O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) encerrou junho com um passo relevante. Em 26 de junho, a gestora anunciou a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) para vender um portfólio de 10 imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master, administrado pela Riza Asset e coordenado pela XP Investimentos, pelo valor total de R$ 804,4 milhões.
A operação abrange ativos de renda urbana e logística distribuídos em 6 estados. O pacote inclui 5 lojas Atacadão (Grupo Carrefour), 3 lojas Mix Mateus (Grupo Mateus), o ativo logístico Almanara (Jandira/SP) e o ativo BRF (Vitória de Santo Antão/PE), segundo o comunicado.
Todos os imóveis possuem contratos de locação 100% atípicos, e 93% da receita tem origem em inquilinos com rating AAA. O pagamento foi estruturado em duas frentes: uma parcela imediata, composta por caixa (R$ 382 milhões) e Cotas Subordinadas do FII Riza Master no valor de R$ 250 milhões; e uma parcela futura de R$ 172 milhões, a ser recebida ao longo do período de desinvestimento do FII Riza Master.
As Cotas Subordinadas funcionam como um earn-out, permitindo ao fundo participar do upside futuro do portfólio vendido. Dessa forma, além do recebimento em caixa, o veículo mantém exposição econômica ao desempenho dos ativos que estão sendo alienados, conforme as condições previstas no MOU.
Estrutura e objetivos da operação
A transação foi delineada com quatro objetivos principais. O primeiro é o reequilíbrio da exposição ao Grupo Carrefour, por meio da venda das 5 unidades Atacadão. O segundo é a realização de lucro bruto de R$ 186,2 milhões. O terceiro é a redução da alavancagem, com a quitação automática dos CRIs vinculados aos imóveis alienados. O quarto é ampliar a capacidade de alocação em novos negócios, com prioridade para a expansão logística.
Com o desinvestimento parcial, o fundo sinaliza uma reconfiguração de portfólio, reduzindo concentração setorial e fortalecendo a estratégia em logística. A liquidação dos CRIs atrelados aos ativos vendidos contribui para a desalavancagem e para a melhora do perfil financeiro, compatível com a agenda de crescimento em segmentos prioritários.
O MOU anunciado em 26 de junho marca a etapa inicial do processo, que ainda depende das condições e cronogramas acordados entre as partes. A combinação entre recebimento imediato, Cotas Subordinadas e parcela futura foi desenhada para equilibrar liquidez, captura de ganhos e participação no resultado dos ativos durante o ciclo de desinvestimento.
Dividendos do GARE11
No campo de proventos, o FII distribuiu R$ 0,083 por cota referente a maio, com pagamento efetuado em 05 de junho de 2026 aos cotistas posicionados na data-base de 29/05/2026. Com base no fechamento da cota em R$ 8,35 na data de apuração, o dividend yield mensal foi de 0,99%, equivalente a 11,9% ao ano.
O guidance de dividendos para 2026 foi mantido, com projeções entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota para os próximos 12 meses. Segundo a gestora, o intervalo considera o desempenho atual dos ativos, as condições de mercado e a política de distribuição do fundo.
No mercado secundário, a liquidez média diária somou R$ 11,8 milhões em maio, com giro total de R$ 236,4 milhões no período. A base de investidores alcançou 522.157 cotistas, mantendo o fundo na liderança em crescimento de cotistas em todo o IFIX desde dezembro de 2022.
O patrimônio líquido encerrou o mês em R$ 2,68 bilhões, com valor patrimonial por cota de R$ 9,27 e múltiplo P/VP de 0,90x. Ao final de maio, o spread entre a NTN-B 2035 e o fundo era de aproximadamente 4,21%, patamar monitorado pelos investidores para avaliar a atratividade relativa do veículo frente aos títulos públicos indexados à inflação.
