O Estado de São Paulo consolida sua liderança no setor de galpões logísticos no Brasil, com indicadores superiores aos de outras regiões e escala sem paralelo no continente. Dados da Newmark apontam que o estoque paulista alcança cerca de 17 milhões de m², patamar que impulsiona demanda, preços e eficiência operacional. Em contraste, o Rio de Janeiro, com aproximadamente 3 milhões de m², enfrenta ajuste com maior vacância e desempenho enfraquecido.
A vantagem de escala de São Paulo sobre outras praças da América Latina favorece a ocupação contínua e a expansão de operações. O volume cinco vezes superior ao do Rio de Janeiro cria um ecossistema mais líquido e diversificado, com absorção consistente e valorização de aluguéis. Esse descolamento estrutural fica evidente na evolução dos indicadores e na resiliência da procura por ativos.
Em 2025, a absorção anual em São Paulo somou cerca de 1,4 milhão de m², reforçando a utilização crescente de galpões logísticos e o apetite de locatários por localizações estratégicas. A absorção bruta atingiu aproximadamente 1,43 milhão de m², avanço de 10% frente a 2024, segundo a Newmark, marcando nível histórico da série e confirmando o vigor da demanda.
Mesmo com novos empreendimentos chegando ao mercado, a taxa de desocupação paulista permaneceu sob controle, em 8,1%, com leve aumento. Os valores pedidos de locação subiram perto de 6%, sinalizando pressão altista sustentada por expansão de e-commerce, reorganização de cadeias e busca por eficiência de last mile. Esses movimentos reforçam a percepção de qualidade dos ativos de classe A e A+.
No estado do Rio de Janeiro, a dinâmica é oposta. A absorção líquida encerrou 2025 negativa em cerca de 11 mil m², indicando devoluções superiores às novas locações. A vacância avançou de 10,2% para 11,2%, colocando o mercado entre os mercados logísticos com maior disponibilidade do estudo, enquanto os preços pedidos ficaram estáveis, refletindo demanda contida.
No panorama regional, São Paulo figura entre os maiores mercados logísticos da América Latina em estoque, ao passo que o Rio apresenta vacância acima de praças como Bogotá, Santiago e Buenos Aires. Em síntese, São Paulo combina escala e absorção positiva; o Rio ajusta oferta e procura. Grau de ocupação, absorção líquida e preços de locação seguem como métricas-chave para avaliar o desempenho dos galpões logísticos na região.
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