{"id":664933,"date":"2026-09-21T20:15:07","date_gmt":"2026-09-21T23:15:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/gestor-do-fundo-imobiliario-visc11-explica-venda-de-9-shoppings\/"},"modified":"2026-09-21T20:15:07","modified_gmt":"2026-09-21T23:15:07","slug":"gestor-do-fundo-imobiliario-visc11-explica-venda-de-9-shoppings","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/gestor-do-fundo-imobiliario-visc11-explica-venda-de-9-shoppings\/","title":{"rendered":"Gestor do fundo imobili\u00e1rio VISC11 explica venda de 9 shoppings"},"content":{"rendered":"

O fundo imobili\u00e1rio VISC11<\/strong><\/a> iniciou uma reciclagem de portf\u00f3lio que combina a venda de nove ativos com uma estrutura de cotas s\u00eanior e subordinada firmada com a Tivio. Segundo o gestor Rafael Teixeira, a transa\u00e7\u00e3o deve adicionar aproximadamente R$ 340 milh\u00f5es em caixa l\u00edquido e contribuir para a redu\u00e7\u00e3o da alavancagem do fundo.<\/p>\t

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Foto: Suno\/Banco<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n

Pelos n\u00fameros apresentados, a opera\u00e7\u00e3o envolve cerca de R$ 570 milh\u00f5es em ativos. O VISC11 deixar\u00e1 integralmente sete dos nove empreendimentos e manter\u00e1 participa\u00e7\u00f5es em outros dois. No arranjo criado, a cota s\u00eanior corresponde a 80%, enquanto a subordinada \u2014 onde o VISC11 permanecer\u00e1 investido \u2014 representa 20%, ou cerca de R$ 100 milh\u00f5es.<\/p>\n

Teixeira afirmou que a venda foi estruturada para capturar ganhos operacionais e estrat\u00e9gicos. \u201cA gente melhora bastante os indicadores operacionais do fundo. Quando a gente olha a efici\u00eancia do portf\u00f3lio, no NOI por metro quadrado, venda por metro quadrado, ocupa\u00e7\u00e3o. O produto final, depois dessa venda, vai ficar melhor do que hoje\u201d, disse. Parte dos im\u00f3veis negociados teria perdido relev\u00e2ncia na tese do fundo com o tempo, o que levou \u00e0 decis\u00e3o de concentrar a carteira em ativos mais aderentes.<\/p>\n

VISC11: opera\u00e7\u00e3o com Tivio gera caixa e reduz alavancagem<\/h2>\n

Um dos efeitos esperados \u00e9 a queda da d\u00edvida. Hoje, a d\u00edvida l\u00edquida<\/a> em rela\u00e7\u00e3o ao valor dos im\u00f3veis est\u00e1 em aproximadamente 23%. Considerando a conclus\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es com a Tivio e o P\u00e1tria, a estimativa do gestor \u00e9 que esse indicador recue para cerca de 5%.<\/p>\n\n\t

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A estrutura prev\u00ea prioridade de pagamento \u00e0 cota s\u00eanior. Na posi\u00e7\u00e3o subordinada, de aproximadamente R$ 100 milh\u00f5es, o fundo n\u00e3o receber\u00e1 rendimentos nos tr\u00eas primeiros anos. A remunera\u00e7\u00e3o come\u00e7ar\u00e1 posteriormente. \u201cA gente vai ficar tr\u00eas anos sem rendimento na subordinada, come\u00e7a a receber esse rendimento a partir do quarto ano\u201d, explicou Teixeira, ao destacar que a l\u00f3gica \u00e9 criar uma margem de prote\u00e7\u00e3o para a estrutura e permitir a adequada remunera\u00e7\u00e3o da cota s\u00eanior.<\/p>\n

No cen\u00e1rio-base apresentado, se os ativos mantiverem trajet\u00f3ria de crescimento semelhante \u00e0 dos \u00faltimos anos e a Tivio conseguir vender o portf\u00f3lio em condi\u00e7\u00f5es favor\u00e1veis, o retorno da subordinada pode ser relevante. Em um ambiente ainda mais positivo, todo o resultado excedente \u00e0 remunera\u00e7\u00e3o da cota s\u00eanior fica com a subordinada.<\/p>\n

