O fundo imobiliário BTLG11 comunicou a assinatura de um memorando de entendimentos para avaliar a compra de três ativos logísticos de padrão AAA, em operação estimada em R$ 918,5 milhões. Os imóveis, atualmente ocupados por Amazon e Mercado Livre, somam aproximadamente 182.475 metros quadrados de ABL própria.
Dois empreendimentos ficam no Estado de São Paulo, sendo um localizado no raio de 30 quilômetros e outro no raio de 60 quilômetros da capital. O terceiro ativo está situado na região metropolitana de Curitiba, no Paraná.
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O memorando é não vinculante. Assim, a transação ainda não foi concluída e os termos poderão ser ajustados até uma eventual formalização do negócio, caso todas as condições sejam atendidas.
Entre os três imóveis, um já se encontra concluído, em operação e totalmente locado. Os outros dois estão em fase de desenvolvimento no modelo Built-to-Suit (BTS), com previsão de entrega de até seis meses após o fechamento da transação.
BTLG11 prevê pagamento à vista de R$ 642,95 milhões
Se a aquisição for confirmada nas condições atualmente definidas, 70% do preço será pago à vista, totalizando R$ 642,95 milhões. Os 30% restantes, equivalentes a R$ 275,55 milhões, serão atualizados pelo IPCA acrescido de 6% ao ano.
O pagamento dessa parcela poderá ocorrer em até 12 meses, com o início do prazo variando conforme a situação de cada empreendimento. Nos dois ativos em desenvolvimento, a contagem terá início a partir da entrega de cada projeto. Para o imóvel já concluído, o marco temporal será o fechamento da operação.
Os desembolsos realizados pelo fundo nos ativos ainda em obras terão outra forma de remuneração até a conclusão dos projetos. Nesses casos, os valores serão atualizados mensalmente pelo IPCA mais 11% ao ano até o término das construções.
O memorando também prevê mecanismos desenhados para mitigar a exposição do FII aos riscos inerentes ao desenvolvimento dos dois ativos em BTS, condicionando etapas e desembolsos ao avanço físico e documental.
Operação prevê cap rate próximo de 9%
Segundo os parâmetros descritos no acordo preliminar, a potencial aquisição apresenta cap rate estimado em aproximadamente 9%. Para os próximos 24 meses, o yield médio projetado é de cerca de 12,6%. Esses números consideram os termos atualmente discutidos e podem ser revistos até a assinatura dos documentos definitivos.
A conclusão do negócio depende do resultado satisfatório das diligências sobre os imóveis (due diligence), além da negociação e assinatura dos contratos finais e das aprovações internas e regulatórias cabíveis.
Até que essas etapas sejam cumpridas, o valor indicativo de R$ 918,5 milhões e as demais condições da negociação permanecem sujeitos a alterações. A compra dos três ativos logísticos pelo fundo segue, portanto, condicionada à finalização desse processo.
