{"id":226123,"date":"2022-01-27T08:00:43","date_gmt":"2022-01-27T11:00:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/marco-lopes\/\/"},"modified":"2022-01-26T22:36:55","modified_gmt":"2022-01-27T01:36:55","slug":"fiagros-de-terra-e-de-papel-como-comparar-o-desempenho-destes-produtos","status":"publish","type":"suno_column","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/gabriel-diniz-junqueira\/fiagros-de-terra-e-de-papel-como-comparar-o-desempenho-destes-produtos\/","title":{"rendered":"Fiagros de Terra e de Papel: como comparar o desempenho desses produtos"},"content":{"rendered":"

Quando a CVM<\/strong> baixou a ICVM 39, em 13 de julho de 2021, permitiu, de maneira tempor\u00e1ria e em car\u00e1ter experimental, o registro de Fundos de Investimento<\/a> nas Cadeias Produtivas Agroindustriais. Desta forma, no \u00faltimo semestre de 2021, o mercado come\u00e7ou a experimentar qual seria o desenho destes novos fundos e como as gestoras e distribuidores iriam ofertar os produtos. O primeiro movimento que se observa de imediato \u00e9 a especializa\u00e7\u00e3o dos fundos, em cr\u00e9dito ou em terras.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Assim como nos FIIs urbanos, os Fiagros<\/strong> t\u00eam apresentado uma divis\u00e3o entre aqueles que investem na atividade imobili\u00e1ria diretamente ou em derivados financeiros do setor como CRAs e LCAs.<\/p>\n

Para tanto, recentemente dois professores da POLI-USP do N\u00facleo de Real Estate, Jo\u00e3o da Rocha Lima Jr e Carolina Greg\u00f3rio, escreveram um brilhante texto de como se deve analisar e comparar a qualidade dos produtos ofertados no mercado de FIIs<\/strong> com base em seus dois principais indicadores Dividend Yield<\/a><\/strong> e TIR.<\/p>\n

No texto, os autores abordam como \u00e9 importante entender as diferen\u00e7as entre os produtos (FIIs de Papel e FIIs de im\u00f3veis) e tamb\u00e9m entre as m\u00e9tricas de compara\u00e7\u00e3o. No ambiente dos Fiagros<\/strong>, a an\u00e1lise \u00e9 estruturalmente a mesma, mudando somente aspectos conjunturais do setor agro para o imobili\u00e1rio urbano. Portanto, quando pensamos em Fiagros, como podemos diferenciar os produtos de cr\u00e9dito e terras e, consequentemente, compar\u00e1-los em termos de retorno para o investidor?<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

C\u00e1lculo<\/h2>\n

Antes de iniciar qualquer tipo de an\u00e1lise a respeito, vale relembrar o que s\u00e3o e como \u00e9 feito o c\u00e1lculo destes indicadores:<\/p>\n

\u2022 TIR<\/strong>: Taxa Interna de Retorno<\/a> \u00e9 a taxa utilizada para indicar a viabilidade e a lucratividade de um projeto. Calcula-se a partir de uma an\u00e1lise do fluxo financeiro do projeto e \u00e9 compar\u00e1vel ao retorno esperado.
\n\u2022 Dividend Yield: \u00c9 um indicador referente ao rendimento de uma a\u00e7\u00e3o ou cota de fundo pelo pagamento dos dividendos<\/a>. Calcula-se relacionando o provento pago com o pre\u00e7o de mercado da a\u00e7\u00e3o ou cota de fundo.<\/p>\n

Uma vez compreendidos, de forma r\u00e1pida, os principais indicadores<\/strong> de an\u00e1lise de um investimento, a pergunta que nos resta responder \u00e9: Quando analisamos um Fiagro, qual destes indicadores devemos utilizar? A resposta nasce na diferencia\u00e7\u00e3o entre os produtos.<\/p>\n

