{"id":276503,"date":"2022-07-18T08:00:27","date_gmt":"2022-07-18T11:00:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/marco-lopes\/\/"},"modified":"2022-07-15T23:18:40","modified_gmt":"2022-07-16T02:18:40","slug":"projecao-de-ipca-negativo-em-julho-e-os-impactos-nos-fiis","status":"publish","type":"suno_column","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/solzki\/projecao-de-ipca-negativo-em-julho-e-os-impactos-nos-fiis\/","title":{"rendered":"Proje\u00e7\u00e3o de IPCA negativo em julho e os impactos nos FIIs"},"content":{"rendered":"

Ap\u00f3s um longo per\u00edodo observando \u00edndices mensais de infla\u00e7\u00e3o, medidos pelo IPCA, em patamares elevados (muitas vezes acima de 1% ao m\u00eas), temos uma proje\u00e7\u00e3o de \u00edndice mensal negativo para o m\u00eas de julho, a primeira desde abril de 2020. Ainda que seja por medidas pontuais para redu\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o dos combust\u00edveis no pa\u00eds e n\u00e3o por uma revers\u00e3o da tend\u00eancia inflacion\u00e1ria global, a perspectiva do \u00edndice mais baixo para o segundo semestre pode alterar a din\u00e2mica de distribui\u00e7\u00e3o de rendimentos de alguns setores dos Fundos Imobili\u00e1rios<\/a> (FIIs)<\/strong>.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Para analisar como os setores de fundos imobili\u00e1rios<\/strong> podem reagir a esse prov\u00e1vel IPCA<\/strong> mensal negativo e tend\u00eancia de um \u00edndice em patamares mais comportados no segundo semestre de 2022, \u00e9 necess\u00e1rio separar os fundos em dois grupos: o primeiro com os chamados \u201cFIIs de Tijolo<\/strong>\u201d, que s\u00e3o os fundos que investem diretamente em im\u00f3veis como lajes corporativas<\/a>, shoppings e galp\u00f5es log\u00edsticos, entre outros. O segundo grupo s\u00e3o os \u201cFIIs de CRI\u201d, que investem em opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, por meio dos certificados de receb\u00edveis imobili\u00e1rios<\/a> e, atualmente, possuem a maior participa\u00e7\u00e3o no IFIX.<\/p>\n

Nos FIIs de Tijolo, a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria dos contratos de loca\u00e7\u00e3o ocorre, de maneira geral, anualmente. A cada 12 meses da data de in\u00edcio do contrato de loca\u00e7\u00e3o o valor do aluguel \u00e9 atualizado pela infla\u00e7\u00e3o do per\u00edodo. Dessa forma, o impacto de um \u00fanico m\u00eas de um \u00edndice negativo de infla\u00e7\u00e3o \u00e9 limitado, apenas diminuir\u00e1 a infla\u00e7\u00e3o total acumulada no per\u00edodo, n\u00e3o sendo necess\u00e1rio aprofundar a discuss\u00e3o dessa classe.<\/p>\n

\u00c9 importante apenas destacar que a capacidade de repassar a infla\u00e7\u00e3o nos contratos de aluguel, principalmente quando os \u00edndices apresentam varia\u00e7\u00f5es elevadas, depende de diversos fatores ligados ao momento de cada setor no ciclo imobili\u00e1rio. Por exemplo, em momentos em que o ciclo est\u00e1 favor\u00e1vel ao propriet\u00e1rio, como em cen\u00e1rios de excesso de demanda de potenciais inquilinos por \u00e1reas, os alugu\u00e9is tendem a ser corrigidos integralmente pela infla\u00e7\u00e3o e, eventualmente, ainda gerar ganhos reais no valor do aluguel durante as revisionais.<\/p>\n

Por outro lado, nos FIIs de CRI<\/strong> que possuem opera\u00e7\u00f5es indexadas \u00e0 infla\u00e7\u00e3o, o efeito da corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria tende a ser observado rapidamente nas distribui\u00e7\u00f5es de rendimentos, considerando que as opera\u00e7\u00f5es de renda fixa<\/a> s\u00e3o atualizadas diariamente pelos \u00edndices estabelecidos nos contratos, que normalmente observam a infla\u00e7\u00e3o do m\u00eas imediatamente anterior ao atual ou do segundo m\u00eas anterior.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Assim, os Fundos de CRI com a maioria das opera\u00e7\u00f5es indexados ao IPCA distribu\u00edram rendimentos elevados nos \u00faltimos per\u00edodos, beneficiados pelos altos \u00edndices mensais de infla\u00e7\u00e3o. Esses devem ser os fundos que devem sofrer o maior impacto com essa mudan\u00e7a de tend\u00eancia no \u00edndice inflacion\u00e1rio, que deve se refletir em uma redu\u00e7\u00e3o nos patamares de rendimentos distribu\u00eddos. O momento exato e a magnitude com que ocorrer\u00e1 o impacto nos rendimentos depende de diversos fatores espec\u00edficos de cada fundo, alguns inclusive podem um montante alto de resultados acumulados dos per\u00edodos anteriores que os rendimentos nem sejam impactados.<\/p>\n

Ser\u00e1 interessante analisar o comportamento dos rendimentos desses fundos nos pr\u00f3ximos meses e como o mercado reagir\u00e1 aos novos patamares, que podem ser considerados normais para esses fundos, ap\u00f3s um longo per\u00edodo de rendimento acima da m\u00e9dia. Um dos efeitos poder\u00e1 ser a diferencia\u00e7\u00e3o dos fundos que possuem n\u00edveis mais elevados de spread na carteira \u2013 maiores taxas m\u00e9dias de remunera\u00e7\u00e3o na carteira de CRIs – em rela\u00e7\u00e3o aos fundos com n\u00edveis de spreads inferiores.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Essa nova realidade tamb\u00e9m pode abrir espa\u00e7o para investidores voltarem suas aten\u00e7\u00f5es para setores que estavam fora do radar e podem representar boas oportunidades, por exemplo os Fundos de Fundos<\/a><\/strong> Imobili\u00e1rios – FOFs. Os FOFs<\/strong> atualmente apresentam desconto m\u00e9dio de aproximadamente 15% em rela\u00e7\u00e3o ao valor patrimonial<\/a>, chegando aos 20% de desconto em alguns casos e distribui\u00e7\u00f5es de rendimento alcan\u00e7ando patamares de 13% a.a.<\/p>\n

Para os diversos setores de fundos de tijolo<\/a>, como shoppings e lajes corporativas<\/strong>, que possuem descontos m\u00e9dios em rela\u00e7\u00e3o ao valor patrimonial ainda maiores que os FOFs, esse pode representar o in\u00edcio de uma virada, mas uma recupera\u00e7\u00e3o mais robusta s\u00f3 deve ocorrer quando o cen\u00e1rio macroecon\u00f4mico permitir que o t\u00f3pico \u201credu\u00e7\u00e3o das taxas de juros\u201d entre na pauta das discuss\u00f5es. No entanto, esse \u00e9 um assunto para outro momento e outro artigo, visto que ainda nem chegamos ao fim do ciclo de alta atual.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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