{"id":662401,"date":"2026-08-24T21:45:03","date_gmt":"2026-08-25T00:45:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/magm11-diante-da-selic-em-14-gestor-ve-oportunidade-na-volatilidade\/"},"modified":"2026-08-24T21:45:03","modified_gmt":"2026-08-25T00:45:03","slug":"magm11-diante-da-selic-em-14-gestor-ve-oportunidade-na-volatilidade","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/magm11-diante-da-selic-em-14-gestor-ve-oportunidade-na-volatilidade\/","title":{"rendered":"MAGM11: diante da Selic em 14%, gestor v\u00ea oportunidade na volatilidade"},"content":{"rendered":"

O mercado de fundos imobili\u00e1rios<\/a> atravessa um ciclo de forte oscila\u00e7\u00e3o, em meio a juros ainda altos, incertezas fiscais e o calend\u00e1rio eleitoral. Para Tomas Gouv\u00eaa, gestor do MAGM11, a taxa de juros<\/a> segue como o vetor central da reprecifica\u00e7\u00e3o das cotas, embora o ambiente tamb\u00e9m gere janelas para quem investe com horizonte de longo prazo<\/a>.<\/p>\t

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Foto: Suno\/Banco<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n

A Selic est\u00e1 em 14%, e os juros reais dos t\u00edtulos p\u00fablicos indexados \u00e0 infla\u00e7\u00e3o permanecem elevados. Na vis\u00e3o do gestor, esse patamar torna a renda fixa mais competitiva e exige um pr\u00eamio adicional dos ativos imobili\u00e1rios listados. \u201cQuando a gente olha essa NTNB com alguns picos que a gente teve, acima de 8,5%, isso influencia muito diretamente essa reprecifica\u00e7\u00e3o dos fundos imobili\u00e1rios. Naturalmente, quando a gente teve outros momentos, h\u00e1 cinco ou seis anos, de grande fechamento dessas NTNBs, da redu\u00e7\u00e3o da taxa Selic e, naturalmente, da redu\u00e7\u00e3o do juro real, a gente viu um movimento oposto, uma reprecifica\u00e7\u00e3o para cima dos fundos imobili\u00e1rios\u201d, afirmou Gouv\u00eaa.<\/p>\n

Segundo ele, parte do desconto atual das cotas j\u00e1 reflete o quadro de juros altos. A volatilidade recente, contudo, tamb\u00e9m deriva de outros fatores, como infla\u00e7\u00e3o, conflitos internacionais e a frustra\u00e7\u00e3o com cortes de juros esperados no in\u00edcio do ano. No come\u00e7o de 2026, a equipe econ\u00f4mica da MAG Investimentos acompanhava proje\u00e7\u00f5es de Selic perto de 12% no fim do ano. A mudan\u00e7a do cen\u00e1rio ao longo dos meses levou a uma nova precifica\u00e7\u00e3o dos ativos. \u201cQuando a gente olha o macro, a gente tem esses dois grandes fatores que acabam influenciando, nesse momento, dado a volatilidade e dado o alto patamar de taxa de juros, negativamente as cotas dos fundos imobili\u00e1rios. Isso \u00e9 um fator macro que influencia diretamente toda a ind\u00fastria\u201d, disse.<\/p>\n

FIIs: cr\u00e9dito e novas estruturas em foco<\/h2>\n

Para o gestor, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel atribuir todo o movimento das cotas apenas ao macro. H\u00e1 tend\u00eancias espec\u00edficas na ind\u00fastria que exigem an\u00e1lise caso a caso, sobretudo quanto \u00e0 qualidade dos ativos e ao desenho das opera\u00e7\u00f5es. Um exemplo \u00e9 o uso de cotas rec\u00e9m-emitidas como \u201cmoeda\u201d em aquisi\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis e participa\u00e7\u00f5es. Em vez de captar em dinheiro e depois comprar, alguns fundos t\u00eam entregue cotas diretamente aos vendedores. Essa estrutura pode assumir formatos distintos e gerar impactos diferentes, a depender das condi\u00e7\u00f5es. O ponto cr\u00edtico, diz Gouv\u00eaa, \u00e9 entender por que o vendedor aceita receber cotas e quais as implica\u00e7\u00f5es para os demais cotistas.<\/p>\n\n\t

