O fundo imobiliário XPML11 encerrou o mês de julho de 2025 com um lucro líquido de R$ 66,566 milhões no mês, resultado 38,23% superior de junho, quando havia alcançado R$ 48,154 milhões.
A gestão optou por manter a distribuição de rendimentos do XPML11 em R$ 52,183 milhões, valor que corresponde a R$ 0,92 por cota e que foi repassado aos investidores em 25 de agosto.
A receita bruta totalizou R$ 76,274 milhões. Dentro desse montante, a maior parte, de R$ 72,974 milhões, veio das receitas imobiliárias, principal atividade do fundo.
Outras fontes de ganhos também contribuíram para o resultado, como os R$ 1,398 milhão vindos de aplicações em renda fixa e R$ 1,902 milhão oriundos de investimentos em outros FIIs. As despesas no mês ficaram em R$ 9,707 milhões.
No campo operacional, julho trouxe avanços para o XPML11 quando comparado ao mesmo período do ano anterior. O indicador de Vendas por metro quadrado subiu 6%, atingindo R$ 1.574/m², enquanto o NOI Caixa por metro quadrado chegou a R$ 133/m², um crescimento de 4,8% em relação a julho de 2024.
O fundo imobiliário XPML11 encerrou o mês com um resultado acumulado não distribuído equivalente a R$ 0,58 por cota, considerando também os valores retidos nos veículos XP Malls Internacional Guarulhos e NeoMall FII, proprietários das participações nos shoppings Internacional Guarulhos e Grand Plaza.
Como o XPML11 vai resolver essa questão?
A gestão reforçou que até o fim de 2025 haverá necessidade de reforço de caixa. As projeções indicam que a soma das obrigações contratadas menos os valores a receber e a posição de liquidez resultará em déficit aproximado de R$ 369 milhões ao término do ano.
Para solucionar a questão, o XPML11 assinou no fim de agosto um memorando de entendimentos para a venda de participação em nove shoppings de seu portfólio. O valor da transação foi estimado em R$ 1,6 bilhão, e a compra será feita pela Riza Real Estate, que vai estruturar um novo FII para cuidar dos empreendimentos.
Segundo o XPML11, o comprador fará o pagamento de aproximadamente 68% à vista, o que equivale a cerca de R$ 1,1 bilhão, e 32% em até 5 anos. A XP Asset, gestora do fundo, estima que a venda será capaz de gerar uma liquidez de cerca de R$ 1 bilhão, além de um ganho de capital de R$ 278 milhões, que representa uma potencial distribuição de dividendos bruta de, aproximadamente, R$ 4,90 por cota.
A tendência é que parte do valor seja usado para compor o capital necessário para quitar os pagamentos devidos até o fim do ano. A transação deve ser concluída em até 90 dias.
Mesmo diante dessa previsão, a gestão enxerga uma estrutura sólida para o XPML11, com um patrimônio líquido em torno de R$ 6,4 bilhões e ativos imobiliários que alcançam R$ 7,9 bilhões. A dívida atual é de R$ 550 milhões, o que representa um loan to value próximo de 8%, patamar considerado saudável no setor. Além disso, a legislação permite a retenção de até 5% do resultado anual para reforço do caixa, e a geração de resultados recorrentes do XPML11 é avaliada como robusta.
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