{"id":323202,"date":"2022-11-25T08:00:35","date_gmt":"2022-11-25T11:00:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/marco-lopes\/\/"},"modified":"2022-11-24T17:00:32","modified_gmt":"2022-11-24T20:00:32","slug":"impacto-desinflacao-fundos-imobiliarios-papel","status":"publish","type":"suno_column","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/vitor-nery-fagnani\/impacto-desinflacao-fundos-imobiliarios-papel\/","title":{"rendered":"O impacto da desinfla\u00e7\u00e3o nos fundos imobili\u00e1rios de papel e como isso afeta nossas decis\u00f5es"},"content":{"rendered":"

Boa parte dos investidores se depararam com os impactos da desinfla\u00e7\u00e3o nos rendimentos dos fundos de pap\u00e9is<\/strong> neste segundo semestre de 2022. Enquanto o Banco Central comemora  os efeitos de redu\u00e7\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o, uma vez que essa \u00e9 uma das miss\u00f5es desta autarquia, os cotistas dos fundos<\/strong> ficaram tristes com a diminui\u00e7\u00e3o dos dividendos<\/a> e que tamb\u00e9m impactou o pre\u00e7o das cotas negativamente.<\/p>\t

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Fundos imobili\u00e1rios - Foto: Pixabay<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\t

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Em suma, para entendermos como a infla\u00e7\u00e3o se relaciona com os rendimentos dos fundos, precisamos primeiro entender as diferen\u00e7as das classes de fundos imobili\u00e1rios<\/strong>. De forma abrangente, dividimos entre fundos de tijolos<\/strong> e fundos de receb\u00edveis<\/strong> (tamb\u00e9m chamados de fundo de pap\u00e9is).<\/p>\n\n\n\n

Inquestionavelmente, o investidor de longo prazo<\/a> deve ter as duas classes de ativos para montar uma carteira mais robusta para cen\u00e1rios adversos. Isso ajuda aliviar a tens\u00e3o em momentos macroecon\u00f4micos ruins, uma vez que, o jogo dos investimentos \u00e9 um jogo psicol\u00f3gico.<\/p>\n\n\n\n

Real Estate e Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios<\/h2>\n\n\n\n

Primeiramente vamos olhar para os fundos de receb\u00edveis, que possuem em seus portf\u00f3lios os t\u00edtulos de d\u00edvida chamados certificados de receb\u00edveis imobili\u00e1rios<\/a> (CRI<\/strong>). Esses t\u00edtulos s\u00e3o utilizados como financiamento do setor de constru\u00e7\u00e3o civil e sua capta\u00e7\u00e3o de recursos \u00e9 feita via mercado de capitais<\/a>. Portanto, trata-se de um t\u00edtulo de renda fixa<\/strong> e lastreado em cr\u00e9ditos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

E tamb\u00e9m, por se tratar em um contrato de d\u00edvida, al\u00e9m do juro contratado h\u00e1 uma forma de corre\u00e7\u00e3o por um indexador podendo ser o IPCA, CDI, IGP-M e etc. Na maioria dos casos, os CRIs s\u00e3o corrigidos pelo IPCA, muitas vezes por conta dos prazos desses contratos, e dessa forma a varia\u00e7\u00e3o desse \u00edndice acaba influenciando nos rendimentos de forma mensal.<\/p>\n\n\n\n

Mas isso ainda n\u00e3o explica a queda dos dividendos, certo? Para continuarmos a explica\u00e7\u00e3o, \u00e9 necess\u00e1rio entender uma das principais diferen\u00e7as entre o fundo de tijolo e o de receb\u00edveis que seria o repasse da infla\u00e7\u00e3o. Assim, os fundos de tijolos tamb\u00e9m possuem seus contratos com os inquilinos atrelados a algum indexador, por\u00e9m s\u00e3o reajustados anualmente e os fundos de pap\u00e9is a infla\u00e7\u00e3o \u00e9 repassada mensalmente nos dividendos<\/strong>. Isso nos ajuda a entender o motivo das diferen\u00e7as do valor dos pagamentos.<\/p>\n\n\n\n

