O Brasil está envelhecendo — e rápido. Segundo o IBGE, a população com 60 anos ou mais deve praticamente dobrar até 2040, ultrapassando 30% da população nas décadas seguintes. Em um país onde o investimento imobiliário sempre ocupou espaço relevante na construção de patrimônio, o avanço do sênior living começa a chamar atenção como uma tese estrutural de longo prazo, menos dependente de ciclo econômico e mais ancorada em demografia.
O conceito, já consolidado em mercados como Estados Unidos e Europa, combina moradia de alto padrão com serviços integrados de saúde, hotelaria e convivência. No Brasil, o modelo ainda é embrionário, mas começa a ganhar escala e pode representar uma nova classe de ativo imobiliário com características operacionais próprias.
Demografia, renda recorrente e barreiras de entrada
O envelhecimento populacional é um vetor inevitável. Dados do IBGE indicam que o número de idosos no Brasil deve dobrar nas próximas duas décadas, enquanto a base jovem tende a encolher. Para o investidor, isso significa uma demanda estrutural crescente por soluções de moradia voltadas à longevidade.
Diferentemente do residencial tradicional ou dos studios voltados ao público jovem — segmento que já apresenta sinais de saturação em grandes centros — o sênior living atende uma população crescente, com maior poder aquisitivo e foco em qualidade de vida.
O modelo também apresenta barreiras de entrada relevantes. A estrutura envolve regras da Anvisa, normas de segurança do Corpo de Bombeiros, exigências municipais e, principalmente, operação especializada. Não se trata de hospital, nem de hotel — é uma combinação dos dois, com camada adicional de serviços médicos e acompanhamento psicológico.
Essa complexidade reduz a competição imediata e pode sustentar margens mais elevadas quando bem executada.
O caso da ABF e a parceria com a Unimed
Uma das empresas que vêm apostando nesse modelo é a ABF Developments, incorporadora familiar com três décadas de atuação no Sul do país. A companhia desenvolveu empreendimentos de sênior living de alto padrão em Porto Alegre, com taxas de ocupação acima de 80% e mensalidades que variam entre R$ 16 mil e R$ 18 mil por residente.
O modelo envolve venda pulverizada de unidades para investidores, que adquirem a matrícula e passam a participar de uma SPE responsável pelo empreendimento. A operação de saúde é feita por parceiros especializados. Em um dos projetos mais recentes, a operadora é o sistema Unimed-RS, que cobre 100% dos 497 municípios do Rio Grande do Sul.
Segundo o CEO da ABF, Eduardo Fonseca, o projeto também tem uma dimensão estratégica além da rentabilidade. “Nós entendemos que esse é um projeto de legado. Não é apenas um empreendimento imobiliário, é uma nova forma de morar na terceira idade, com qualidade, dignidade e estrutura médica adequada”, afirmou.
Os primeiros empreendimentos foram vendidos a investidores pulverizados, que adquirem unidades vinculadas a uma estrutura societária do projeto. Um dos ativos já entregues apresenta ocupação acima de 80%, com cerca de 114 unidades, e ticket mensal entre R$ 16 mil e R$ 18 mil por residente, segundo a companhia.
Para o investidor, a tese está no longo prazo. Como destaca o executivo, o ciclo imobiliário entre aquisição de terreno, aprovação, construção e início da operação pode levar até cinco anos. Isso significa que os projetos lançados hoje estão olhando para a demanda de 2030 em diante. A empresa já estuda expansão para São Paulo e Florianópolis, onde vê potencial proporcionalmente maior de mercado.
Pode ser um bom ativo para a carteira?
Para o investidor que tradicionalmente utiliza o imóvel como proteção patrimonial e gerador de renda, o sênior living pode representar uma evolução dessa lógica. O fluxo de caixa está atrelado à ocupação e à operação, não apenas à valorização do metro quadrado.
Como a demanda é sustentada por um vetor demográfico de longo prazo, o segmento tende a apresentar menor dependência de ciclos de crédito ou consumo. Em termos de carteira, pode funcionar como exposição temática à longevidade — uma tendência global — com potencial de geração recorrente.
Ainda é um mercado em formação no Brasil. Mas, para quem busca diversificação imobiliária com tese estrutural clara, o sênior living começa a deixar de ser apenas tendência e passa a se consolidar como oportunidade de investimento.
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