{"id":658858,"date":"2026-07-20T20:05:04","date_gmt":"2026-07-20T23:05:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/trxf11-investe-r-14-bilhao-em-complexo-logistico-mercado-livre-e-um-dos-locatarios\/"},"modified":"2026-07-20T20:05:04","modified_gmt":"2026-07-20T23:05:04","slug":"trxf11-investe-r-14-bilhao-em-complexo-logistico-mercado-livre-e-um-dos-locatarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/trxf11-investe-r-14-bilhao-em-complexo-logistico-mercado-livre-e-um-dos-locatarios\/","title":{"rendered":"TRXF11 investe R$ 1,4 bilh\u00e3o em complexo log\u00edstico; Mercado Livre \u00e9 um dos locat\u00e1rios"},"content":{"rendered":"

O fundo imobili\u00e1rio<\/strong> TRX Real Estate, gerido pela TRX, anunciou a maior opera\u00e7\u00e3o de sua hist\u00f3ria: um investimento de aproximadamente R$ 1,435 bilh\u00e3o para a aquisi\u00e7\u00e3o indireta de um complexo com tr\u00eas galp\u00f5es log\u00edsticos de alto padr\u00e3o em Guarulhos, na Regi\u00e3o Metropolitana de S\u00e3o Paulo. Dois desses ativos t\u00eam o Mercado Livre como locat\u00e1rio. Pela dimens\u00e3o, o neg\u00f3cio figura entre as maiores transa\u00e7\u00f5es j\u00e1 realizadas por um fundo imobili\u00e1rio no pa\u00eds.<\/p>\t

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\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\"TRXF11\n\t\t\t<\/picture>\n\n\t\t\t
Imagem gerada por IA<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n

At\u00e9 ent\u00e3o, a maior opera\u00e7\u00e3o individual do TRX Real Estate estava vinculada ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, avaliada em aproximadamente R$ 600 milh\u00f5es. O novo complexo re\u00fane os galp\u00f5es K100, K200 e K300 e totaliza 237.390,70 m\u00b2 de ABL (\u00c1rea Bruta Loc\u00e1vel).<\/p>\n

Com a incorpora\u00e7\u00e3o do ativo, a ABL do portf\u00f3lio cresce 19%, de cerca de 1,25 milh\u00e3o para 1,48 milh\u00e3o de m\u00b2. O montante investido em im\u00f3veis avan\u00e7a 18,4%, de R$ 7,79 bilh\u00f5es para R$ 9,23 bilh\u00f5es. Ao todo, o portf\u00f3lio passa a contar com 115 im\u00f3veis e aproximadamente 3,3 milh\u00f5es de m\u00b2.<\/p>\n

Localiza\u00e7\u00e3o em Guarulhos favorece distribui\u00e7\u00e3o<\/h2>\n

Localizados em Guarulhos \u2014 \u00e1rea conhecida como \u201cFaria Lima dos galp\u00f5es log\u00edsticos\u201d pelo alto valor e disputa de terrenos \u2014 os empreendimentos ficam pr\u00f3ximos do principal mercado consumidor do pa\u00eds e de eixos de transporte da Regi\u00e3o Metropolitana de S\u00e3o Paulo. O complexo est\u00e1 a cerca de 700 metros da Rodovia Presidente Dutra e a menos de cinco quil\u00f4metros do Aeroporto Internacional de Guarulhos, al\u00e9m de ter acesso \u00e0s rodovias Fern\u00e3o Dias, Ayrton Senna e ao Rodoanel Metropolitano de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n

A posi\u00e7\u00e3o estrat\u00e9gica favorece tanto a distribui\u00e7\u00e3o para v\u00e1rias regi\u00f5es quanto opera\u00e7\u00f5es de \u00faltima milha. A escassez de grandes \u00e1reas na regi\u00e3o torna projetos dessa escala dif\u00edceis de replicar.<\/p>\n\n\t

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Mercado Livre ocupa dois galp\u00f5es; K300 aguarda contrato<\/h2>\n

O K200 est\u00e1 conclu\u00eddo e locado ao Mercado Livre. O K100, tamb\u00e9m alugado \u00e0 companhia, encontra-se na fase final de desenvolvimento, com entrega da primeira etapa prevista para julho de 2026 e da segunda para outubro do mesmo ano. Os dois contratos t\u00eam prazo de 10 anos, contados a partir da entrega, e s\u00e3o classificados como at\u00edpicos, com multa por rescis\u00e3o equivalente ao valor dos alugu\u00e9is remanescentes at\u00e9 o fim do contrato, o que eleva a previsibilidade da receita para os cotistas.<\/p>\n

Os tr\u00eas im\u00f3veis foram concebidos no modelo built to suit<\/a> (BTS), em que as especifica\u00e7\u00f5es \u2014 como dimens\u00f5es, estrutura, localiza\u00e7\u00e3o e capacidade do piso \u2014 s\u00e3o definidas para a opera\u00e7\u00e3o do futuro inquilino. O K300 segue em desenvolvimento; sua aquisi\u00e7\u00e3o depende da aprova\u00e7\u00e3o do projeto, da assinatura de um contrato de loca\u00e7\u00e3o built to suit e do cumprimento das demais condi\u00e7\u00f5es documentais. O futuro locat\u00e1rio n\u00e3o foi divulgado.<\/p>\n

Padr\u00e3o AAA, LEED e renda m\u00ednima garantida<\/h2>\n

Enquanto os ativos em obra n\u00e3o gerarem aluguel, a estrutura prev\u00ea renda m\u00ednima garantida sobre o capital desembolsado, como remunera\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria durante a constru\u00e7\u00e3o. O fundo j\u00e1 recebe o aluguel do K200 e passar\u00e1 a receber a renda contratual do K100 ap\u00f3s a entrega.<\/p>\n

