{"id":232710,"date":"2022-02-18T08:00:35","date_gmt":"2022-02-18T11:00:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/marco-lopes\/\/"},"modified":"2022-02-17T23:07:21","modified_gmt":"2022-02-18T02:07:21","slug":"fundos-imobiliarios-e-setor-imobiliario-rumo-a-convergencia","status":"publish","type":"suno_column","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/regis-dall-agnese\/fundos-imobiliarios-e-setor-imobiliario-rumo-a-convergencia\/","title":{"rendered":"Fundos Imobili\u00e1rios e setor imobili\u00e1rio: rumo \u00e0 converg\u00eancia"},"content":{"rendered":"

Nos \u00faltimos dois anos, per\u00edodo em que praticamente se sobrep\u00f5e ao in\u00edcio da pandemia, a infla\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o civil<\/strong> medida pela varia\u00e7\u00e3o do INCC foi da ordem de 24%, cerca de 11,4% a.a. J\u00e1 o incremento do custo dos terrenos na cidade de S\u00e3o Paulo, com base nos investimentos que fizemos nesse per\u00edodo, foi at\u00e9 um pouco superior a esse percentual, embora bastante pr\u00f3ximo.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Ou seja, no per\u00edodo considerado, os dois grandes insumos para desenvolvimento de projetos imobili\u00e1rios<\/strong>, de forma mais gen\u00e9rica, tiveram uma varia\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o m\u00e9dio<\/a> pelo menos da ordem de 24%. Isso significa que, para desenvolver um projeto imobili\u00e1rio hoje, o custo \u00e9 facilmente 24% superior ao que era h\u00e1 2 anos atr\u00e1s. Assim, um incorporador, para tentar manter sua margem de lucro<\/a> no desenvolvimento de um projeto, deveria aumentar seu pre\u00e7o de venda pelo menos em 24%.<\/p>\n

Quando analisamos os pre\u00e7os dos im\u00f3veis<\/strong> na economia real conseguimos perceber que, de fato, os pre\u00e7os finais aumentaram nesse intervalo. Em alguns projetos de alto padr\u00e3o<\/strong>, temos aumentos seguramente at\u00e9 superiores a esse patamar. Para outros projetos os aumentos tamb\u00e9m foram bastante expressivos, embora, provavelmente, n\u00e3o suficientes para deixar intocada a margem dos desenvolvedores, mas o suficiente para ainda manter a sua viabilidade econ\u00f4mica.<\/p>\n

Nesse mesmo per\u00edodo, enquanto o custo e o pre\u00e7o dos im\u00f3veis aumentavam expressivamente, o IFIX<\/strong> reduzia seu patamar de cerca de 3.000 pontos para cerca de 2.800 pontos – queda, portanto de 6,7%. E desde julho de 2020 (logo, h\u00e1 mais de um ano e meio), o IFIX tem se mantido no patamar atual, no intervalo de 2.700 a 2.800 pontos, claro que com volatilidade em torno desse range.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Ou seja, enquanto os insumos b\u00e1sicos para desenvolvimento de projetos imobili\u00e1rios aumentaram cerca de 24%, o IFIX n\u00e3o s\u00f3 n\u00e3o acompanhou essa varia\u00e7\u00e3o, mas teve queda de mais de 6%. Arredondando, a grosso modo, pode-se dizer que o descasamento desses \u00edndices nos dois \u00faltimos anos foi da ordem de 30%. Se tiv\u00e9ssemos tido um aumento de renda equivalente esse problema n\u00e3o existiria, mas isso n\u00e3o aconteceu…<\/p>\n

\u00c9 claro que nesse per\u00edodo os juros aumentaram significativamente \u2013 NTN-B de duration longa (2030), por exemplo, passando de IPCA + 3,0% para IPCA + 5,5% \u2013 e com isso os investimentos em Fundos Imobili\u00e1rios<\/a><\/strong> foram afetados na medida em que os investidores passaram a exigir um pr\u00eamio de risco<\/a> maior do produto. Esse maior pr\u00eamio atualmente est\u00e1 em cerca de 450bps para FIIs de ativos financeiros e 350bps para FIIs de tijolo.<\/p>\n

Mas n\u00e3o foi apenas o aumento do pr\u00eamio pelo risco que impactou a precifica\u00e7\u00e3o dos FIIs. Vivemos um per\u00edodo em que tanto o custo de reposi\u00e7\u00e3o dos ativos quanto o pre\u00e7o dos im\u00f3veis aumentaram, mas, na pratica as receitas por eles geradas n\u00e3o acompanharam esse aumento no curto prazo<\/a>, em muitos casos em fun\u00e7\u00e3o do aumento da vac\u00e2ncia<\/strong> dos ativos decorrente dos efeitos da pandemia.<\/p>\n

