{"id":305931,"date":"2022-10-11T15:00:27","date_gmt":"2022-10-11T18:00:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=305931"},"modified":"2022-10-10T21:43:19","modified_gmt":"2022-10-11T00:43:19","slug":"setor-fiis-galpoes-logisticos-aquecido-desafios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/setor-fiis-galpoes-logisticos-aquecido-desafios\/","title":{"rendered":"Setor de FIIs de galp\u00f5es log\u00edsticos continua aquecido, mas h\u00e1 desafios. Como escolher ativos?"},"content":{"rendered":"

Com o avan\u00e7o do e-commerce durante a pandemia, muitos gestores de fundos imobili\u00e1rios<\/a> viram oportunidades para aumentar investimentos nos fundos de tijolos, focados especificamente nos galp\u00f5es log\u00edsticos<\/strong>.<\/p>\t

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Fundos Imobili\u00e1rios. Foto: Pixabay<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\t

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Mas esse quadro mudou para os grandes players do varejo de e-commerce<\/strong>, que agora passam por dificuldades, prejudicando os fundos desse segmento — o aluguel e venda desses galp\u00f5es, como se sabe, impulsionam o setor. As a\u00e7\u00f5es de <\/strong>Magazine Luiza<\/strong> (MGLU3)<\/a>, Via<\/strong> (VIIA3) e Americanas<\/strong> (AMER3) j\u00e1 perderam 37,45%, 39,24% e 44,86%, respectivamente, no acumulado dos primeiros nove meses do ano.<\/p>\n

J\u00e1 a Shopee<\/strong>, que desenvolveu sua log\u00edstica na opera\u00e7\u00e3o brasileira, e a Amazon<\/strong> (AMZO34<\/a>), est\u00e3o colocando o p\u00e9 no freio em algumas regi\u00f5es, despertando d\u00favidas nos investidores sobre qual ser\u00e1 a tend\u00eancia do e-commerce daqui para frente e, consequentemente, refletindo como ser\u00e1 a situa\u00e7\u00e3o dos FIIs de galp\u00f5es<\/strong>.<\/p>\n

A Shopee, sediada em Singapura, est\u00e1 demitindo funcion\u00e1rios e fechando opera\u00e7\u00f5es na Am\u00e9rica Latina, enquanto a Amazon decidiu adiar investimentos em log\u00edstica na Am\u00e9rica do Norte.<\/p>\n

De acordo com o s\u00f3cio da Guardian Gestora, Guilherme Maziero, a queda das varejistas<\/strong> na bolsa de valores reflete a situa\u00e7\u00e3o financeira atual bastante fr\u00e1gil do setor de uma forma geral.<\/p>\n

\u201cMas o segmento tende a se recuperar no m\u00e9dio prazo, com o arrefecimento da infla\u00e7\u00e3o e queda dos juros<\/strong>, o que retomar\u00e1 o poder de consumo da popula\u00e7\u00e3o\u201d, afirma.<\/p>\n

Por outro lado, os fundos que est\u00e3o alugando galp\u00f5es para essas varejistas em formato de contratos at\u00edpicos devem sentir impacto no m\u00e9dio e longo prazo<\/a>, quando chegar ao t\u00e9rmino dos contratos de loca\u00e7\u00e3o. Pode resultar em eventual redu\u00e7\u00e3o da ocupa\u00e7\u00e3o destes grupos, segundo o s\u00f3cio da Guardian. Se os fundos possu\u00edrem um contrato t\u00edpico mais fraco, deve causar impacto nos rendimentos no curto prazo<\/a>.<\/p>\n

Caio Ventura, analista da Guide Investimentos lembra que nos \u00faltimos meses houve uma mudan\u00e7a de din\u00e2mica entre FIIs de tijolos<\/strong> e de pap\u00e9is, favorecida pelo movimento de desinfla\u00e7\u00e3o no pa\u00eds, al\u00e9m de uma expectativa de continuidade dessa queda da infla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\u201cO movimento reduz o gap de dividend yield<\/strong> entre as classes de ativos e, portanto, torna os fundos de tijolo<\/a> <\/strong>mais interessantes dentro desse contexto macroecon\u00f4mico local\u201d, diz Ventura.<\/p>\n\t

