O fundo imobiliário VISC11 encerrou o segundo trimestre de 2026 (2T26) com duas frentes estratégicas no portfólio. De um lado, assinou um Memorando de Entendimento (MoU) para a potencial venda de participações em nove shopping centers por aproximadamente R$ 573 milhões. De outro, elevou sua fatia no Midway Mall, em Natal (RN), de 0,95% para 12,43%.
O fato relevante divulgado no fim de julho indica que a operação de venda prevê preço aproximadamente 10% superior aos respectivos laudos de avaliação. Caso a transação seja concluída, a estimativa é de entrada de cerca de R$ 346 milhões em caixa líquido para o fundo, além de aproximadamente R$ 1,21 por cota em ganho de capital líquido.
Segundo a gestão, os nove ativos envolvidos correspondem a cerca de 11% do NOI do portfólio atual. A estrutura proposta prevê um novo FII comprador com 80% de cotas seniores e 20% de cotas subordinadas, sendo esta última integralmente detida pelo fundo. A classe subordinada tem retorno-alvo de 17% ao ano e poderá receber, a partir do quarto ano, eventual excedente pago à subclasse sênior.
A conclusão da venda permanece condicionada à captação mínima do fundo comprador, à constituição do veículo e ao cumprimento das demais condições previstas no MoU. Assim, tanto a composição definitiva do portfólio quanto o valor final poderão variar conforme o montante efetivamente captado.
Venda do VISC11 pode tornar carteira mais eficiente, diz gestão
Na avaliação da gestão, a potencial alienação tende a tornar a carteira mais eficiente, com efeitos positivos sobre indicadores operacionais como NOI por metro quadrado, vendas por metro quadrado e taxa de ocupação. Em paralelo, o fundo ampliou a exposição ao Midway Mall, um dos principais ativos do portfólio, alcançando 12,43% de participação.
O aumento decorreu da conversão da posição do fundo como credor do CRI originalmente tomado pela SPE compradora em uma participação maior no shopping. A transação incluiu ainda uma reorganização societária do ativo.
Para atingir o novo percentual, o fundo assumiu R$ 99,8 milhões em obrigações futuras de pagamento ao vendedor. O valor será liquidado em quatro parcelas anuais de aproximadamente R$ 25 milhões, com vencimentos entre dezembro de 2026 e dezembro de 2029, corrigidas pelo IPCA acumulado desde o fechamento da operação, realizado em 17 de dezembro de 2025.
Apesar das obrigações futuras, o ativo vem registrando melhora operacional: o NOI Caixa do Midway Mall avançou 13% no primeiro semestre de 2026 em relação ao mesmo período do ano anterior.
Vendas e NOI avançam no segundo trimestre
No consolidado do portfólio, houve crescimento de 5,2% no NOI Caixa por metro quadrado no 2T26 frente ao mesmo intervalo de 2025, considerando as participações atuais do fundo. Entre os dez principais shoppings, que respondem por aproximadamente 65% do NOI do portfólio, o indicador subiu 4,4% no período.
As vendas mostraram desempenho superior. As receitas por metro quadrado avançaram 8,9% no 2T26 na comparação anual. Nos dez principais ativos, a alta foi de 10,8%, sinalizando maior aceleração justamente entre os empreendimentos que concentram a maior parcela da geração operacional.
A taxa de ocupação apresentou recuo de 1,2 ponto percentual em relação a dezembro e de 0,6 ponto percentual ante junho de 2025. Conforme a gestão, a redução era esperada, refletindo a sazonalidade típica do setor de shopping centers no primeiro semestre.
VISC11 mantém reserva e guidance de até R$ 0,90 por cota
Em julho, a distribuição média de rendimentos dos últimos 12 meses foi de R$ 0,83 por cota, enquanto a geração média de resultado alcançou R$ 0,82 por cota. O último rendimento divulgado foi de R$ 0,84 por cota.
Ao fim de julho, o fundo mantinha R$ 0,89 por cota em resultado acumulado não distribuído. Considerando ainda os R$ 10 milhões — equivalentes a R$ 0,35 por cota — acumulados pelo Shopping Paralela FII, o resultado não distribuído totalizava R$ 1,23 por cota.
A gestão reforçou o guidance de rendimentos entre R$ 0,84 e R$ 0,90 por cota até dezembro de 2026, mantendo a expectativa de distribuição dentro dessa faixa ao longo do segundo semestre. Desde o IPO, realizado em outubro de 2017, o fundo acumula retorno total de 117,6%, equivalente a 164% do retorno do IFIX no período. Na rentabilidade líquida, o acumulado é de 116,8%, correspondente a 122% do CDI líquido.
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