A prefeitura de São Paulo realizou nesta semana mais um leilão de distribuição de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, com a captação de R$ 1,66 bilhão. Os recursos para investimentos em habitação, mobilidade e infraestrutura urbana, prioritariamente na região do Complexo Paraisópolis, na zona oeste da cidade.
Embora tenha sido o maior valor já arrecadado em um único leilão, o resultado ficou abaixo das expectativas do mercado e da projeção de captação da prefeitura, que planejava arrecadar R$ 2,9 bilhões. Um dos motivos apontados por especialistas foi o preço dos títulos, de R$ 17,6 mil.
Para Bruno Zocchi, analista de crédito estruturado da Suno Asset, o resultado não surpreende, devido ao cenário macroeconômico atual com a Selic elevada, que se torna restritivo do ponto de vista do desenvolvimento imobiliário não subsidiado. “Estamos falando de um juro real médio hoje na casa dos 9%, frente a uma expectativa de cap-rate para aluguéis na região que não devem chegar nisso”, aponta o analista, que atua com as equipes de gestão dos fundos imobiliários SNCI11, SNFF11 e SNME11.
Os CEPACs são títulos que garantem ao portador o direito de construir imóveis além das características específicas da região, como o Plano Diretor. Assim, de posse desses papéis, construtoras e incorporadoras podem erguer edifícios com altura acima dos limites previstos, ampliando o retorno de seus investimentos.
Os títulos também podem ser negociados no mercado secundário, inclusive com possibilidade de aquisição por FIIs, tanto de recebíveis (“papel”, como chamado normalmente) como do segmento multiestratégia. “Mais recentemente, a gente já vê alguns FIIs entrando nesse mercado, às vezes com planos de vender o próprio CEPAC a um ‘usuário’ final, às vezes seguindo com o desenvolvimento com alguma incorporadora ou construtora associada.”, explica Zocchi.
CEPACs da Faria Lima: como anda o potencial da região?
O resultado abaixo do esperado despertou em alguns players a dúvida se a região da Faria Lima não poderia estar saturada de imóveis corporativos, o que teria reduzido o interesse nesse leilão. Mas não é essa a avaliação do especialista da Suno Asset.
“O mercado de lajes corporativas passou por algumas dificuldades, mas tem demonstrado recuperação. Hoje, em áreas premium, como é o caso da Faria Lima, estamos em patamares de vacância próximos ao pré-pandemia, com o preço dos aluguéis crescendo. Acho que aqui a questão é mais macro e institucional e menos segmental”, avalia Bruno Zocchi.
Mesmo com esse crescimento citado pelo analista, o segmento de lajes corporativas segue como o mais pressionado entre os fundos imobiliários de tijolo na relação entre o preço das cotas no mercado secundário e o valor patrimonial, a chamada P/VP. Já os FIIs de papel podem encontrar dificuldade de alocação num momento em que o mercado de crédito privado se encontra pressionado pelos juros elevados.
Bruno Zocchi, no entanto, não acredita que a menor disponibilidade das CEPACs possa impactar profundamente o mercado. “São uma parcela ínfima, quase nula dos ativos investidos pelos FIIs, então a redução de oferta deles não afeta o potencial de alocação desses veículos”, projeta o especialista da Suno Asset.
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