Os tr\u00eas galp\u00f5es s\u00e3o classificados como AAA, padr\u00e3o que combina infraestrutura, localiza\u00e7\u00e3o e constru\u00e7\u00e3o de alto n\u00edvel. Entre os atributos do complexo est\u00e3o p\u00e9-direito livre de 12 metros, piso com capacidade para seis toneladas por metro quadrado e sistemas autom\u00e1ticos de combate a inc\u00eandio. Os projetos contemplam a certifica\u00e7\u00e3o LEED Core & Shell, que avalia efici\u00eancia energ\u00e9tica, consumo de \u00e1gua, materiais e impacto ambiental.<\/p>\n

Pagamento parcelado, estrutura indireta e cota s\u00eanior<\/h2>\n

A transa\u00e7\u00e3o ser\u00e1 integralmente paga em dinheiro, sem permuta ou entrega de cotas, por meio de parcelas. O primeiro pagamento est\u00e1 previsto para o fim de julho de 2026, seguido de outras tr\u00eas parcelas semestrais. Cada desembolso depender\u00e1 do cumprimento de condi\u00e7\u00f5es como regulariza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis, andamento e conclus\u00e3o das obras, manuten\u00e7\u00e3o dos contratos de loca\u00e7\u00e3o e demais obriga\u00e7\u00f5es previstas, evitando o pagamento integral antes dos principais marcos.<\/p>\n\n\t

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A aquisi\u00e7\u00e3o \u00e9 indireta: o fundo investe em ve\u00edculos imobili\u00e1rios que participam da compra das empresas propriet\u00e1rias dos ativos. O TRX Log\u00edstico Fundo de Investimento<\/a> Imobili\u00e1rio assinou o contrato para adquirir a totalidade das quotas dessas empresas.<\/p>\n

O Banco XP de Atacado integra a estrutura via cota s\u00eanior, com prioridade no recebimento de recursos. J\u00e1 o fundo e o FII Matriz Log \u2014 da gestora Matriz, desenvolvedora dos galp\u00f5es \u2014 ficam com a cota subordinada, de maior exposi\u00e7\u00e3o a riscos e resultados. Inicialmente, o fundo ser\u00e1 o \u00fanico cotista do FII Matriz Log, concentrando a participa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica subordinada. A estrutura tamb\u00e9m prev\u00ea buscar um refinanciamento ap\u00f3s a conclus\u00e3o das obras, caso as condi\u00e7\u00f5es de mercado sejam favor\u00e1veis.<\/p>\n

Portf\u00f3lio, contratos at\u00edpicos e yield on cost<\/h2>\n

Com a aquisi\u00e7\u00e3o, o segmento log\u00edstico passa a representar aproximadamente 37% da \u00e1rea loc\u00e1vel do portf\u00f3lio, tornando mais equilibrada a composi\u00e7\u00e3o entre im\u00f3veis de varejo e log\u00edstica e ampliando a exposi\u00e7\u00e3o a infraestrutura essencial para o com\u00e9rcio eletr\u00f4nico e a distribui\u00e7\u00e3o em grandes centros.<\/p>\n

A carteira soma 115 im\u00f3veis em 60 cidades, em 18 estados e no Distrito Federal, com ativos de varejo, log\u00edstica, educa\u00e7\u00e3o, sa\u00fade, hospitais, shopping centers e hotelaria. Ap\u00f3s a transa\u00e7\u00e3o, cerca de 79,4% da receita estar\u00e1 vinculada a contratos at\u00edpicos; o prazo m\u00e9dio ser\u00e1 de 13,04 anos; e nenhum ativo isolado representar\u00e1 mais de 6,8% do valor total investido em im\u00f3veis. A base de locat\u00e1rios inclui, al\u00e9m do Mercado Livre, empresas como Assa\u00ed, Grupo Mateus, Hospital Israelita Albert Einstein, P\u00e3o de A\u00e7\u00facar, Shopee, Leroy Merlin e Hospital S\u00edrio-Liban\u00eas.<\/p>\n

A opera\u00e7\u00e3o apresenta um yield on cost estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses. Segundo o fato relevante<\/a>, a estimativa de distribui\u00e7\u00e3o mensal at\u00e9 dezembro de 2026 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota. \u201cEsta \u00e9 a maior opera\u00e7\u00e3o da hist\u00f3ria do TRXF11 e marca uma nova escala para o fundo. Estamos incorporando um complexo log\u00edstico de alto padr\u00e3o, localizado em uma das regi\u00f5es mais estrat\u00e9gicas e disputadas do pa\u00eds, com contratos de longo prazo e gera\u00e7\u00e3o de renda desde as primeiras etapas da transa\u00e7\u00e3o”, afirma Luiz Augusto do Amaral, CEO da TRX Investimentos. “Ao mesmo tempo, o pagamento parcelado e condicionado ao cumprimento de marcos do projeto permite avan\u00e7ar na expans\u00e3o do portf\u00f3lio com disciplina na aloca\u00e7\u00e3o de capital.\u201d<\/p>\n\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n\n\n

Segundo Amaral, o complexo de Guarulhos \u00e9 um exemplo de “ativo trof\u00e9u”, que combina localiza\u00e7\u00e3o irreproduz\u00edvel, padr\u00e3o construtivo elevado, escala operacional e contratos de longo prazo com inquilinos com excelente risco de cr\u00e9dito<\/a>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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