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Nos fundos de papel<\/a>, a alta de juros pressiona a sa\u00fade financeira das empresas tomadoras de cr\u00e9dito. Uma companhia que contrata d\u00edvida a CDI mais 5% com CDI em 8%, por exemplo, sai de um custo pr\u00f3ximo de 13% para algo perto de 19% com a eleva\u00e7\u00e3o da taxa. \u201cHoje, muitas vezes, esse \u00e9 o custo do equity, a expectativa que ele teria de remunera\u00e7\u00e3o no equity dele, e j\u00e1 est\u00e1 tendo que pagar na d\u00edvida. Ent\u00e3o, voc\u00ea v\u00ea que esses juros altos e a condi\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica atual t\u00eam afetado o balan\u00e7o das empresas e a capacidade delas honrarem suas d\u00edvidas\u201d, explicou.<\/p>\n

O aumento do risco de cr\u00e9dito<\/a> pode levar \u00e0 reprecifica\u00e7\u00e3o de CRIs nas carteiras. Eventos de inadimpl\u00eancia, ou a simples piora na percep\u00e7\u00e3o de risco de um devedor, tendem a provocar ajustes negativos nos pre\u00e7os dos pap\u00e9is, com reflexos no patrim\u00f4nio do fundo e no sentimento do investidor.<\/p>\n

FIIs: vis\u00e3o de longo prazo e marca\u00e7\u00e3o a mercado<\/h2>\n

Mesmo com a press\u00e3o recente, Gouv\u00eaa mant\u00e9m avalia\u00e7\u00e3o construtiva para a ind\u00fastria. Para ele, a queda das cotas n\u00e3o invalida a tese \u2014 desde que o investidor entenda a volatilidade e adote horizonte adequado. \u201cEu tenho uma grande convic\u00e7\u00e3o que, por mais que hoje a gente j\u00e1 tenha mais de 3 milh\u00f5es de investidores e um patrim\u00f4nio grande listado em fundos imobili\u00e1rios na Bolsa, essa ind\u00fastria est\u00e1 apenas come\u00e7ando. Temos muito ainda a ganhar na ind\u00fastria e o investimento traz uma efici\u00eancia que vai al\u00e9m da efici\u00eancia fiscal\u201d, afirmou.<\/p>\n

Os fundos oferecem acesso a carteiras diversificadas de im\u00f3veis ou cr\u00e9ditos com gest\u00e3o profissional, em contraste com a concentra\u00e7\u00e3o em um \u00fanico ativo. Para quem mira o longo prazo, a volatilidade pode abrir pontos de entrada, desde que a aloca\u00e7\u00e3o seja estrutural e n\u00e3o uma aposta de curto prazo<\/a> na cota\u00e7\u00e3o. \u201cPara o investidor que est\u00e1 olhando essa quest\u00e3o como um investimento estrutural, como um investimento que ele quer ter uma parcela do portf\u00f3lio dele em ativos imobili\u00e1rios, em cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, a gente tem sim uma oportunidade nessa volatilidade de pontos de entrada. Mas tem que ser com uma vis\u00e3o, naturalmente, de longo prazo para que a gente passe essa volatilidade\u201d, disse.<\/p>\n

Na leitura do gestor, a perspectiva de longo prazo segue atrelada \u00e0 possibilidade de fechamento dos juros ap\u00f3s o ciclo eleitoral. Ele n\u00e3o projeta uma queda acelerada, dado o quadro fiscal, mas considera dif\u00edcil sustentar indefinidamente o n\u00edvel atual. \u201cN\u00e3o tem economia que aguente esse patamar de taxa de juros que a gente est\u00e1 h\u00e1 tanto tempo. Essa volatilidade de cotas, exacerbada, \u00e9 ruim, mas o que o investidor deve entender \u00e9 essa marca\u00e7\u00e3o a mercado\u201d, afirmou.<\/p>\n\n\t

