O avanço do mercado brasileiro de fundos imobiliários tem redesenhado a forma como investidores e analistas avaliam oportunidades, especialmente entre os fundos híbridos. Com um universo crescente de produtos, a abordagem tradicional de escrutinar cada ativo individualmente perde espaço para métodos mais ágeis e seletivos. Esse movimento reflete um ambiente mais competitivo, em que escala e governança se tornam determinantes para a tomada de decisão.
Durante o FIIs Experience, evento promovido pela Suno em São Paulo, Luiz Augusto, sócio fundador da TRX, destacou que a multiplicidade de fundos imobiliários impõe limites práticos ao antigo padrão de análise. Em suas palavras, não há mais espaço para avaliações igualmente profundas de todas as carteiras, dado o volume de alternativas e a dinâmica operacional do setor.
Comparando com os mercados desenvolvidos, como o americano, a diferença fica evidente. Nos Estados Unidos, poucas dezenas de REITs concentram relevância; no Brasil, são centenas de FIIs listados. Nesse cenário, “o jogo” deixa de ser a avaliação imóvel a imóvel para se tornar um exame rigoroso da capacidade de gestão. Administradoras com múltiplos fundos enfrentam desafios que vão além da seleção de ativos, esbarrando em limites de execução, prazos e processos.
Metodologicamente, a proposta passa por hierarquização clara e recortes analíticos. A adoção de uma curva ABC permite priorizar o que mais importa, fazendo “deep dive” em aproximadamente 40% da carteira, sem tentar abranger tudo. Esse filtro otimiza tempo, reduz vieses e coloca sob os holofotes a eficiência na alocação, o controle de riscos e a disciplina de capital — dimensões decisivas para fundos híbridos. Nesse sentido, a palavra de ordem é fundos imobiliários bem geridos.
Além dos números, aspectos qualitativos pesam na tese. Há ativos cujo valor excede o retorno imediato, refletindo posicionamento, identidade e relevância estratégica. É nesse ponto que entram as palavras-chave secundárias como gestão ativa e fundos híbridos, combinando seleção criteriosa com execução consistente, governança e comunicação transparente com o mercado.
Exemplos dessa abordagem incluem propriedades do TRXF11 ligadas a instituições de saúde de referência, como o Hospital Israelita Albert Einstein e o Hospital Sírio-Libanês, além de centros logísticos locados para players como Mercado Livre e Shopee. A convergência entre ativos estratégicos e governança sólida tende a definir os vencedores. Em síntese, o diferencial que “vende” hoje é a fundos imobiliários capacidade de gestão.
