O fundo imobiliário BNFS11 (Banrisul Novas Fronteiras FII) submeteu aos cotistas a proposta de venda de um imóvel comercial em Sapucaia do Sul com deságio relevante frente ao laudo independente. A deliberação ocorrerá por assembleia geral extraordinária via consulta formal. O preço ofertado é de R$ 1,166 milhão, cerca de 30% abaixo dos R$ 1,68 milhão estimados pela BR Case Consulting, refletindo as condições locais e o estado atual do ativo.
Desde 14 de fevereiro de 2025, o imóvel está desocupado, segundo a administradora Oliveira Trust. A vacância intensificou a deterioração física, somada ao desgaste natural e aos temporais que atingiram a região. Em mercados regionais, propriedades vagas tendem a enfrentar maior prazo de escoamento e menor liquidez, fatores que pressionam preços e alongam negociações em fundos imobiliários.
Ofertas ficaram aquém do esperado
Localizada na Avenida João Pereira de Vargas, a propriedade recebeu investimentos para recuperação, mas não converteu em propostas aderentes ao laudo. A gestão contratou consultor imobiliário especializado, consultorias setoriais e corretores locais, ampliando a exposição do ativo. Ainda assim, as ofertas ficaram aquém do esperado, reforçando o descompasso entre avaliação técnica e disposição efetiva de pagamento.
As estratégias de comercialização não alcançaram o valor de referência e a administradora pontua que descontos sobre laudos são comuns para viabilizar transações. Em fundos imobiliários, os laudos orientam o valor patrimonial, mas não garantem liquidez ao preço estimado, especialmente quando há vacância prolongada, custos de manutenção e tributos recorrentes.
Fundo pretende alienar outros imóveis vagos
Condições financeiras foram estruturadas para atrair comprador: R$ 500 mil na assinatura e saldo de R$ 666 mil em 12 parcelas mensais de R$ 50 mil. A corretagem de R$ 66 mil será integralmente suportada pelo adquirente. Segundo projeções da administradora, considerando permanência, receitas e alienação, o ativo entregou retorno anual aproximado de 10,05% aos cotistas do fundo imobiliário.
Além da venda em Sapucaia do Sul, o BNFS11 pede autorização para alienar outros imóveis vagos sem novas assembleias, desde que haja laudo por empresa independente. A medida busca acelerar desinvestimentos e reduzir despesas operacionais. Em paralelo, palavras-chave como BNFS11 e deságio de 30% ajudam a marcar o contexto da operação e seu impacto na estratégia do portfólio.