Fiagros de Papel<\/strong> s\u00e3o fundos que comp\u00f5em o seu portf\u00f3lio por meio da aquisi\u00e7\u00e3o de t\u00edtulos estruturados para o financiamento da atividade agr\u00edcola (CRAs e LCAs no caso dos Fiagros Imobili\u00e1rios). Esses fundos se assemelham aos FIDCs<\/strong> e investimentos em renda fixa, apesar de possu\u00edrem cotas negociadas na bolsa de valores<\/a>. Os pagamentos mensais realizados, assim como nos FIIs de Papel, representam o cupom dos t\u00edtulos do portf\u00f3lio impl\u00edcita a corre\u00e7\u00e3o inflacion\u00e1ria.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Os Fiagros de Terras<\/strong>, por sua vez, s\u00e3o fundos focados na aquisi\u00e7\u00e3o de propriedades rurais para arrendamento e ganho imobili\u00e1rio. O valor recebido mensalmente depende das condi\u00e7\u00f5es dos contratos de arrendamento praticados na regi\u00e3o e este est\u00e1 intimamente ligado \u00e0 commodity produzida (sacas de soja ou toneladas de cana, por exemplo).<\/p>\n

Diferentemente dos im\u00f3veis urbanos, as corre\u00e7\u00f5es destes contratos se relacionam com o aumento da capacidade produtiva<\/a> da propriedade e n\u00e3o reajustados pelo IPCA<\/strong> ou IGP-M<\/strong>. Desta forma, os rendimentos tendem a aumentar com o incremento na produtividade da terra e aprecia\u00e7\u00e3o do valor da commodity produzida.<\/p>\n

Outro ponto atrativo dos Fiagros de Terras \u00e9 a valoriza\u00e7\u00e3o patrimonial da propriedade rural<\/strong>. No Brasil, conforme discorremos anteriormente em outros textos da coluna, as taxas nominais<\/strong> de valoriza\u00e7\u00e3o m\u00e9dia se aproximam de 10% a.a.. Desta forma, implica-se em uma valoriza\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio do fundo que n\u00e3o refletida, necessariamente, no Dividend Yield mensal praticado.<\/p>\n

Agora, como podemos realizar uma an\u00e1lise comparativa adequada destes produtos?<\/p>\n

Partindo de uma vis\u00e3o inicial e mais simples do Dividend Yield, nota-se uma diferen\u00e7a importante que se deve ressaltar, os Fiagros de Papel pagam juntamente com os juros a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria<\/a><\/strong> impl\u00edcita o que incorre em uma redu\u00e7\u00e3o em valores reais do patrim\u00f4nio do fundo.<\/p>\n

Por sua vez, nos Fiagros de Terra, o investidor receber\u00e1, al\u00e9m dos proventos dos contratos de arrendamento<\/strong>, um ganho real na valoriza\u00e7\u00e3o de seus im\u00f3veis, por\u00e9m este se reflete no valor da cota patrimonial e pode passar desapercebido pelo mercado. Deve se destacar tamb\u00e9m que uma simples compara\u00e7\u00e3o por meio do Dividend Yield n\u00e3o considera uma an\u00e1lise adequada dos ativos do portf\u00f3lio do fundo e sua capacidade de gerar caixa e retorno para o cotista.<\/p>\n

Portanto, em termos comparativos dos indicadores de an\u00e1lise, a TIR expressa melhor a distin\u00e7\u00e3o entre os produtos, uma vez que abrange a gera\u00e7\u00e3o de caixa<\/a> do portf\u00f3lio e valores de entrada e sa\u00edda dos investidores. Desta forma para um bom c\u00e1lculo da TIR<\/strong> de cada fundo, deve-se sempre buscar conhecer os ativos que os comp\u00f5e e suas respectivas capacidades de gera\u00e7\u00e3o de recursos e valoriza\u00e7\u00e3o patrimonial, n\u00e3o somente observando o pagamento mensal efetuado. Podendo assim refletir seu ganho total no investimento, j\u00e1 que o Fiagro<\/strong> n\u00e3o \u00e9 obrigado, diferentemente dos FIIs, a distribuir 95% do resultado semestral do fundo.<\/p>\n

Agro \u00e9 Top, Agro \u00e9 Pop, FIAGRO<\/strong> \u00e9 Agro.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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