{"id":183165,"date":"2021-09-17T08:00:22","date_gmt":"2021-09-17T11:00:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/natalia-gomez\/"},"modified":"2021-09-13T15:25:35","modified_gmt":"2021-09-13T18:25:35","slug":"fundos-imobiliarios-residenciais","status":"publish","type":"suno_column","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/colunas\/regis-dall-agnese\/fundos-imobiliarios-residenciais\/","title":{"rendered":"Produtos imobili\u00e1rios alternativos para Fundos Imobili\u00e1rios"},"content":{"rendered":"

Enquanto o IFIX continua sofrendo no per\u00edodo de pandemia, atualmente, impactado pelas expectativas de infla\u00e7\u00e3o, juros e n\u00edvel de emprego, basicamente a categoria dos Fundos Imobili\u00e1rios<\/strong><\/a> de CRI continuam apresentando desempenho positivo esse ano.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Alguns fundos perderam momentaneamente parte de sua atratividade junto aos investidores em fun\u00e7\u00e3o das d\u00favidas decorrentes da crise sanit\u00e1ria (perspectivas quanto a vacina\u00e7\u00e3o, novas variantes do v\u00edrus e retorno das empresas) como os Fundos de Lajes Corporativas<\/a><\/strong> e Fundos de Shopping<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Outros ainda s\u00e3o pouco conhecidos pelo p\u00fablico investidor, como os Fundos que investem no mercado residencial, mas passaram a chamar a aten\u00e7\u00e3o mais recentemente em fun\u00e7\u00e3o da destacada performance do setor, passado o p\u00e2nico inicial decorrente da pandemia.<\/p>\n

Atualmente, tivemos uma conflu\u00eancia de fatores que permitiram que se alcan\u00e7asse patamares recordes de vendas de im\u00f3veis residenciais<\/strong>.\u00a0As incorporadoras\/construtoras tiveram tempo para se reorganizar ap\u00f3s a crise de 2015\/2016 e fizeram o dever de casa, melhorando suas estruturas de capital e reduzindo o endividamento corporativo.<\/p>\n

Tamb\u00e9m otimizaram seus processos produtivos e suas \u00e1reas de planejamento, tornando-se mais eficientes em algo que j\u00e1 foi seu calcanhar de Aquiles no passado recente: a efici\u00eancia de projetos e planejamento construtivo.<\/p>\n

Isso, somado a recupera\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os de venda, permitiu que se recuperassem e voltassem a apresentar boas margens operacionais. Por fim, a lei dos \u2018distratos\u2019 permitiu que voltassem a ter planejamento eficiente do fluxo de caixa<\/a>.\u00a0Esses eventos permitiram que os incorporadores voltassem a ter interesse em ofertar produtos ao mercado, gerando uma gradativa retomada da oferta de im\u00f3veis<\/strong>.<\/p>\n

De outro lado, mudan\u00e7as no cen\u00e1rio macro provocaram uma consistente redu\u00e7\u00e3o das taxas de juros<\/strong>, alongamento dos prazos e da oferta do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio para o setor e, mudan\u00e7as nos padr\u00f5es de consumo e na legisla\u00e7\u00e3o vigente permitiram e estimularam modifica\u00e7\u00f5es no produto imobili\u00e1rio, com redu\u00e7\u00e3o no tamanho m\u00e9dio das unidades ofertadas e no ticket de venda.<\/p>\n

Esses eventos provocaram um aumento do \u00edndice de affordability, fazendo com que, mesmo com n\u00edveis de desemprego elevados e sem um aumento real da renda m\u00e9dia da popula\u00e7\u00e3o, uma parcela muito representativa da popula\u00e7\u00e3o voltasse a ter interesse na compra de im\u00f3veis<\/strong>, gerando uma retomada da demanda por im\u00f3veis.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

O efeito demanda ainda foi fortemente ampliado no per\u00edodo da pandemia pelo comportamento do consumidor, que voltou a valorizar aspectos da vida em casa e passou a ter necessidade de amplia\u00e7\u00e3o ou melhoria dos espa\u00e7os de conviv\u00eancia em fam\u00edlia.<\/p>\n

Por isso, atualmente conseguimos ver curvas de oferta e demanda equilibradas no setor, mesmo com um significativo aumento da produ\u00e7\u00e3o e das vendas. O primeiro semestre de vendas de 2021 firmou-se como recorde de vendas para o setor. E, mesmo com a pandemia, o ano de 2020 foi muito positivo.<\/p>\n

Nessa categoria de investimentos se discute sobre se a modalidade que mais vai se desenvolver no mercado de Fundos Imobili\u00e1rios, se \u00e9 a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis em desenvolvimento<\/strong> para venda ou a compra de im\u00f3veis para loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Na verdade, ambas ainda est\u00e3o em est\u00e1gio inicial de desenvolvimento no Brasil sob o ponto de vista de foco das gestoras de FII<\/strong>, e devem sempre existir conjuntamente, mas o potencial da categoria de renda residencial, dadas as caracter\u00edsticas dos investidores de Fundos Imobili\u00e1rios e o que vemos em mercados mais desenvolvidos como o americano, tende a ser muito maior do ponto de vista de recursos alocados.<\/p>\n

