{"id":97281,"date":"2020-11-08T14:00:15","date_gmt":"2020-11-08T17:00:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=97281"},"modified":"2021-02-17T22:38:31","modified_gmt":"2021-02-18T01:38:31","slug":"fii-famb11b-riscos-fundo-monoinquilino","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/fii-famb11b-riscos-fundo-monoinquilino\/","title":{"rendered":"FII: Entenda o tombo do FAMB11B e o risco de confiar em apenas um inquilino"},"content":{"rendered":"

Um colossal espa\u00e7o localizado no cora\u00e7\u00e3o do Rio de Janeiro, na Avenida Rio Branco, marca o ponto onde se ergue o Edif\u00edcio Almirante Barroso, a atual sede da Caixa Econ\u00f4mica Federal. Aqueles que passam ao redor conseguem encontrar uma variedade de servi\u00e7os, de alimenta\u00e7\u00e3o a mobilidade, al\u00e9m de livrarias, farm\u00e1cias e bancas de jornal; mas o que pode n\u00e3o ocorrer ao espectador m\u00e9dio \u00e9 que o im\u00f3vel, pertencente ao Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio (FII) FAMB11B<\/a> que leva o nome do pr\u00e9dio, em poucas semanas ser\u00e1 devolvido e o imponente edif\u00edcio dever\u00e1 ficar vazio, por um bom tempo.<\/p>\t

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Regi\u00e3o central do Rio de Janeiro (RJ)<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n
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No m\u00eas passado, o BTG Pactual (BPAC11)<\/a>, gestor e administrador do FII Edif\u00edcio Almirante Barroso<\/a>, comunicou ao mercado que a locat\u00e1ria Caixa, que ocupa h\u00e1 mais de 50 anos o arranha-c\u00e9u de 22 andares, manifestou seu interesse de devolver integralmente o pr\u00e9dio, movimento previsto para se concretizar em menos de um m\u00eas, no pr\u00f3ximo dia 30 de novembro. Com a sa\u00edda iminente do banco estatal<\/a>, o fundo imobili\u00e1rio<\/a> ter\u00e1 vac\u00e2ncia de 100%.<\/p>\n

Como consequ\u00eancia l\u00f3gica, os investidores colocaram as cotas do FAMB11B, listadas na Bolsa de Valores de S\u00e3o Paulo (B3)<\/a>, em leil\u00e3o. Os ativos despencaram do patamar de R$ 3 mil, do qual vinham se mantendo pr\u00f3ximos desde a crise instaurada em mar\u00e7o devido \u00e0 pandemia, para cerca de R$ 1,6 mil em quest\u00e3o de dois dias. Atualmente, as cotas operam pr\u00f3ximas de R$ 1.490. “O desdobramento de tudo isso \u00e9 traum\u00e1tico”, afirmou o analista CNPI, especialista em Fundos Imobili\u00e1rios da SUNO Research<\/a> Marcos Baroni<\/a>.<\/p>\n

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Mas a decis\u00e3o da Caixa n\u00e3o \u00e9 nova e vem de longe, mais precisamente de dois anos atr\u00e1s. A atual locat\u00e1ria comunicou sua inten\u00e7\u00e3o de desocupar o referido im\u00f3vel em outubro de 2018. A institui\u00e7\u00e3o financeira manifestou o interesse em permanecer somente em uma \u00e1rea de 2.411,80 metros quadrados da \u00e1rea de 54.017,66 metros quadrados do edif\u00edcio. A data definitiva de partida integral, contudo, ficou pendente at\u00e9 o \u00faltimo m\u00eas de outubro.<\/p>\n

No fato relevante<\/a> de 2018, o BTG Pactual informou que estava em “processo de recolocar o im\u00f3vel no mercado com o objetivo de loc\u00e1-lo o mais r\u00e1pido poss\u00edvel, reduzindo a sua vac\u00e2ncia futura.”<\/p>\n

Para Bruno Nardo, gestor da RBR Asset Management, que cuida do segmento de fundos imobili\u00e1rios, a atualiza\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio demanda um retrofit<\/strong> “grande e complexo”. O edif\u00edcio \u00e9 antigo, com p\u00e9 direito baixo, e necessita trocar fachada, instala\u00e7\u00f5es, ar condicionado, elevadores, hall, assim como outros espa\u00e7os. De acordo com o especialista, a obra pode custar de R$ 2 mil a R$ 3 mil por \u00e1rea \u00fatil do pr\u00e9dio e demorar pelo menos 12 meses.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, mesmo com um retrofit impec\u00e1vel, “n\u00e3o ser\u00e1 f\u00e1cil de locar pois o mercado do Rio de Janeiro est\u00e1 bem dif\u00edcil”, ponderou Nardo.<\/p>\n

