{"id":291322,"date":"2022-08-30T18:38:07","date_gmt":"2022-08-30T21:38:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=291322"},"modified":"2022-08-31T09:20:52","modified_gmt":"2022-08-31T12:20:52","slug":"fundos-imobiliarios-juros-no-mercado-fiis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/fundos-imobiliarios-juros-no-mercado-fiis\/","title":{"rendered":"Fundos imobili\u00e1rios: qual a influ\u00eancia da alta dos juros no mercado de FIIs?"},"content":{"rendered":"

Quando a taxa de juros est\u00e1 em tend\u00eancia de alta, geralmente, as cotas dos fundos imobili\u00e1rios caem. A correla\u00e7\u00e3o negativa entre juros e o IFIX oferece maior risco ao mercado de fundos imobili\u00e1rios<\/strong>. Por\u00e9m, at\u00e9 neste momento de taxa selic de 13,75% e os investidores em “fuga” para a renda fixa, existem oportunidades no mercado de FIIs.<\/p>\t

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Fundos imobili\u00e1rios - Fonte: Unsplash<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\t

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Mas afinal, por que os juros afetam tanto os fundos imobili\u00e1rios? Resumindo, quanto maiores os juros, menores s\u00e3o as expectativas do mercado quanto \u00e0 valoriza\u00e7\u00e3o dos fundos imobili\u00e1rios. Por isso, quando os juros est\u00e3o em patamares elevados e os t\u00edtulos p\u00fablicos<\/strong><\/a> est\u00e3o com pr\u00eamios maiores, as cotas dos FIIs tendem a cair.<\/p>\n

Sendo ainda mais simples na explica\u00e7\u00e3o, quando os t\u00edtulos p\u00fablicos est\u00e3o com pr\u00eamios em alta, os investidores decidem tomar menos risco no mercado de renda vari\u00e1vel, buscando rentabilidades maiores na renda fixa. Isso significa que tudo est\u00e1 perdido para os fundos imobili\u00e1rios em momento de alta dos juros? N\u00e3o necessariamente.<\/p>\n

O analista e especialista em Renda Fixa, Vin\u00edcius Romano<\/strong>, explica que os juros da NTN-B<\/strong><\/a> – t\u00edtulos p\u00fablicos indexados ao IPCA – s\u00e3o inversamente proporcionais ao IFIX<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Por\u00e9m, o analista explica que o ciclo imobili\u00e1rio difere do ciclo de juros. \u201cN\u00e3o necessariamente os juros subindo impedem o fundo de ter uma receita maior com seus alugu\u00e9is\u201d, destaca Romano. Se por um lado as cotas podem cair com os juros mais elevados, o mercado imobili\u00e1rio pode estar num ciclo positivo.<\/p>\n

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Juros elevados tamb\u00e9m oferecem oportunidades para os fundos imobili\u00e1rios<\/h2>\n

Os juros elevados est\u00e3o criando p\u00e2nico e irracionalidade no mercado de FIIs? As pessoas n\u00e3o est\u00e3o sabendo a diferen\u00e7a entre risco e oportunidade? Diante dessas perguntas, o analista da Suno Research Marcos Baroni<\/strong> conversou com os especialistas da Plural Gest\u00e3o de Recursos <\/strong>em seu canal do Youtube, para esclarecer melhor a rela\u00e7\u00e3o entre os fundos imobili\u00e1rios e os juros.<\/p>\n

\u00c9 claro que os juros elevados oferecem riscos<\/strong> ao mercado de fundos imobili\u00e1rios. O primeiro deles j\u00e1 foi citado acima: a press\u00e3o sobre os pre\u00e7os tende a desvalorizar as cotas dos fundos. Isso pode levar muitos investidores ao erro de vender no preju\u00edzo, mesmo FIIs que possuem qualidade.<\/p>\n

Do mesmo modo, os fundos de receb\u00edveis que possuem ativos relacionados \u00e0 d\u00edvida imobili\u00e1ria possuem um \u201cmeio termo\u201d entre o risco e o retorno. Por um lado, a d\u00edvida imobili\u00e1ria<\/strong> fica mais cara, uma vez que as empresas tomam d\u00edvidas indexadas \u00e0 infla\u00e7\u00e3o, IGP-M ou CDI. Com os juros mais elevados, o custo da d\u00edvida tamb\u00e9m aumenta, gerando maior risco de cr\u00e9dito.<\/p>\n

Por outro lado, os FIIs de CRI<\/strong> tornam-se melhores pagadores de dividendos. Durante todo esse ciclo de eleva\u00e7\u00e3o da taxa Selic e do aumento da infla\u00e7\u00e3o, os fundos de receb\u00edveis pagaram rendimentos acima da infla\u00e7\u00e3o, mostrando que a ind\u00fastria de FIIs \u00e9 vers\u00e1til a ponto de oferecer pr\u00eamios interessantes at\u00e9 nos momentos macroecon\u00f4micos mais complicados.<\/p>\n\t

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A busca pelas oportunidades em concorr\u00eancia com a renda fixa<\/h2>\n