Apenas para melhor qualificar, na primeira modalidade temos os Fundos que investem com incorporadores\/construtores desde o in\u00edcio do desenvolvimento dos projetos com a aquisi\u00e7\u00e3o dos terrenos, participando das etapas de desenvolvimento<\/strong> e aprova\u00e7\u00e3o de projetos, constru\u00e7\u00e3o, venda das unidades e, finalmente, recebimento do produto das vendas para devolu\u00e7\u00e3o aos investidores via distribui\u00e7\u00e3o de dividendos<\/a> ou amortiza\u00e7\u00e3o de capital.<\/p>\n

\u00c9 fundamental nessa estrat\u00e9gia a figura do incorporador imobili\u00e1rio<\/strong> que, idealmente com grande expertise, atua como um s\u00f3cio ou prestador de servi\u00e7os para o Fundo. Esses Fundos, via de regra, t\u00eam prazo definido de exist\u00eancia, que gira em torno de 6 anos, que \u00e9 o prazo necess\u00e1rio para realiza\u00e7\u00e3o de um ciclo de investimento e desinvestimento, com amortiza\u00e7\u00e3o das quotas.<\/p>\n

S\u00e3o fundos com maior volatilidade, menor previsibilidade de fluxo de caixa, mas com retornos esperados medidos pela TIR muito atrativos, da ordem de infla\u00e7\u00e3o + 10%aa a 13%aa, e por isso ainda voltados para investidores mais qualificados.<\/p>\n

Na segunda modalidade, temos os Fundos que adquirem ativos residenciais<\/strong>, geralmente prontos, com o objetivo de loca\u00e7\u00e3o e distribui\u00e7\u00e3o de dividendos mensais para os investidores. Essa categoria de Fundo possui prazo de dura\u00e7\u00e3o indeterminado. S\u00e3o Fundos que tendem a ter menor volatilidade, maior previsibilidade de fluxo de caixa, n\u00e3o amortizam as quotas, e distribuem dividendos na ordem de 6% a 8%aa.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Nesse caso deixa de ser t\u00e3o priorit\u00e1ria a figura do incorporador, dado que as unidades habitacionais n\u00e3o s\u00e3o vendidas pelo Fundo, mas passa a ser cr\u00edtica a figura do operador respons\u00e1vel pela administra\u00e7\u00e3o das loca\u00e7\u00f5es e gest\u00e3o do condom\u00ednio.<\/p>\n

Embora possua um grande potencial de crescimento, a categoria do Fundos Residenciais voltados para a renda depende muito da combina\u00e7\u00e3o de juros baixos<\/strong> com renda adequada do consumidor. Essa equa\u00e7\u00e3o ainda \u00e9 dif\u00edcil de fechar no Brasil, sobretudo, pelos patamares ainda muito achatados de renda.<\/p>\n

O aluguel pago pelo inquilino pessoa f\u00edsica<\/strong> \u00e9 que rentabiliza o capital alocado pelo investidor. Conseguir receber renda suficiente para rentabilizar o retorno exigido pelo investidor ap\u00f3s pagas todas as despesas da opera\u00e7\u00e3o \u00e9 o fator que vai possibilitar a cria\u00e7\u00e3o de mais fundos no setor. O desafio \u00e9 conseguir remunerar adequadamente a opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e a opera\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os\/hotelaria simultaneamente.<\/p>\n

Nesse modelo podem ter sucesso tanto opera\u00e7\u00f5es de alto valor agregado com elevado n\u00edvel de servi\u00e7os voltados para o consumidor de mais alta renda, assim como modelos mais espartanos, com reduzido n\u00edvel de servi\u00e7os, voltado para o consumidor que n\u00e3o est\u00e1 disposto a ter elevados gastos com moradia ou aquele com menor renda dispon\u00edvel. O certo, em qualquer dos casos, \u00e9 que a efici\u00eancia da opera\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, a automatiza\u00e7\u00e3o e o uso da tecnologia ser\u00e3o cada vez mais cr\u00edticos nessa atividade.<\/p>\n

Por fim, a qualidade dos ativos imobili\u00e1rios<\/strong> dada pela sua localiza\u00e7\u00e3o, pelo acesso ao transporte p\u00fablico, pela proximidade dos principais eixos urbanos onde as empresas est\u00e3o localizadas, al\u00e9m de itens como a qualidade do projeto arquitet\u00f4nico e a efici\u00eancia das plantas e do entendimento de como ser\u00e1 o desenvolvimento urban\u00edstico e a distribui\u00e7\u00e3o da oferta na cidade para os pr\u00f3ximos anos, far\u00e3o total diferen\u00e7a para o sucesso do produto n\u00e3o s\u00f3 numa atua\u00e7\u00e3o de curto prazo<\/a>, mas sobretudo, num horizonte de longo prazo, onde esse tipo de produto com certeza crescer\u00e1 significativamente numa verdadeira rela\u00e7\u00e3o de parceria com o desenvolvimento urbano.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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