A gestora Nest Asset Management estruturou o FII SP Surf Club, fundo imobiliário que levantou R$ 71 milhões para adquirir 16 unidades no complexo SP Surf Club, no Morumbi, zona sul de São Paulo. O empreendimento é o primeiro projeto de surfe artificial na cidade de São Paulo, com uma piscina de ondas artificiais que se estende por 220 metros. Desenvolvido por Even e JHSF, o ativo tem a Galapagos Capital como cogestora.
A composição patrimonial combina cotas subordinadas, mantidas pelos investidores originais, e cotas seniores ofertadas ao público. Os participantes iniciais permanecem com cerca de 28% da estrutura via subordinadas, alinhando interesses de longo prazo e absorvendo riscos residuais do projeto. Já os novos investidores acessam o FII por meio das seniores, equivalentes a aproximadamente 72% do patrimônio total.
As cotas seniores contam com remuneração preferencial limitada a IPCA + 12% ao ano e prioridade no recebimento dos fluxos. A aquisição dos direitos das 16 unidades ocorre por duas frentes: 11 unidades da Even via Compromisso de Compra e Venda (CCV) e 5 da JHSF por Sociedade em Conta de Participação (SCP). O fundo assume os pagamentos futuros, com possibilidade de antecipação conforme diretriz da gestão.
Sistema de retorno por cash sweep
A estrutura de rentabilidade é baseada em cash sweep, no qual as receitas provenientes da venda das unidades imobiliárias são direcionadas, prioritariamente, para pagar a remuneração e amortização das seniores. Esse mecanismo acelera a recuperação de capital e reduz o risco de crédito dos investidores dessa classe, reforçando a previsibilidade dos fluxos.
Nos três primeiros anos, a classe subordinada detém exclusividade na decisão de vendas, equilibrando governança e timing comercial. Passado esse período, a gestora assume autonomia plena para conduzir as alienações, sem necessidade de aprovação dos cotistas, o que pode agilizar a execução da estratégia.
Estrutura tributária e distribuição de cotas
No pilar regulatório, houve pulverização das seniores entre centenas de investidores pessoas físicas, viabilizando isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos do FII, observados os requisitos legais de concentração por cotista e grupo familiar. Para a Nest, o desenho do FII SP Surf Club simboliza a maturidade do mercado de capitais imobiliário ao combinar ativos premium, governança e democratização de acesso.
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