O fundo imobiliário GARE11 apresentou em seu relatório gerencial de junho, divulgado nesta quinta-feira (7), os detalhes da venda de 10 imóveis de varejo de seu portfólio. São quatro lojas locadas ao GPA – Pão de Açúcar (PCAR3) e seis imóveis ocupados pelo Grupo Mateus (GMAT3).
A informação já havia sido divulgada em junho, com os valores da transação, estimados entre R$ 464,7 milhões e R$ 485,5 milhões, o que resultaria no maior lucro da história do GARE11. Agora, a Guardian informou que o comprador é o fundo XP Renda Imobiliária Feeder, lançado pela XP Investimentos para negociação no mercado cetipado.
A gestora optou por revelar a informação após a confirmação, nesta semana, de que o fundo captou R$ 347,7 milhões em sua oferta inicial (IPO). Além disso, a XP já havia apresentado em prospecto os imóveis que eram foco da captação de recursos. Os imóveis envolvidos são:
- 4 lojas do GPA: Paróquia/Copacabana-RJ, Vila Leopoldina-SP e 2 localizadas no Lago Norte, em Brasília;
- 6 lojas do Grupo Mateus (Timon-MA, Souza-PB, Jacobina-BA, Cajazeiras-PB, Vitória da Conquista-BA e Conceição do Coité-BA).
A transação é vista como estratégica pela gestão do GARE11 num momento em que o FII passa por um processo de reciclagem do portfólio. Como os imóveis possuem operações de CRI lastreadas em seus contratos atípicos de locação, a conclusão da venda provocará uma redução aproximada de R$ 355 milhões na alavancagem do fundo.
Além disso, a operação poderá gerar um lucro bruto entre aproximadamente R$ 135 milhões e R$ 156 milhões. “A iniciativa de venda destes imóveis segue a linha da gestão de uma postura bastante ativa, tentando sempre extrair o máximo de valor para seus investidores em compras e vendas”, diz a gestão no relatório.
Segundo a Guardian, a operação foi montada de forma que o fundo será titular de todas as cotas subordinadas do XP Renda Imobiliária Feeder, o que permitirá continuar lucrando com os imóveis, mesmo sem sua propriedade direta. “Acreditamos muito na qualidade do portfólio que está sendo vendido e no potencial remanescente de valorização destes ativos nos próximos anos”, completou a gestora.
GARE11 informa guidance de dividendos para o 2º semestre
A gestão revelou que, diante do processo de reciclagem, optou por congelar a venda do imóvel locado ao GPA em Campinas, que estava em diligências desde o ano passado. E reforçou informações sobre a 7ª oferta de emissão de cotas, anunciada em julho, com a intenção de captar R$ 400 milhões, valor que pode chegar a R$ 773,5 milhões em caso de interesse em montante adicional.
No pipeline da oferta o GARE11 informou a possibilidade de adquirir de 9 a 12 imóveis, de acordo com o valor captado, com pagamento feito de forma parcial ou total por meio de compensação de cotas — ou seja, o vendedor passa a ser um investidor do GARE11. Ao fim dessa reciclagem, o fundo manterá um portfólio robusto de ativos, mas com menor alavancagem e, consequentemente, maior capacidade de geração de valor aos cotistas, inclusive no mercado secundário.
A gestão informou, ainda, que decidiu manter o guidance de dividendos do GARE11 no patamar entre R$ 0,083 e R$ 0,09 por cota para o restante do ano. Nesta quinta-feira (7), dia em que realizou a distribuição referente aos resultados de julho, o FII fechou em sua máxima do ano, em R$ 9,08.
Segundo a Guardian, o GARE11 permanece com seu portfólio de imóveis 100% adimplente e locado mediante contratos atípicos de locação, com um prazo médio de contrato (wault) superior a 12 anos. Em junho, 2 unidades da rede Mix Mateus tiveram seus aluguéis reajustados com base no IPCA acumulado de 12 meses, que foi de 5,53%. Os dois imóveis estão localizados em Maceió e, juntos, representam 4,9% da receita do fundo.
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