Nos fundos de receb\u00edveis temos uma carteira composta de CRIs que acabam pagando os juros contratados e amortizando o valor do IPCA do per\u00edodo de 2 meses atr\u00e1s geralmente. Dessa maneira, conseguimos receber em m\u00e3os, e claro de forma isenta de IR, o valor do IPCA de um per\u00edodo pr\u00f3ximo. Para ser mais claro, os resultados apurados ao longo de outubro (distribu\u00eddos aos investidores em novembro) refletem aproximadamente a varia\u00e7\u00e3o do IPCA referente aos meses de agosto (-0,36%) e setembro (-0,29%), acrescida do cupom de juros fixo de cada uma das opera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Unificando os conceitos apresentados com as oscila\u00e7\u00f5es da infla\u00e7\u00e3o neste ano, o IBGE apresentou entre janeiro a junho uma varia\u00e7\u00e3o de 5,49% e entre julho a outubro, -0,7% da infla\u00e7\u00e3o registrada. O que resultou, para fundos imobili\u00e1rios de papel atrelados ao IPCA, em excelentes dividendos<\/a> no primeiro semestre e baixos retornos no segundo.<\/p>\n\n\n\n

Por sua vez, essas varia\u00e7\u00f5es podem impactar os dividendos<\/a> e as cota\u00e7\u00f5es, uma vez que com a diminui\u00e7\u00e3o dos dividendos temos um aumento da for\u00e7a vendedora no mercado. O interessante \u00e9 poder entender esse conceito e, dessa forma, saber que se tratam de aspectos macroecon\u00f4micos e n\u00e3o propriamente de algum problema interno no fundo.<\/p>\n\n\n\t

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Resumo<\/h2>\n\n\n\n

Ent\u00e3o, conseguimos entender uma das vari\u00e1veis que pode impactar nos fundos imobili\u00e1rios e qualquer outro ativo que esteja atrelado a um fator de corre\u00e7\u00e3o. Com a ind\u00fastria mais consolidada, j\u00e1 temos fundos divididos em estrat\u00e9gias de indexadores<\/strong>, como fundos com pap\u00e9is apenas corrigidos pelos CDI ou apenas pelo IPCA e at\u00e9 mesmo estrat\u00e9gias com ambos.<\/p>\n\n\n\n

Nesse caso, a velha dica da diversifica\u00e7\u00e3o pode blindar sua carteira dessas fortes oscila\u00e7\u00f5es que em sua maioria n\u00e3o aparecem nos radares dos investidores previamente. Logo, j\u00e1 era esperada uma diminui\u00e7\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o, por\u00e9m era dif\u00edcil prever qual seria a magnitude e quando ocorreria.<\/p>\n\n\n\n

Isso ressalta tamb\u00e9m a import\u00e2ncia de investir em fundos de tijolos<\/strong> que, mesmo distribuindo rendimentos menores que os de pap\u00e9is, acabam entregando os dividendos<\/a> de forma mais linear (mantendo o n\u00edvel de vac\u00e2ncia<\/strong>) e que possuem a capacidade dos ativos f\u00edsicos se valorizarem ao longo do tempo. Diante disso, tem-se a possibilidade dos ganhos dos dividendos e dos ganhos de capital com as valoriza\u00e7\u00f5es das cotas que podem acompanhar o aumento do valor patrimonial<\/strong><\/a> dos fundos com a valoriza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Sendo assim, al\u00e9m da relev\u00e2ncia da diversifica\u00e7\u00e3o para diminuir a volatilidade da sua carteira de investimentos<\/strong><\/a>, temos tamb\u00e9m que considerar que esses momentos apresentam oportunidades. Cabe ao investidor com sangue frio avaliar primeiro o contexto que estamos vivendo antes de vender seus ativos em um mercado de baixa.<\/p>\n\n\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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