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Fundo aposta em gest\u00e3o multiestrat\u00e9gia e an\u00e1lise de cr\u00e9dito<\/h2>\n

Com cerca de R$ 125 milh\u00f5es, o fundo v\u00ea vantagem no tamanho ainda reduzido para a estrat\u00e9gia de cr\u00e9dito, ao permitir pulveriza\u00e7\u00e3o entre opera\u00e7\u00f5es e ativos. A proposta, por\u00e9m, n\u00e3o \u00e9 permanecer concentrado em cr\u00e9dito indefinidamente. \u201cConforme essa carteira crescer, num cen\u00e1rio que a gente veja tamb\u00e9m um fechamento maior de juros, a gente pode ter uma posi\u00e7\u00e3o maior em ativos prefixados, em ativos IPCA+, que tamb\u00e9m v\u00e3o ter um benef\u00edcio no fechamento de juros e, claro, come\u00e7ar a nossa exposi\u00e7\u00e3o em im\u00f3veis, seja diretamente, seja atrav\u00e9s de outros fundos imobili\u00e1rios, num cen\u00e1rio que a gente veja um risco-retorno mais favor\u00e1vel a essa classe de ativos\u201d, explicou.<\/p>\n

A gest\u00e3o destaca a an\u00e1lise baseada em fundamentos, especialmente em cr\u00e9dito. Antes de investir em um CRI, a equipe avalia o devedor, a empresa, as garantias, a estrutura e a capacidade de pagamento<\/a>. \u201cQuando a gente olha uma opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito, a gente nunca est\u00e1 comprando um CRI. A gente est\u00e1 comprando o que est\u00e1 por tr\u00e1s dessa opera\u00e7\u00e3o. Quem \u00e9 o devedor? Quem \u00e9 essa empresa? Qual \u00e9 o management que est\u00e1 tocando essa empresa? Qual \u00e9 a estrat\u00e9gia dela?\u201d, afirmou Gouv\u00eaa. Outro pilar \u00e9 a origina\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria, com acesso direto a opera\u00e7\u00f5es junto a empresas e propriet\u00e1rios, al\u00e9m de atua\u00e7\u00e3o nos mercados prim\u00e1rio e secund\u00e1rio, o que permite acompanhar de perto garantias e fluxos financeiros.<\/p>\n

Dividendos: fundo v\u00ea espa\u00e7o para manter R$ 0,12 por cota<\/h2>\n

Apesar do foco em cr\u00e9dito, a distribui\u00e7\u00e3o de rendimentos tem chamado aten\u00e7\u00e3o. O fundo vem pagando R$ 0,12 por cota, equivalente a cerca de 1,2% ao m\u00eas, segundo o gestor. Ele afirma que a maior parte desse resultado \u00e9 recorrente; os picos em alguns meses decorreram sobretudo do vencimento ou da negocia\u00e7\u00e3o de aplica\u00e7\u00f5es de caixa, e n\u00e3o de trading recorrente. \u201cO grosso desse rendimento \u00e9 recorrente. A gente carregou ao longo desse um ano, at\u00e9 pela nossa leitura dessa conjuntura desafiadora do Brasil, uma posi\u00e7\u00e3o de caixa grande no fundo. O principal que garantiu essa renda foi a aplica\u00e7\u00e3o desses recursos entre ativos geradores de caixa, que majoritariamente foram os CRIs\u201d, diz.<\/p>\n

Para os pr\u00f3ximos meses, n\u00e3o h\u00e1 guidance formal, mas a avalia\u00e7\u00e3o \u00e9 que a carteira atual tem capacidade de continuar entregando R$ 0,12 por cota no curto prazo.<\/p>\n\n\t

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