O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) comunicou duas movimentações relevantes e de naturezas distintas. De um lado, firmou acordo para adquirir participações em cinco shoppings administrados pela Iguatemi, em operação avaliada em R$ 876,1 milhões. De outro, assinou compromisso para vender três imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar por aproximadamente R$ 109,3 milhões.
Na frente de aquisições, o fundo celebrou um memorando de entendimentos vinculante com a Iguatemi e outros vendedores para a compra de participações em cinco empreendimentos. O pacote inclui 35,55% do Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre (RS), 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri (SP), além de 10% no Iguatemi Ribeirão Preto e 10% no Iguatemi São José do Rio Preto, ambos no interior paulista.
Também integra a transação uma fatia de 36% no I Fashion Outlet Novo Hamburgo, no Rio Grande do Sul. A Iguatemi seguirá responsável pela gestão e administração dos ativos, mantendo a continuidade operacional após a eventual conclusão do negócio.
O preço total atribuído ao portfólio é de R$ 876,15 milhões. No fechamento, serão desembolsados R$ 569,5 milhões: cerca de R$ 219 milhões em pagamento à vista e aproximadamente R$ 350,5 milhões via compensação por meio da subscrição e integralização de cotas do TRXF11 pelos próprios vendedores.
O saldo de R$ 306,7 milhões será quitado em duas parcelas corrigidas pela Taxa DI. A primeira, de R$ 131,4 milhões, vence em até 12 meses após o fechamento. A segunda, de R$ 175,2 milhões, será paga em até 24 meses.
TRXF11 também vende imóveis ao Pão de Açúcar
Na estratégia de reciclagem da carteira, o TRXF11 firmou compromisso para a venda de três lojas situadas em São Paulo e São Caetano do Sul (SP). Os imóveis estão ocupados pelo Pão de Açúcar, com contratos de locação atípicos e vencimentos entre julho e agosto de 2035.
O valor acordado para a transação é de aproximadamente R$ 109,25 milhões. Metade, equivalente a R$ 54,625 milhões, será paga à vista. Os R$ 54,625 milhões restantes serão liquidados em seis parcelas semestrais, iguais e consecutivas, corrigidas pelo IPCA.
Após o pagamento do sinal, o comprador terá direito ao recebimento integral dos aluguéis dos imóveis. A formalização definitiva depende da confirmação da viabilidade da aquisição e do cumprimento das condições previstas no compromisso.
Se a operação for concluída conforme as premissas atuais, o TRXF11 estima registrar um lucro de aproximadamente R$ 34,8 milhões, equivalente a R$ 0,56 por cota. A transação apresenta TIR estimada em 13,2% ao ano e deve contribuir para reduzir a alavancagem do fundo em aproximadamente R$ 51,9 milhões, referente ao saldo devedor do financiamento associado à aquisição desses ativos.
Venda supera avaliação e prazos para conclusão
O preço de venda dos imóveis está 14,9% acima do último laudo de avaliação e reflete um cap rate de 6,3%, considerando o aluguel mensal vigente. A expectativa é que os documentos definitivos de compra e venda sejam assinados em até 90 dias, contados a partir da celebração do compromisso, desde que superadas as condições necessárias à conclusão.
Já a aquisição das participações nos cinco shoppings da Iguatemi permanece sujeita ao cumprimento de condições precedentes, incluindo a aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e a formalização dos instrumentos definitivos da transação.
