Depois de 2024, um ano de forte pressão causada pelo ciclo de alta da Selic, os fundos imobiliários (FIIs) começam a dar sinais de recuperação. A combinação entre a expectativa de fim do aperto monetário e preços ainda descontados reacendeu o otimismo entre investidores.
Nesta semana o IFIX — índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3 — atingiu sua nova máxima, chegando aos 3.430,07 pontos.
Segundo relatório da XP, os fundos de papel tiveram desempenho médio positivo de 0,38%, enquanto os FIIs de tijolo apresentaram queda média de 0,78%. O resultado refletiu a decisão do Copom, que elevou a Selic para 14,75% ao ano, mas indicou que o ciclo de alta está encerrado ou muito próximo do fim.
Segundo Bruno Nardo, gestor da RBR Asset e responsável pelos fundos RPRI11, PULV11, RBRX11, o mercado passou por um período de distorção intensa no fim de 2024. “Os preços caíram de forma exagerada, em um movimento que lembrou os piores momentos de 2014 a 2016, mesmo com fundamentos muito mais sólidos agora”, avaliou.
Ele destaca que a recuperação recente de preços mostra uma resposta natural do mercado, que começa a precificar um novo ciclo. “A dúvida agora não é se os ativos estavam baratos, mas quanto tempo levará para a normalização.”
Na mesma linha, Marcos Freitas, CIO da AZ Quest e gestor do AZPL11, lembra que o mercado é guiado por expectativas. “Chegamos a uma Selic alta, mas agora o mercado começa a olhar para frente e precificar a queda. Se olharmos para o IFIX, já houve uma melhora significativa em 2025, e a expectativa é de continuidade desse movimento”, afirma.
Para o time macroeconômico da XP, ainda que o Banco Central siga enfatizando juros elevados por mais tempo, o mercado já começa a projetar cortes entre o final de 2025 e início de 2026.
FIIs de tijolo ganham protagonismo na retomada
Com o cenário de juros mais favorável no horizonte, os fundos de tijolo tendem a se destacar. “Nesses momentos, os fundos mais beneficiados são os de lajes comerciais e galpões logísticos”, diz Freitas. Ele pondera, no entanto, que os shoppings podem enfrentar mais dificuldades, devido ao possível impacto do consumo com os juros ainda elevados.
A Zagros Capital, gestora do GGRC11 e ZAGH11 também vê espaço para a retomada do segmento de escritórios, que sofreu nos últimos anos. “Acreditamos que o segmento de hedge funds também irá se consolidar ainda mais, já que conseguem se aproveitar melhor dos ciclos e oportunidades do mercado imobiliário”, acrescenta a gestora.
Para Marcelo Rainho, fundador da inVista Real Estate e gestor do IBBP11, o momento favorece o investidor que pensa no longo prazo. “Com os preços descontados e a possibilidade de aquisição abaixo do custo de reposição, é possível construir um portfólio resiliente, com geração de renda e valorização futura”, pondera.
Atenção à curva e ao cenário fiscal continua
A TRX Investimentos, do TRXF11, lembra que, apesar da recuperação dos fundos de tijolo em abril — com alta de 4,7% no varejo, 4,38% em escritórios e 4,29% em galpões — os desafios permanecem.
“Ainda há desconto expressivo frente ao valor patrimonial e uma inflação acima da meta, o que mantém os prêmios do Tesouro Direto elevados”, destaca a gestora. Segundo a TRX, o IFIX continua atrativo, com dividend yield elevado e potencial de valorização.
A Guardian, gestora do GAME11 e GARE11, ressalta que o mercado já observa uma desaceleração na alta da Selic. A projeção da casa é que a taxa básica fique próxima de 15% em 2025, antes de qualquer possível corte. “Seguimos observando correções positivas menores na Selic, sinalizando que o fim do ciclo de alta está próximo.”
Safra aposta em corte de juros no fim do ano
A esperada retração da atividade econômica no segundo semestre deve aliviar pressões sobre o mercado de trabalho e os salários, proteja o Safra – responsável pelo JSAF11, contribuindo para a desaceleração dos custos de produção. Esse movimento, segundo o banco, tende a refletir diretamente nos índices de preços ao consumidor a partir dos próximos meses.
A projeção do Safra para o IPCA — principal indicador da inflação no Brasil — é de 5,1% em 2024, com recuo para 3,8% em 2025. A melhora no cenário inflacionário abre caminho para uma mudança na condução da política monetária.
“Diante disso, a expectativa é de que o Banco Central mantenha a taxa Selic em 14,75% ao ano — o maior nível desde agosto de 2006 — até novembro, quando pode dar início a um novo ciclo de afrouxamento monetário”, diz o banco.
FIIs seguem com fundamentos e teses sólidas
Rodrigo Possenti, da Fator, vê espaço para consolidação no setor, diante das dificuldades para novas emissões em um ambiente ainda desafiador. “Mas quem acompanha o mercado sabe que as teses continuam com fundamentos bons. Muitos fundos seguem sendo negociados abaixo do patrimonial sem que isso esteja ligado a problemas específicos”. A casa faz a gestão do VRTA11, VRTM11 e OUJP11.
A Manatí, do MANA11, reforça a estratégia de aproveitar o ciclo de juros altos com alocações em ativos de FIIs pós-fixados e prefixados, enquanto aguarda sinais mais claros do fim do aperto monetário. “Todas as nossas operações permanecem adimplentes e em dia com suas obrigações”, informou a gestora.
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