{"id":236203,"date":"2022-03-03T08:00:54","date_gmt":"2022-03-03T11:00:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/marco-lopes\/\/"},"modified":"2022-03-03T13:12:11","modified_gmt":"2022-03-03T16:12:11","slug":"a-cvm-e-os-fundos-de-investimentos-imobiliarios-fii","status":"publish","type":"suno_column","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/gustavo-kosnitzer\/a-cvm-e-os-fundos-de-investimentos-imobiliarios-fii\/","title":{"rendered":"A CVM e os fundos de investimentos imobili\u00e1rios – FIIs"},"content":{"rendered":"

Em 24\/01\/2022, a Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios<\/strong> divulgou decis\u00e3o do Colegiado deliberando que, caso a distribui\u00e7\u00e3o dos resultados seja superior \u00e0 soma do lucro l\u00edquido<\/a> do exerc\u00edcio com o montante de lucros acumulados (e\/ou reserva de lucros<\/a>) do exerc\u00edcio anterior, o montante adicional ao lucro l\u00edquido<\/strong> cont\u00e1bil distribu\u00eddo dever\u00e1 ser reconhecido como amortiza\u00e7\u00e3o de capital e n\u00e3o dividendos<\/a>.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Quando analisada no conjunto da legisla\u00e7\u00e3o, regula\u00e7\u00e3o e caracter\u00edsticas \u00fanicas dos Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio<\/strong>, tal entendimento, se aplicado, causar\u00e1 distor\u00e7\u00f5es importantes ao mercado de Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio.<\/p>\n

A Instru\u00e7\u00e3o CVM 516\/2011<\/strong> estabeleceu crit\u00e9rios cont\u00e1beis de reconhecimento dos ativos e passivos dos Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio \u2013 FII, dispondo, em seu artigo 2\u00ba, par\u00e1grafo \u00fanico, que os ganhos ou as perdas resultantes da avalia\u00e7\u00e3o de ativos<\/a> ou de passivos do fundo, ainda que n\u00e3o realizados financeiramente, devem ser reconhecidos no resultado do per\u00edodo.<\/p>\n

A CVM, interpretando a referida IN 516\/2011, entendeu que a distribui\u00e7\u00e3o, por parte de um Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio aos cotistas, a t\u00edtulo de rendimentos, de valores calculados com base no regime de caixa<\/a>, quando estes excedem os valores reconhecidos no lucro do exerc\u00edcio e\/ou acumulados, aumenta a rubrica de preju\u00edzos acumulados<\/a> do Fundo e, portanto, tais valores n\u00e3o podem ser classificados como rendimentos, mas como amortiza\u00e7\u00e3o do custo do capital<\/strong> investido pelos cotistas.<\/p>\n

Com base na decis\u00e3o do Colegiado, os fundos imobili\u00e1rios t\u00eam discricionariedade para definir os valores a serem distribu\u00eddos aos cotistas. Entretanto, ao apresentarem suas demonstra\u00e7\u00f5es financeiras<\/a>, devem reconhecer adequadamente a segrega\u00e7\u00e3o dos valores distribu\u00eddos entre rendimentos e amortiza\u00e7\u00e3o de capital. Esta decis\u00e3o, que foi adotada em um caso concreto, pode se aplicar aos demais fundos de investimento imobili\u00e1rio que tenham caracter\u00edsticas similares ao do caso analisado.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Ora, o que importa para a distribui\u00e7\u00e3o \u00e9 o lucro ou preju\u00edzo cont\u00e1bil<\/strong> que se origina na contabilidade, quando as receitas de determinado exerc\u00edcio s\u00e3o maiores ou menores que as despesas e custos, n\u00e3o influenciando a reavalia\u00e7\u00e3o dos bens do ativo<\/strong> neste resultado cont\u00e1bil.<\/p>\n

Com efeito, dentre as principais modifica\u00e7\u00f5es decorrentes da aprova\u00e7\u00e3o da Lei 11.638 de 2007, est\u00e1 a conta \u201cAjuste de Avalia\u00e7\u00e3o Patrimonial<\/a>\u201d (AAP).<\/p>\n

A diferen\u00e7a entre o valor justo<\/a><\/strong> e o valor dos ativos menos sua deprecia\u00e7\u00e3o acumulada<\/a> deve ser lan\u00e7ada nas contas do ativo imobilizado<\/a> tendo, por contrapartida, a conta \u2018Ajuste de Avalia\u00e7\u00e3o Patrimonial do patrim\u00f4nio l\u00edquido\u2019.<\/p>\n

O ajuste reconhecido, para mais ou para menos, altera a situa\u00e7\u00e3o patrimonial<\/strong> l\u00edquida da empresa. Por\u00e9m, n\u00e3o s\u00e3o reconhecidos como receita ou despesa, mas considerados como resultado abrangente e divulgados na DRA – Demonstra\u00e7\u00e3o do Resultado Abrangente<\/a> e na DMPL \u2013 Demonstra\u00e7\u00e3o das Muta\u00e7\u00f5es do Patrim\u00f4nio L\u00edquido.<\/p>\n