Pode-se ver isso facilmente, por exemplo, nos setores de pr\u00e9dios corporativos, no mercado de shopping center<\/strong> e no mercado de renda residencial. No setor de log\u00edstica<\/strong>, temos uma situa\u00e7\u00e3o um pouco diferente porque tivemos um forte aumento da demanda que refletiu tamb\u00e9m num discreto aumento das receitas de alugu\u00e9is. J\u00e1 no setor de im\u00f3veis residenciais<\/strong> para venda tamb\u00e9m foi percept\u00edvel o aumento das receitas de vendas, mas ainda menor que o aumento de custos.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Quando avaliamos as novas ofertas p\u00fablicas (ICVM 400) de Fundos Imobili\u00e1rios para Fundos de Tijolo<\/a> nos \u00faltimos 12 meses, percebemos que elas reduziram significativamente, passando de R$ 11 bilh\u00f5es em 2020 para R$ 5 bilh\u00f5es em 2021. Isso demonstra n\u00e3o necessariamente que o investidor est\u00e1 reticente a esse mercado, mas sobretudo que os n\u00edveis de retorno exigidos pelos investidores de uma forma geral est\u00e3o menos compat\u00edveis com a estrutura de custos para desenvolvimento de projetos.<\/p>\n

Enquanto o mercado imobili\u00e1rio mais \u201cpuro\u201d trabalha com horizontes de longo prazo<\/a> e considera muito a aprecia\u00e7\u00e3o dos ativos via ganho de capital<\/a>, os Fundos Imobili\u00e1rios em geral t\u00eam sua precifica\u00e7\u00e3o baseada na gera\u00e7\u00e3o de dividendos<\/a> de curto prazo<\/strong> (yield) e n\u00e3o nas expectativas de longo prazo dos ativos. Enquanto os ativos imobili\u00e1rios ainda s\u00e3o vistos como reserva de valor, as quotas de FII s\u00e3o vistas mais como um ativo gerador de um fluxo peri\u00f3dico e previs\u00edvel de dividendos, quando na verdade tamb\u00e9m podem ser um interessant\u00edssimo instrumento para aferi\u00e7\u00e3o de ganhos de capital.<\/p>\n

A rentabilidade hoje exigida pelos investidores dificulta a aquisi\u00e7\u00e3o de novos projetos<\/strong> em que a conta feche para o vendedor e para o comprador. Para rentabilizar o ativo da forma que o investidor espera, o vendedor do projeto teria que vend\u00ea-lo por um valor inferior ao por ele esperado. Isso faz com que os neg\u00f3cios n\u00e3o aconte\u00e7am e desacelera o mercado.<\/p>\n

Developers querem vender ativos por pre\u00e7os maiores por causa do aumento de custos, ao passo que gestores precisam comprar os ativos por pre\u00e7os menores para entregar a rentabilidade esperada pelo investidor por conta do aumento de juros e do pr\u00eamio pelo risco<\/strong>.<\/p>\n

A defasagem de pre\u00e7os existente entre transa\u00e7\u00f5es realizadas com quotas de Fundos Imobili\u00e1rios vis-\u00e0-vis transa\u00e7\u00f5es de ativos imobili\u00e1rios diretamente \u00e9 bastante grande, ao contr\u00e1rio do que seria intuitivo, dado que os FII trazem comparativamente in\u00fameros benef\u00edcios adicionais a seus investidores, sendo o principal a liquidez.<\/p>\n

Na nossa vis\u00e3o, assim que o mercado tiver alguma clareza quanto ao horizonte de redu\u00e7\u00e3o das taxas de juros pelo Banco Central<\/strong> (o que tende a acontecer em breve), quanto ao in\u00edcio da recupera\u00e7\u00e3o da economia e consequente melhoria da ocupa\u00e7\u00e3o dos ativos imobili\u00e1rios e gera\u00e7\u00e3o de renda, a tend\u00eancia \u00e9 de que haja uma recupera\u00e7\u00e3o muito r\u00e1pida do valor da quota dos Fundos Imobili\u00e1rios, com natural recupera\u00e7\u00e3o do IFIX<\/strong>. Nesse momento o mercado ajustar\u00e1 o descompasso citado de 30% entre o IFIX e a estrutura de custos atual da constru\u00e7\u00e3o civil e voltar\u00e3o com for\u00e7a as novas emiss\u00f5es de quotas de FII.<\/p>\n

Dada essa expectativa e o poder que o instrumento Fundo Imobili\u00e1rio<\/strong> alcan\u00e7ou at\u00e9 hoje no mercado brasileiro, quem j\u00e1 est\u00e1 exposto ao setor \u00e9 saud\u00e1vel manter sua posi\u00e7\u00e3o. Quem ainda n\u00e3o est\u00e1 \u00e9 recomend\u00e1vel tomar uma posi\u00e7\u00e3o (fazendo obviamente a necess\u00e1ria an\u00e1lise dos Fundos, suas pol\u00edticas de investimento, gestores, riscos e ativos), sobretudo em um momento em que as oportunidades existentes no mercado secund\u00e1rio<\/a> s\u00e3o t\u00e3o claras e abundantes.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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