{"id":622669,"date":"2025-09-03T09:00:00","date_gmt":"2025-09-03T12:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=622669"},"modified":"2025-09-03T11:00:57","modified_gmt":"2025-09-03T14:00:57","slug":"fundo-imobiliario-cpts11-vale-a-pena-investir-fii-expectativas-desafios-jj","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/fundo-imobiliario-cpts11-vale-a-pena-investir-fii-expectativas-desafios-jj\/","title":{"rendered":"CPTS11 vale a pena? Veja expectativas e desafios para um dos maiores FIIs do mercado"},"content":{"rendered":"<p>O fundo imobili\u00e1rio <strong>CPTS11<\/strong>, gerido pela Capit\u00e2nia, tem sido alvo de debates no mercado, principalmente em fun\u00e7\u00e3o de sua estrat\u00e9gia de aloca\u00e7\u00e3o, conflitos de interesse, n\u00edvel de alavancagem e o potencial de valoriza\u00e7\u00e3o da carteira. Em live no YouTube, o professor Marcos Baroni, especialista em FIIs da Suno Research, trouxe an\u00e1lises que ajudam a compreender melhor o momento atual do fundo.<\/p>\t<div class=\"wrapper-featured-image\">\n\t\t<figure class=\"spotlightImg\">\n\n\t\t\t<picture>\n\t\t\t\t<source media=\"(max-width: 768px)\" srcset=\"https:\/\/files.sunoresearch.com.br\/n\/uploads\/2024\/09\/iStock-1414797353-400x200.jpg\">\n\t\t\t\t<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"newsContent__article__imgCapa lazyloadDisabled \" src=\"https:\/\/files.sunoresearch.com.br\/n\/uploads\/2024\/09\/iStock-1414797353-800x450.jpg\" width=\"800\" height=\"450\" alt=\"CPTS11 vale a pena? Veja expectativas e desafios para um dos maiores FIIs do mercado\" fetchpriority=high \/>\n\t\t\t<\/picture>\n\n\t\t\t<figcaption class=\"wp-caption-text wp-caption-text--show\">CPTS11: vale a pena investir nesse FII? Veja expectativas e desafios. Foto: iStock<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\t<p>\n\t\t<a href=\"https:\/\/lp.suno.com.br\/minicurso-investindo-fiis\/\" target=\"_blank\" data-element=\"shortcode-suno-banner\" title=\"Banner SUNO, clique e saiba mais\">\n\t\t\t<picture>\n\t\t\t\t<source media=\"(max-width: 500px)\" srcset=\"https:\/\/files.sunoresearch.com.br\/n\/uploads\/2023\/03\/400x300-Minicurso-FIIS.png\">\n\t\t\t\t<img class=\"newsContent__article__imgCapa newsContent__article__imgCapa--banner\"\n\t\t\t\t\tsrc=\"https:\/\/files.sunoresearch.com.br\/n\/uploads\/2023\/03\/1420x240-Minicurso-FIIS.png\"\n\t\t\t\t\tdata-promo-id=\"383125\"\t\t\t\t\t\t\t\t\t\twidth='1420' height='240'\t\t\t\t\talt=\"https:\/\/files.sunoresearch.com.br\/n\/uploads\/2023\/03\/1420x240-Minicurso-FIIS.png\"\n\t\t\t\t>\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n\n\n\n<p>Ao ser questionado sobre um poss\u00edvel conflito de interesses em alguns dos FIIs da carteira do <a class=\"suno-keyword\" data-force=\"yes\" data-priority=\"2\" href=\"https:\/\/www.suno.com.br\/fundos-imobiliarios\/cpts11\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CPTS11<\/a>, Baroni diz que, \u201co maior risco do CPTS11 hoje n\u00e3o \u00e9 esse poss\u00edvel conflito de interesses, acho que esse conflito \u00e9 um <a class=\"suno-keyword\" data-force=\"no\" data-priority=\"1\" href=\"https:\/\/www.suno.com.br\/artigos\/risco-de-imagem\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">risco de imagem<\/a>. Inclusive, eles trazem uma tabela que traz tamb\u00e9m todos os fundos &#8216;conflitados&#8217; e o retorno de cada um, mostrando que o conflito teria gerado resultado de alguma forma\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>Nesse sentido, a gestora divulgou em seu relat\u00f3rio uma tabela comparando os resultados de investimentos do<strong> FII CPTS11 <\/strong>em fundos tamb\u00e9m administrados pela Capit\u00e2nia.