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Mercado de FIIs de galp\u00f5es log\u00edsticos segue quente<\/h2>\n

No in\u00edcio da pandemia, com o aumento do e-commerce<\/strong>, o mercado percebeu que o segmento estava mais aquecido e muitos investidores decidiram entrar no fluxo. Bruno Viveiros, da Warren Investimentos, relembra que durante o per\u00edodo muitos FIIs estavam sendo inclusive emitidos dentro da estrat\u00e9gia de log\u00edstica.<\/p>\n

\u201cAt\u00e9 a metade de 2021, a log\u00edstica estava andando bem, mas vimos um pre\u00e7o sobre valor patrimonial<\/a> m\u00e9dio acima de 10% no mercado, e n\u00f3s n\u00e3o ach\u00e1vamos que o valor fazia sentido no longo prazo\u201d, explicou.<\/p>\n

J\u00e1 em 2022, Viveiros observa que os ativos come\u00e7aram a ficar mais pr\u00f3ximos do que seria um \u201cpre\u00e7o justo<\/a>\u201d do tijolo. Entretanto, a vis\u00e3o da Warren \u00e9 de que ainda h\u00e1 mais espa\u00e7o para cair, dependendo do ativo escolhido – especialmente os que n\u00e3o sofreram com o ciclo de juros<\/strong>.<\/p>\n

Na vis\u00e3o do analista, o mercado se superaqueceu e pode ocorrer uma oferta ainda mais alta. \u201cIsso \u00e9 evidenciado principalmente pela aquisi\u00e7\u00e3o do BTLG11<\/a> <\/strong>de dois FIIs (BLCP11<\/a> <\/strong>e VVPR11<\/a><\/strong>), que vieram mais alavancados\u201d, disse. A oportunidade, diz ele, foi vista pelos administradores do BTLG11 e agora est\u00e1 se consolidando com os ativos.<\/p>\n

Na ponta contr\u00e1ria, Maziero acredita que o setor continua favorecido, com altos n\u00edveis de atividade construtiva e taxa de vac\u00e2ncia<\/a> de apenas 9,7%, conforme dados do relat\u00f3rio Colliers do segundo trimestre de 2022.<\/p>\n

\u201cO n\u00edvel de vac\u00e2ncia de equil\u00edbrio \u00e9 entre 10 e 12%, ou seja, abaixo destes patamares existe press\u00e3o de subida de valores de loca\u00e7\u00e3o, pelo lado dos propriet\u00e1rios locadores\u201d, assinala.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, ele destaca que dos 752 mil metros quadrados entregues no segundo trimestre no Brasil aproximadamente 86% j\u00e1 foram entregues pr\u00e9-locados.<\/p>\n

A \u201cpreocupa\u00e7\u00e3o\u201d de Maziero \u00e9 o grande desafio que os fundos de tijolo devem enfrentar daqui para frente, o que est\u00e1 relacionado ao custo de reposi\u00e7\u00e3o dos galp\u00f5es que foram entregues recentemente.<\/p>\n\t

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\u201cComo eles foram desenvolvidos em um cen\u00e1rio de pandemia e com custos de terreno, constru\u00e7\u00e3o e de capital substancialmente mais altos, [os custos] v\u00e3o implicar diretamente em valores de loca\u00e7\u00e3o mais altos, o que pode inibir a demanda de potenciais locat\u00e1rios mais sens\u00edveis a valores de loca\u00e7\u00e3o\u201d, afirmou.<\/p>\n

Recomenda\u00e7\u00f5es de FIIs de galp\u00f5es<\/h2>\n

Na vis\u00e3o do banco Santander<\/strong> (SANB11)<\/a>, com a melhora de FIIs de tijolo de um modo geral, o banco sugeriu a compra de outros ativos vinculados \u00e0 log\u00edstica e ao segmento corporativo, projetando um avan\u00e7o do setor de varejo e do segmento corporativo \u2013 especialmente para fundos com ativos de qualidade e bem localizados.<\/p>\n

Veja mais FIIs recomendados pelo Santander:<\/p>\n