No Brasil, a renda fixa foi o principal objeto de investimento do brasileiro. Por isso, quando os juros sobem, cria-se uma certa \u201ccompeti\u00e7\u00e3o\u201d entre os ativos de RF e renda vari\u00e1vel, afirma Rafael Zlot<\/strong>, CIO da Plural Gest\u00e3o de Recursos. Acima de um certo patamar, o investidor prefere buscar 1% ao m\u00eas na renda fixa. \u201cMas tem outros ativos que ficam mais baratos e d\u00e3o oportunidades ao investidor\u201d, refor\u00e7a Zlot.<\/p>\n

Por\u00e9m, como estamos no meio do ciclo de alta dos juros, fica dif\u00edcil para o investidor entender a din\u00e2mica dos fundos imobili\u00e1rios. O diretor de gest\u00e3o da Plural Gest\u00e3o de Recursos, Alexandre Donini, afirma que \u201cnesta posi\u00e7\u00e3o em que estamos \u00e9 dif\u00edcil saber aonde isso vai parar\u201d. Neste ponto, ele considera que parte do desconto que muitos fundos da ind\u00fastria est\u00e3o sofrendo vem da incerteza sobre o desfecho do ciclo de alta.<\/p>\n

Por isso, Donini considera que os juros altos tamb\u00e9m oferecem oportunidades, principalmente pelos pre\u00e7os das cotas que ficam mais pressionados. Nos \u00faltimos meses, vimos fundos imobili\u00e1rios com excelentes portf\u00f3lios sendo negociados com 30% de desconto do seu pre\u00e7o em rela\u00e7\u00e3o ao valor patrimonial das cotas. \u201cIsso d\u00e1 maior oportunidade de compra para os investidores\u201d, afirma Donini.<\/p>\n

Na mesma linha, Zlot exemplifica o quanto o cen\u00e1rio de juros elevados tamb\u00e9m oferecem oportunidades aos investidores. \u201cTomando como exemplo um ativo X com desconto de 5% a 15% em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 cota patrimonial e com a Selic em 13,75% ou 14%: se o FII paga 16% de dividend yield<\/strong><\/a> com isen\u00e7\u00e3o fiscal nos rendimentos, voc\u00ea tem uma \u00f3tima oportunidade\u201d, comenta.<\/p>\n

Ou seja, existem ativos que pagam remunera\u00e7\u00f5es mensais acima de 1% ao m\u00eas, possuindo um grande desconto no valor patrimonial. Portanto, h\u00e1 muitas oportunidades nesse contexto.<\/p>\n

Investindo em fundos imobili\u00e1rios na l\u00f3gica do “contraciclo” dos juros<\/h2>\n

\u201cA gente tem que pensar com a cabe\u00e7a do \u2018contraciclo\u2019\u201d, refor\u00e7a Donini. Em sua vis\u00e3o, quem comprou FIIs quando a Selic estava a 2% sofreu com essa subida de juros. E quem v\u00ea seus ativos desvalorizados “tem a sensa\u00e7\u00e3o de que algo est\u00e1 ruim, mas n\u00e3o funciona assim no mercado de capitais”.<\/p>\n

Por outro lado, o diretor de gest\u00e3o da Plural acredita que esses descontos precisam ser considerados como oportunidades de compra. No caso dos fundos de tijolos<\/strong>, o custo de reposi\u00e7\u00e3o \u00e9 bem maior que antes. Est\u00e1 mais caro para um fundo imobili\u00e1rio fazer novas aquisi\u00e7\u00f5es de ativos, pois o pre\u00e7o subiu demais. Isso tamb\u00e9m explica a raz\u00e3o da desvaloriza\u00e7\u00e3o das cotas dos fundos de tijolos nos \u00faltimos meses.<\/p>\n

\u201cMas, agora, estamos pr\u00f3ximos do fim de um ciclo de alta dos juros\u201d, afirma o especialista. Tudo isso leva a crer que existe um potencial de valoriza\u00e7\u00e3o enorme para tijolo, mas a velocidade que isso ocorre a gente n\u00e3o sabe.<\/p>\n

E tudo indica que essa guinada dos fundos imobili\u00e1rios j\u00e1 come\u00e7ou. No m\u00eas de agosto, o IFIX<\/strong> valorizou bastante. Do dia primeiro dia do m\u00eas at\u00e9 o dia 30, o principal \u00edndice de fundos imobili\u00e1rios valorizou mais de 7%.<\/p>\n

Quem foi comprando cotas de fundos de tijolo nos \u00faltimos meses conseguiu surfar uma grande valoriza\u00e7\u00e3o. Parte disso pode ser explicado pela din\u00e2mica dos juros futuros, que ca\u00edram de 13,5% para 11,5% nos \u00faltimos 30 dias. Mesmo com uma valoriza\u00e7\u00e3o recente para 12%, os fundos imobili\u00e1rios n\u00e3o tiveram seu desempenho afetado.<\/p>\n

Em outras palavras, quem investiu pensando no “contraciclo” est\u00e1 bem neste momento. Aqueles fundos que eram negociados com descontos de 10% a 30% do seu valor patrimonial agora est\u00e3o mais valorizados.<\/p>\n

Por fim, como disse o analista Marcos Baroni, \u201co Brasil ainda vai ter um cen\u00e1rio restritivo durante um tempo, mas dificilmente vai piorar\u201d. Se os juros v\u00e3o come\u00e7ar a cair daqui para frente, \u00e9 dif\u00edcil cravar com certeza, mas que existem oportunidades, isso \u00e9 fato!<\/p>\n

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