Procurado pelo SUNO Not\u00edcias<\/strong>, o BTG Pactual n\u00e3o comentou o assunto at\u00e9 o fechamento desta mat\u00e9ria<\/p>\n

Fundos imobili\u00e1rios com caracter\u00edsticas semelhantes<\/h2>\n

Mas o FAMB11B n\u00e3o est\u00e1 sozinho nessa. Existem em torno de cinco a 10 outros fundos de investimento imobili\u00e1rio com “caracter\u00edsticas similares” negociados na Bolsa, afirmou Baroni.<\/p>\n

\u00c9 o caso do Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio Torre Almirante<\/strong> (ALMI11)<\/a>, que possui 40% do Edif\u00edcio Torre Almirante (n\u00e3o confundir com o Edif\u00edcio Almirante Barroso, que, embora fique a poucas quadras de dist\u00e2ncia, \u00e9 um im\u00f3vel distinto). Assim como o FAMB11B, o FII Torre Almirante tem apenas um \u00fanico pr\u00e9dio corporativo situado em uma localiza\u00e7\u00e3o no centro da Cidade Maravilhosa.<\/p>\n

E as semelhan\u00e7as n\u00e3o param por a\u00ed. O ALMI11 tamb\u00e9m \u00e9 administrado pelo BTG Pactual e era ocupado, al\u00e9m de uma ag\u00eancia da Caixa Econ\u00f4mica, integralmente por outra companhia estatal: a Petrobras (PETR4)<\/a>. O problema foi que a petroleira tamb\u00e9m comunicou sua inten\u00e7\u00e3o de devolver o im\u00f3vel, saindo de vez em 2017. At\u00e9 hoje, tr\u00eas anos depois, o FII ainda n\u00e3o se recuperou, apresentando uma vac\u00e2ncia pr\u00f3xima dos 80% e ainda tendo de arcar com os custos do edif\u00edcio.<\/p>\n

Pouco tempo depois, o XP Corporate Maca\u00e9 Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio <\/strong>(XPCM11)<\/a> tamb\u00e9m passa por dificuldades parecidas. Em meados do ano passado, o FII administrado pela Rio Bravo Investimentos e gerido pela XP Gest\u00e3o informou ao mercado em geral que a Petrobras, tamb\u00e9m sua \u00fanica inquilina, formalizou a inten\u00e7\u00e3o de descontinuar suas opera\u00e7\u00f5es no Edif\u00edcio Corporate Maca\u00e9, \u00fanico im\u00f3vel de propriedade do fundo.<\/p>\n

O XPCM11 registra somente um ativo localizado na cidade de Maca\u00e9 (RJ) a 180 quil\u00f4metros da capital do Estado; e apenas um inquilino, que anunciou a perman\u00eancia no im\u00f3vel at\u00e9 o final de dezembro de 2020. Com a sa\u00edda da gigante brasileira, o im\u00f3vel passar\u00e1 a ficar totalmente vago fora do eixo corporativo da capital fluminense, o que pode afetar de forma negativa a posi\u00e7\u00e3o de caixa do fundo no longo prazo.<\/p>\n

Mas n\u00e3o \u00e9 s\u00f3 no Rio de Janeiro que se desenha esse cen\u00e1rio, como mostra o Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio Centro T\u00eaxtil Internacional<\/strong> (CTXT11)<\/a>. O FII veio com uma proposta inicial de ser um centro de conven\u00e7\u00f5es e eventos da \u00e1rea t\u00eaxtil, mas depois adaptou seu modelo para atender locat\u00e1rios corporativos.<\/p>\n

O fundo tem como principal inquilino o Ita\u00fa Unibanco (ITUB4)<\/a>, que sozinha representa cerca de 95% da \u00e1rea loc\u00e1vel do im\u00f3vel. Em abril, no entanto, a grupo financeiro anunciou sua inten\u00e7\u00e3o de devolu\u00e7\u00e3o parcial, com a entrega de unidades que correspondem a 42% da \u00e1rea bruta loc\u00e1vel. Com isso, o CTXT11, que j\u00e1 possu\u00eda uma vac\u00e2ncia de mais de 9%, viu o indicador subir acima dos 50%.<\/p>\n

Um Opala em meio a Up!<\/h2>\n

Ao investidor rec\u00e9m chegado \u00e0 Bolsa ou que acabou de pousar os olhos sobre o universo dos FIIs, pode ser dif\u00edcil imaginar que, em realidade, os fundos imobili\u00e1rios monoativos e monoinquilinos<\/strong> reinavam no passado. Segundo Baroni, no in\u00edcio o Brasil n\u00e3o tinha um mercado desenvolvido e essa classe “cumpriu seu papel na hist\u00f3ria.”<\/p>\n