<\/p>\n\n\n\n<p>At\u00e9 o momento, a performance tem superado algumas refer\u00eancias. A TIR m\u00e9dia ficou em 18,5%, acima do IFIX (15,3%), CDI (12,9%) e IMA-B (10,3%).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-embed is-type-video is-provider-youtube wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"QUAL O PROBLEMA DO CPTS11? O que est\u00e1 acontecendo com o FII da Capitania\" width=\"1080\" height=\"608\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/_CDufEH-0FA?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n\n\n<p>Apesar desse resultado, Baroni alerta que \u201co grande &#8216;problema&#8217; do CPTS11 hoje \u00e9 a alavancagem. Ele [o FII CPTS11] t\u00eam 21,3% de alavancagem, e um custo de CDI + 0,80%&#8221;, destaca o professor. Segundo ele, os dois \u00faltimos resultados foram \u201cpuxados para baixo\u201d, diante do fundo estar pagando quase R$ 8 milh\u00f5es mensais em despesas financeiras, o que gera maiores desafios para compensar esse custo.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cEsse para mim \u00e9 o grande desafio. \u00c9 uma \u2018roda gigante\u2019 ali de giro de carteira para conseguir sustentar esses rendimentos\u201d, completa Baroni.<\/p>\n\n\n\n<p>Apesar disso, de acordo com o relat\u00f3rio mais recente, o fundo projeta para os pr\u00f3ximos meses <a class=\"suno-keyword\" data-force=\"no\" data-priority=\"1\" href=\"https:\/\/www.suno.com.br\/guias\/dividendos\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">dividendos<\/a> na faixa de R$ 0,085 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 14,95% considerando a cota\u00e7\u00e3o de mercado de R$ 7,28.<\/p>\n\n\n\n<p>Em cen\u00e1rios alternativos, a proje\u00e7\u00e3o de<strong> dividendos do CPTS11<\/strong> varia de R$ 0,075 por cota (13,09% ao ano) at\u00e9 R$ 0,095 por cota (16,83% ao ano).<\/p>\n\n\n\n<p>No pagamento mais recente, em 19 de agosto de 2025, o fundo CPTS11 distribuiu R$ 0,086 por cota, ligeiramente abaixo do valor do m\u00eas anterior, que foi de R$ 0,088. Ao longo dos \u00faltimos 12 meses, os <strong>rendimentos do CPTS11 <\/strong>somaram R$ 0,948 por cota.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><a><\/a>Resultados do CPTS11 e estrat\u00e9gia de ganho com FIIs<\/h2>\n\n\n\n<p>Em julho, o fundo registrou <a class=\"suno-keyword\" target=\"_blank\" data-force=\"no\" data-priority=\"1\" href=\"https:\/\/www.suno.com.br\/artigos\/lucro-liquido\/\" rel=\"noopener\">lucro l\u00edquido<\/a> de R$ 27,719 milh\u00f5es, praticamente em linha com o m\u00eas anterior, de R$ 27,487 milh\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<p>As receitas alcan\u00e7aram R$ 38,989 milh\u00f5es, enquanto as despesas chegaram a R$ 11,27 milh\u00f5es. O resultado por cota foi de R$ 0,084, com distribui\u00e7\u00e3o de R$ 0,086 em agosto.<\/p>\n\n\n\n<p>Um dos pontos que chamou a aten\u00e7\u00e3o de Baroni foi o desempenho da carteira de FIIs. Somente em julho, o CPTS11 obteve <a class=\"suno-keyword\" target=\"_blank\" data-force=\"no\" data-priority=\"1\" href=\"https:\/\/www.suno.com.br\/artigos\/ganho-de-capital\/\" rel=\"noopener\">ganho de capital<\/a> de R$ 9,012 milh\u00f5es com fundos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n<p>No acumulado de 2025, a estrat\u00e9gia de giro de carteira tem sido um destaque positivo, marcando a transi\u00e7\u00e3o do fundo de um perfil mais concentrado em CRIs para uma presen\u00e7a mais forte em FIIs.