Assim, se o ajuste dos ativos \u00e9 feito para cima, n\u00e3o aumenta o lucro a ser distribu\u00eddo, assim como o inverso tamb\u00e9m \u00e9 verdadeiro. O ajuste para baixo n\u00e3o gera ou aumenta o preju\u00edzo, de modo a interferir no valor a ser distribu\u00eddo aos s\u00f3cios da empresa.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Para a distribui\u00e7\u00e3o de lucros<\/strong> pelo regime de caixa, o art. 10, par\u00e1grafo \u00fanico, da Lei n\u00ba 8.668\/1993 exige que o lucro seja apurado em regime de caixa (\u201cResultado Financeiro<\/a>\u201d ou \u201cLucro Caixa\u201d), para o que dever\u00e3o ser consideradas as despesas e receitas que passaram pelo caixa durante certo intervalo, de forma a se atingir, ao final de tal per\u00edodo, seu efetivo resultado. Se o caixa for positivo, tais valores podem ser distribu\u00eddos preservando a liquidez do Fundo.<\/p>\n

Somente se o preju\u00edzo apurado for superior as contas de reservas de lucro e de reservas de capital \u00e9 que n\u00e3o poder\u00e1 haver distribui\u00e7\u00e3o de dividendos, sob pena de descapitaliza\u00e7\u00e3o do Fundo (artigos 167 e 189 da Lei 6.404\/76).<\/p>\n

Os ajustes e marca\u00e7\u00f5es a mercado<\/strong> \u2013 e esta parece ser a melhor interpreta\u00e7\u00e3o da Instru\u00e7\u00e3o CVM 516\/2011 \u2013 devem ser utilizados para possibilitar an\u00e1lises financeiras e auxiliar na tomada de decis\u00e3o por parte dos investidores, n\u00e3o tendo nada a ver com o resultado financeiro apurado anualmente pelo Fundo e que pode ser objeto de distribui\u00e7\u00e3o. Trata-se de mero \u201cAjuste de Avalia\u00e7\u00e3o Patrimonial<\/strong>\u201d (AAP), nos termos da Lei 11.638 de 2007.<\/p>\n

Seria completamente il\u00f3gico que, em um ano at\u00edpico com grande valoriza\u00e7\u00e3o de ativos imobili\u00e1rios<\/strong>, o Fundo passasse a distribuir valores com base nesta valoriza\u00e7\u00e3o, pois, no ano seguinte, ela pode n\u00e3o mais se manter e os valores distribu\u00eddos. A\u00ed sim, teriam se constitu\u00eddo em amortiza\u00e7\u00e3o de capital investido pelos cotistas.<\/p>\n

A marca\u00e7\u00e3o a mercado<\/a> n\u00e3o pode servir para distorcer o lucro ou o efetivo preju\u00edzo do exerc\u00edcio, ocultando a inadimpl\u00eancia ou o aumento ou redu\u00e7\u00e3o dos rendimentos percebidos pelo fundo.<\/p>\n

O que importa se determinado fundo possui um im\u00f3vel que no seu patrim\u00f4nio l\u00edquido que est\u00e1 avaliado em R$ 50 milh\u00f5es e que na reavalia\u00e7\u00e3o anual passou a valer R$ 30 milh\u00f5es se o aluguel recebido n\u00e3o sofreu altera\u00e7\u00e3o nesse per\u00edodo?<\/p>\n

Evidente que se o fundo vende este im\u00f3vel e realiza esse preju\u00edzo (at\u00e9 ent\u00e3o apenas referencial), a\u00ed sim o impacto dessa perda deveria ser levado em conta na distribui\u00e7\u00e3o de dividendos, devendo ser compensado por outras fontes de lucro (alugu\u00e9is, juros ou aliena\u00e7\u00f5es de outros ativos com lucro) para viabilizar a distribui\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n

Deve ser observado que a distribui\u00e7\u00e3o de lucros aos quotistas atende a exig\u00eancias da pr\u00f3pria Lei 8.668\/1993 (art. 9\u00ba) e da Receita Federal<\/a>, sob pena de desenquadramento do Fundo do regime tribut\u00e1rio<\/a><\/strong> que lhe \u00e9 pr\u00f3prio, n\u00e3o podendo a CVM pretender, administrativamente, praticar uma redefini\u00e7\u00e3o jur\u00eddica dos referidos valores de lucro para amortiza\u00e7\u00e3o de cotas, eventos que possuem naturezas jur\u00eddicas, tribut\u00e1rias e societ\u00e1rias absolutamente distintas.<\/p>\n

Mesmo que a decis\u00e3o do colegiado esteja temporalmente suspensa, \u00e9 importante que a CVM<\/strong> possa ajustar seu posicionamento a fim de preservar o interesse de mais de 1.540.000 investidores.<\/p>\n

Gustavo Kosnitzer escreveu este artigo com *Sergio Lewin\u00a0<\/em><\/p>\n

*Sergio Lewin, advogado, CEO da empresa Wayda Capital, que se dedica a compra e gest\u00e3o de ativos n\u00e3o-l\u00edquidos. Ex-presidente do Instituto de Estudos Empresariais (IEE), ex-presidente do Instituto Liberdade, ex-presidente do Conselho Diretor da Junior Achievement do Rio Grande do Sul, Ex-vice-presidente da Federa\u00e7\u00e3o das Associa\u00e7\u00f5es Comerciais do Rio Grande do Sul (Federasul). Advogado Tributarista, atuou conselheiro-julgador do Tribunal Administrativo de Recursos Tribut\u00e1rios de Porto Alegre (TART). Ex-diretor do Instituto de Estudos Tribut\u00e1rios de Porto Alegre (IET).<\/em><\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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