse rendimento a partir do quarto ano”, explicou Teixeira, ao destacar que a lógica é criar uma margem de proteção para a estrutura e permitir a adequada remuneração da cota sênior.
No cenário-base apresentado, se os ativos mantiverem trajetória de crescimento semelhante à dos últimos anos e a Tivio conseguir vender o portfólio em condições favoráveis, o retorno da subordinada pode ser relevante. Em um ambiente ainda mais positivo, todo o resultado excedente à remuneração da cota sênior fica com a subordinada.
Venda de ativos traz ganho de capital e alívio no caixa
A gestão projeta ganho de capital líquido de aproximadamente R$ 40 milhões com a operação com a Tivio, o equivalente a cerca de R$ 1,21 por cota. Esse montante seria incorporado ao resultado acumulado do fundo. “Estamos falando de aproximadamente 40 milhões de reais de capital que vai ser distribuído e adicionado ao resultado acumulado do fundo de hoje, de 1,15”, afirmou o gestor.
Segundo Teixeira, a estrutura equilibra benefícios de curto prazo — como geração de caixa e redução de alavancagem — com uma exposição de longo prazo atrelada à performance dos ativos transferidos. O desenho da transação busca mitigar riscos por meio da subordinação e da prioridade de pagamentos à cota sênior nos primeiros anos.
Gestão ativa vê portfólio mais eficiente e caixa até 2029
Em paralelo, há uma operação com o Pátria envolvendo a venda parcial de ativos do fundo. De acordo com o gestor, as duas transações, somadas, devem garantir conforto de caixa até aproximadamente 2029, considerando obrigações futuras de aquisição e amortização.
Teixeira reforçou a estratégia de reciclagem como parte da gestão ativa. “Você compra o ativo, extrai o valor dele, faz ele crescer, compra um bom cap, vende com uma compressão de cap, depois de colher os frutos e fazer o ativo melhorar, isso gera um grande capital que você distribui para o cotista, recompõe seu caixa e reinveste para fazer esse ciclo virtuoso acontecer novamente.” Além da venda de ativos, ele destacou ganhos operacionais obtidos após mudanças de gestão.
Como exemplo, citou o Prudente, que, segundo ele, mais do que dobrou o NOI em cinco anos após a entrada de uma administradora profissional. “Isso mostra como é importante uma administradora profissional que consiga fazer colher os frutos, fazer o shopping melhorar em termos de eficiência e ter uma visão estratégica para o ativo”, disse. A Estação Curitiba e o Midway também foram mencionados como casos em que a evolução operacional acompanhou ajustes na gestão.
A movimentação ocorre em um ambiente de juros elevados e menor acesso a novas captações. Nesse contexto, a parceria com a Tivio permite ao fundo levantar recursos sem depender exclusivamente de uma nova emissão de cotas, ao mesmo tempo em que cria uma exposição de longo prazo aos ativos vendidos — um risco que, segundo Teixeira, foi dimensionado em relação ao tamanho do fundo. “É o que a gente sempre busca: comprar por um preço correto, por um bom preço, shoppings que a gente percebe que têm upside, que têm valor a ser capturado. Capturar esse valor ao longo de alguns anos e esperar uma oportunidade de vender com compressão de cap para poder maximizar o valor, gerar um ganho extraordinário para o cotista e reinvestir esse caixa para buscar novos ciclos”, resumiu.