<\/p>\n\n\n\n<p>Atualmente, o <strong>fundo imobili\u00e1rio CPTS11<\/strong> possui 18 CRIs, que representam 33,2% da carteira, todos indexados ao IPCA, com taxa m\u00e9dia de IPCA + 8,72% ao ano.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u00e1 a parcela destinada a fundos imobili\u00e1rios representa 58,8% dos ativos, com predomin\u00e2ncia de <a class=\"suno-keyword\" target=\"_blank\" data-force=\"no\" data-priority=\"1\" href=\"https:\/\/www.suno.com.br\/artigos\/fundos-de-tijolo\/\" rel=\"noopener\">fundos de tijolo<\/a> (86,2%) e o restante em <a class=\"suno-keyword\" target=\"_blank\" data-force=\"no\" data-priority=\"1\" href=\"https:\/\/www.suno.com.br\/artigos\/fundos-de-papel-valem-a-pena\/\" rel=\"noopener\">fundos de papel<\/a> (13,8%).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><a><\/a>Desconto patrimonial e potencial de valoriza\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n<p>Outro aspecto que chama aten\u00e7\u00e3o \u00e9 o desconto sobre o <a class=\"suno-keyword\" target=\"_blank\" data-force=\"no\" data-priority=\"1\" href=\"https:\/\/www.suno.com.br\/artigos\/valor-patrimonial\/\" rel=\"noopener\">valor patrimonial<\/a>. Na cota\u00e7\u00e3o de 2 de setembro de 2025, o CPTS11 era negociado a R$ 7,40 por cota, enquanto seu valor patrimonial era de R$ 8,87 por cota, o que representa um P\/VP de 0,83 e um desconto patrimonial de aproximadamente 17%.<\/p>\n\n\n\n<p>Considerando os ativos em carteira, a gest\u00e3o estima um potencial de valoriza\u00e7\u00e3o de at\u00e9 35,7% sobre a parte de FIIs, ou de 21,2% quando comparado ao patrim\u00f4nio l\u00edquido.<\/p>\n\n\n\n<p>Aviso importante: este conte\u00fado tem car\u00e1ter exclusivamente informativo e n\u00e3o constitui recomenda\u00e7\u00e3o de compra ou venda de cotas do FII <strong>CPTS11 <\/strong>ou de qualquer outro <a class=\"suno-keyword\" target=\"_blank\" data-force=\"no\" data-priority=\"1\" href=\"https:\/\/www.suno.com.br\/artigos\/ativo-financeiro\/\" rel=\"noopener\">ativo financeiro<\/a>. A decis\u00e3o de investir deve levar em conta o <a class=\"suno-keyword\" target=\"_blank\" data-force=\"no\" data-priority=\"1\" href=\"https:\/\/www.suno.com.br\/artigos\/perfil-de-risco\/\" rel=\"noopener\">perfil de risco<\/a> e os objetivos individuais de cada investidor.<\/p>\n\n\n\t<p>\n\t\t<a href=\"https:\/\/lp.suno.com.br\/ebook-investindo-em-dividendos\/\" target=\"_blank\" data-element=\"shortcode-suno-banner\" title=\"Banner SUNO, clique e saiba mais\">\n\t\t\t<picture>\n\t\t\t\t<source media=\"(max-width: 500px)\" srcset=\"https:\/\/files.sunoresearch.com.br\/n\/uploads\/2023\/03\/400x300-Dividendos.png\">\n\t\t\t\t<img class=\"newsContent__article__imgCapa newsContent__article__imgCapa--banner\"\n\t\t\t\t\tsrc=\"https:\/\/files.sunoresearch.com.br\/n\/uploads\/2023\/03\/1420x240-Dividendos.png\"\n\t\t\t\t\tdata-promo-id=\"383163\"\t\t\t\t\t\t\t\t\t\twidth='1420' height='240'\t\t\t\t\talt=\"https:\/\/files.sunoresearch.com.br\/n\/uploads\/2023\/03\/1420x240-Dividendos.png\"\n\t\t\t\t>\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Confira quais s\u00e3o as principais perspectivas sobre o momento atual do fundo imobili\u00e1rio CPTS11, um dos maiores FIIs do Brasil.<\/p>\n","protected":false},"author":43,"featured_media":575930,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[66],"tags":[105776],"suno_strategy":[],"class_list":["post-622669","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiis","tag-cpts11"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v24.4 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>CPTS11: vale a pena investir nesse FII? 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