O segmento de galpões industriais ainda está em fase inicial no Brasil, mas reúne fundamentos que podem torná-lo um dos mais estáveis dentro dos fundos imobiliários. Em apresentação no FIIs Experience, especialistas da inVista Real Estate destacaram que a combinação entre capital intensivo dos ocupantes e infraestrutura crítica reduz vacância e eleva a previsibilidade de resultados para os cotistas. A lógica é simples: quando a operação depende do ativo, a permanência tende a ser mais longa e os fluxos de caixa, mais estáveis.
Segundo Marcelo Rainho, fundador da inVista, o comprometimento financeiro do ocupante cria barreiras naturais à saída. “Quando o ocupante aplica centenas de milhares de reais no imóvel, sair não é simples”, afirmou. Essa ancoragem operacional, típica de indústria e manufatura, fortalece contratos e mitiga o risco de troca de inquilinos, trazendo maior visibilidade sobre rendimentos.
No caso do inVista Brazilian Business Park, o risco percebido não está na desocupação, mas na solvência do inquilino. A carteira do IBBP11 é composta por multinacionais de setores como saúde, automotivo, alimentício e construção civil, com presença em mercados como Estados Unidos, Canadá, Alemanha, Coreia do Sul, Japão e Itália. Essa diversificação geográfica e setorial amplia a resiliência do fundo e dilui choques específicos.
Estratégia e infraestrutura: o diferencial competitivo dos parques
Os gestores reforçam que a vantagem não se limita ao imóvel, mas à infraestrutura integrada dos parques industriais. Para Vagner Borin, fundador do Brazilian Business Park, localização e proximidade dos polos de consumo são determinantes. “As companhias precisam estar próximas do cliente”, disse. Além disso, investimentos que chegam a dezenas de milhões de dólares por unidade tornam a migração operacional mais custosa e rara.
Robson Alves, sócio-presidente do BBP, observa que o maior desafio no Brasil é a infraestrutura. “Erguer um galpão é relativamente simples. O difícil é garantir água, energia e toda a base operacional”, destacou. O modelo “plug and play” dos complexos busca resolver exatamente essa dor, entregando utilidades críticas e serviços que evitam paradas e aceleram ramp-up produtivo.
De olho em escala e democratização, a inVista apresentou o IVBP11, veículo que deve consolidar a estratégia industrial hoje presente no IBBP11 e ampliar seu alcance. A proposta é reunir ativos industriais de alta qualidade com maior liquidez e acesso ao investidor pessoa física. O fundo deve iniciar com cerca de R$ 1 bilhão em patrimônio, mais de 400 mil m² de área bruta locável e portfólio diversificado, com potencial de chegar a R$ 5 bilhões no longo prazo. Para o investidor, a tese dos galpões industriais combina infraestrutura essencial, contratos mais longos e geração de valor acima dos benchmarks.