Venda de ativos traz ganho de capital e al\u00edvio no caixa<\/h2>\n

A gest\u00e3o projeta ganho de capital l\u00edquido de aproximadamente R$ 40 milh\u00f5es com a opera\u00e7\u00e3o com a Tivio, o equivalente a cerca de R$ 1,21 por cota. Esse montante seria incorporado ao resultado acumulado do fundo. \u201cEstamos falando de aproximadamente 40 milh\u00f5es de reais de capital que vai ser distribu\u00eddo e adicionado ao resultado acumulado do fundo de hoje, de 1,15\u201d, afirmou o gestor.<\/p>\n

Segundo Teixeira, a estrutura equilibra benef\u00edcios de curto prazo \u2014 como gera\u00e7\u00e3o de caixa e redu\u00e7\u00e3o de alavancagem \u2014 com uma exposi\u00e7\u00e3o de longo prazo atrelada \u00e0 performance dos ativos transferidos. O desenho da transa\u00e7\u00e3o busca mitigar riscos por meio da subordina\u00e7\u00e3o e da prioridade de pagamentos \u00e0 cota s\u00eanior nos primeiros anos.<\/p>\n\n\t

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Gest\u00e3o ativa v\u00ea portf\u00f3lio mais eficiente e caixa at\u00e9 2029<\/h2>\n

Em paralelo, h\u00e1 uma opera\u00e7\u00e3o com o P\u00e1tria envolvendo a venda parcial de ativos do fundo. De acordo com o gestor, as duas transa\u00e7\u00f5es, somadas, devem garantir conforto de caixa at\u00e9 aproximadamente 2029, considerando obriga\u00e7\u00f5es futuras de aquisi\u00e7\u00e3o e amortiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Teixeira refor\u00e7ou a estrat\u00e9gia de reciclagem como parte da gest\u00e3o ativa. \u201cVoc\u00ea compra o ativo, extrai o valor dele, faz ele crescer, compra um bom cap, vende com uma compress\u00e3o de cap, depois de colher os frutos e fazer o ativo melhorar, isso gera um grande capital que voc\u00ea distribui para o cotista, recomp\u00f5e seu caixa e reinveste para fazer esse ciclo virtuoso acontecer novamente.\u201d Al\u00e9m da venda de ativos, ele destacou ganhos operacionais obtidos ap\u00f3s mudan\u00e7as de gest\u00e3o.<\/p>\n

Como exemplo, citou o Prudente, que, segundo ele, mais do que dobrou o NOI em cinco anos ap\u00f3s a entrada de uma administradora profissional. \u201cIsso mostra como \u00e9 importante uma administradora profissional que consiga fazer colher os frutos, fazer o shopping melhorar em termos de efici\u00eancia e ter uma vis\u00e3o estrat\u00e9gica para o ativo\u201d, disse. A Esta\u00e7\u00e3o Curitiba e o Midway tamb\u00e9m foram mencionados como casos em que a evolu\u00e7\u00e3o operacional acompanhou ajustes na gest\u00e3o.<\/p>\n

A movimenta\u00e7\u00e3o ocorre em um ambiente de juros elevados e menor acesso a novas capta\u00e7\u00f5es. Nesse contexto, a parceria com a Tivio permite ao fundo levantar recursos sem depender exclusivamente de uma nova emiss\u00e3o de cotas, ao mesmo tempo em que cria uma exposi\u00e7\u00e3o de longo prazo aos ativos vendidos \u2014 um risco que, segundo Teixeira, foi dimensionado em rela\u00e7\u00e3o ao tamanho do fundo. \u201c\u00c9 o que a gente sempre busca: comprar por um pre\u00e7o correto, por um bom pre\u00e7o, shoppings que a gente percebe que t\u00eam upside, que t\u00eam valor a ser capturado. Capturar esse valor ao longo de alguns anos e esperar uma oportunidade de vender com compress\u00e3o de cap para poder maximizar o valor, gerar um ganho extraordin\u00e1rio para o cotista e reinvestir esse caixa para buscar novos ciclos\u201d, resumiu.<\/p>\n\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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