O fundo imobiliário XPLG11 concluiu a aquisição de um conjunto de propriedades logísticas antes detidas pelo RBRL11, incluindo cinco imóveis e o ativo Bricklog Guarulhos, além de avançar para as negociações finais para compra do CL Imigrantes V. Os dois últimos integravam a carteira do RDLI11, também gerido pela RBR.
O valor total da transação somou R$ 1.593.315.080,52, cerca de R$ 50 milhões acima do valor divulgado no fechamento do acordo, em junho. Durante todo o segundo semestre, as equipes dos FIIs se dedicaram ao cumprimento de condicionantes até a conclusão do negócio.
Segundo a XP Asset, o XPLG11 desembolsou R$ 322.897.187,13 em caixa e assumiu R$ 20 milhões em compromissos do RBRL11, vinculados à aquisição de determinados ativos. O saldo de R$ 936.067.007,51 foi liquidado por meio da subscrição e integralização de cotas da 8ª emissão do XPLG11, entregues aos fundos vendedores.
Com a operação, o patrimônio líquido do fundo alcança cerca de R$ 4,4 bilhões. O portfólio passa a somar 25 empreendimentos distribuídos por 6 Estados, totalizando 1,41 milhão de m² de ABL. A base de inquilinos reúne 78 empresas, com 32% da receita atrelada a contratos atípicos e prazo médio ponderado de 5,1 anos, tendo o Mercado Livre como maior exposição.
A gestora projeta cap rate de 9,7% no primeiro exercício após a aquisição. A expectativa é manter os dividendos do XPLG11 no patamar de R$ 0,82 por cota inicialmente, refletindo a estabilidade do fluxo operacional dos novos ativos e a diluição de riscos pelo aumento de diversificação.
XPLG11 compra: como fica a situação do RBRL11?
O RBRL11 recebeu cerca de R$ 40 milhões em dinheiro, a quitação de R$ 20 milhões em dívida e aproximadamente R$ 630 milhões em cotas do XPLG11. O fundo também se comprometeu a pagar prêmio de locação ao comprador nos próximos três anos, totalizando R$ 48 milhões, parcialmente condicionado a métricas de performance dos ativos.
No cenário pós-transação, a RBR Asset enxerga potencial de valorização de 25% para o RBRL11, com base no preço de mercado de R$ 88,20 e no valor patrimonial estimado em R$ 110,81 por cota. Considerando premissas de valor, despesas operacionais e obrigações futuras, o valuation intrínseco estimado é de R$ 106,96 por cota, indicando upside de 21,27%.
Os cotistas ficarão isentos de taxa de gestão por 36 meses, e o guidance de dividendos, que nos últimos meses foram de R$ 0,75 por cota, será alinhado aos pagamentos do XPLG11, que passam a ser a única fonte de receita do RBRL11.
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