Alguns fundos imobiliários se destacaram em 2025 por um crescimento patrimonial relevante, mesmo diante de condições desfavoráveis, em especial a Selic que chegou a 15% no meio do ano e assim permaneceu até dezembro, com perspectiva de queda apenas a partir de março.
Se a alta dos juros reduziu a atratividade para novas captações de recursos. Para resolver esse problema, algumas gestoras adotaram uma solução criativa: a troca de cotas por ativos reais. Outras optaram por realizar a fusão de fundos, unificando patrimônios e processos de gestão em busca de resultados mais consistentes.
A lista abaixo traz FIIs que, a partir das soluções citadas acima, ampliaram seu patrimônio líquido em mais de 50%. O levantamento foi realizado pelo aplicativo Trix, com base em dados patrimoniais divulgados pelos fundos.
| FII | Gestora | PL (dez/2025) | PL (dez/2024) | Crescimento (%) |
| RBRX11 | RBR | 1.279.157.520,00 | 278.635.721,00 | 359,08% |
| SNEL11 | Suno Asset | 436.417.262,24 | 185.567.284,60 | 135,18% |
| PSEC11 | Patria | 1.353.879.493,00 | 757.600.972,00 | 78,71% |
| GGRC11 | Zagros | 2.407.668.275,00 | 1.384.619.214,00 | 73,89% |
| TRXF11 | TRX | 3.272.941.893,00 | 2.043.433.946,00 | 60,17% |
| PCIP11 | Patria | 1.580.907.735,00 | 997.969.090,00 | 58,41% |
| GARE11 | Guardian | 2.113.330.150,00 | 1.371.358.780,00 | 54,10% |
Fundos imobiliários mobilizam estratégias para crescer
Diante da dificuldade de atrair “dinheiro novo” em espécie ao mercado, a entrega da propriedade direta dos imóveis em troca de novas cotas movimentou boa parte das emissões realizadas ao longo do ano pelos chamados “FIIs de tijolo”. Da lista acima, o SNEL11 foi um a usar essa estratégia.
O fundo da Suno Asset foi criado para desenvolvimento de usinas fotovoltaicas, mas optou pela aquisição de ativos prontos a partir da terceira emissão de cotas, encerrada no primeiro semestre deste ano. Algumas das negociações envolveram a entrega das cotas, o que fez dos antigos proprietários investidores do fundo imobiliário.
A medida também foi usada por TRXF11, GGRC11 e GARE11 para seu crescimento ao longo de 2025. Todos eles ampliaram seu portfólio de ativos por meio de emissão, nas quais juntaram pagamentos em dinheiro com a entrega de cotas novas que já estão em negociação no mercado secundário.
No caso do GGRC11, o FII ampliou a base de cotistas para mais de 200 mil investidores e chegou a 37 propriedades. E mantém projeções otimistas para 2026. “A possível queda dos juros, aliada a um ambiente macro mais estável, deve favorecer tanto a renda quanto a valorização das cotas”, afirma o CEO da Zagros Capital, Pedro van den Berg.
Unificação de FIIs: menos custos, melhores oportunidades
No caso da fusão de fundos, uma possibilidade foi usar FIIs menores, mas de regulamento mais moderno e adequado para lidar com o atual cenário do mercado, para incorporar os ativos de um fundo maior, porém de regulamento mais engessado. É o caso do RBRX11, FII multiestratégia que cresceu ao receber o portfólio do RBRF11, um FOF que detinha mais recursos, mas praticamente só podia investir em cotas de outros FIIs.
Outras gestoras realizaram essa estratégia, como a Iridium, que prepara a liquidação do IRDM11 — cujo patrimônio passou a pertencer ao IRIM11. A Suno Asset prepara ação semelhante para 2026, com a incorporação do SNFF11, um FOF, ao SNME11, um fundo multiestratégia.
Já os FIIs do Patria que fazem parte da lista acima cresceram com a incorporação de ativos de FIIs menores da mesma gestora, fruto de uma série de aquisições realizadas ao longo dos últimos anos, que foram posteriormente liquidados: o PSEC11, multiestratégia, reúne os ativos que eram de RVBI11, HGFF11 e BPFF11; o PICP11 é um fundo de papel que juntou os patrimônios de CVBI11, PLCR11 e BARI11.
A gestora agora está realizando o mesmo processo com seus fundos imobiliários de ativos logísticos: o HGLG11, maior de todos, vai incorporar os ativos do LVBI11 e do PATL11. “Essas fusões permitem otimizar o trabalho e entregar maior valor ao cotista”, diz Rodrigo Abbud, CEO de Real Estate da gestora.
Em valores absolutos, o maior crescimento em 2025 entre fundos imobiliários foi do KNCR11, da Kinea, que consolidou sua posição de maior FII do mercado brasileiro com a captação de R$ 1,4 bilhão em sua mais recente oferta de cotas. O PL agora está em R$ 9,171 bilhões, crescimento de 18%.
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