{"id":250233,"date":"2022-04-12T15:23:55","date_gmt":"2022-04-12T18:23:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/?p=250233"},"modified":"2022-04-13T16:08:40","modified_gmt":"2022-04-13T19:08:40","slug":"10-anos-mxrf11-maxi-renda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.suno.com.br\/noticias\/10-anos-mxrf11-maxi-renda\/","title":{"rendered":"MXRF11 completa 1 d\u00e9cada: Como come\u00e7ou e para onde vai o FII mais popular da Bolsa?"},"content":{"rendered":"

No dia 13 de abril de 2012, o fundo imobili\u00e1rio Maxi Renda (MXRF11<\/a><\/strong>) celebrou a sua listagem na bolsa de valores brasileira, que, \u00e0 \u00e9poca, ainda era BM & FBovespa, n\u00e3o a atual Brasil, Bolsa, Balc\u00e3o (B3). O FII j\u00e1 nasceu como um ativo h\u00edbrido, mas com um portf\u00f3lio e estrat\u00e9gia de gest\u00e3o muito diferente da que tem no presente.<\/p>\t

\n\t\t
\n\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\"MXRF11\n\t\t\t<\/picture>\n\n\t\t\t
Centro de S\u00e3o Paulo. Foto: Vanessa Bumbeers\/ Unsplash<\/figcaption>\n\t\t<\/figure>\n\t<\/div>\n\n\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

Naquele ano, o principal \u00edndice de fundos imobili\u00e1rios<\/strong> da Bolsa, o IFIX, foi criado. Al\u00e9m disso, houve a regulamenta\u00e7\u00e3o do market maker<\/a><\/em> (formador de mercado, que garante mais liquidez para os fundos) e a oferta de diversos novos fundos, como o MXRF11.<\/p>\n

Ao fim de 2012, a BM & FBovespa tinha 87 fundos imobili\u00e1rios sendo negociados em preg\u00f5es. A maior parte deles eram fundos \u201cmonos\u201d: com apenas um ativo e um usu\u00e1rio, no regime de gest\u00e3o passiva, que era o mais comum naquele come\u00e7o. Por\u00e9m, o Maxi Renda<\/strong> j\u00e1 apresentava algumas diferen\u00e7as.<\/p>\n

\u201cEmbora tivesse uma gest\u00e3o mais passiva, como era comum naquele momento, o MXRF11 nasceu com uma caracter\u00edstica bem diferente dos demais, que era sua multiestrat\u00e9gia: o fundo j\u00e1 investia em outros fundos, CRIs e tamb\u00e9m em desenvolvimento imobili\u00e1rio\u201d, conta Andr\u00e9 Masetti<\/strong>, atual gestor do Maxi Renda.<\/p>\n

Embora diferenciado, Masetti lembra que o FII<\/strong> tinha diversos reveses e era \u201csem gra\u00e7a\u201d comparado aos n\u00edveis atuais. Segundo o gestor, o book de Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios<\/a> tinha problemas de inadimpl\u00eancia, os contratos de desenvolvimento eram mal estruturados e a carteira de FOFs investia em fundos com custo de aquisi\u00e7\u00e3o elevados.<\/p>\n

\u201cO mercado era pouco desenvolvido, com bem menos investidores (cerca de 100 mil). Como consequ\u00eancia, o patrim\u00f4nio l\u00edquido era baixo e a liquidez, tamb\u00e9m. Ficou assim por alguns anos, at\u00e9 que a pr\u00f3pria ind\u00fastria evoluiu e o fundo correu atr\u00e1s de melhorias\u201d, diz Masetti.<\/p>\n

No IPO do MXRF11<\/strong>, a cota valia cerca de R$ 97,00, com 538.834 pap\u00e9is em circula\u00e7\u00e3o. O patrim\u00f4nio l\u00edquido do fundo estava avaliado em R$ 52,26 milh\u00f5es. Naquele in\u00edcio, a gestora ainda n\u00e3o contabilizava a quantidade de cotistas do FII.<\/p>\n

Atualmente, o pre\u00e7o da cota<\/strong> do fundo est\u00e1 em R$ 9,49, para os 226,04 milh\u00f5es de pap\u00e9is em circula\u00e7\u00e3o. J\u00e1 o patrim\u00f4nio l\u00edquido do fundo est\u00e1 avaliado em R$ 2,30 bilh\u00f5es. Em termos de cotistas<\/strong>, o Maxi Renda tem o maior volume da ind\u00fastria da fundos imobili\u00e1rios, com 515.542 investidores<\/strong>.<\/p>\n\t

\n\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\n\t\t\t<\/picture>\n\t\t<\/a>\n\t<\/p>\n\n\n

O ponto de virada do MXRF11<\/h2>\n

O caminho que levou o Maxi Renda a ser o maior fundo imobili\u00e1rio em termos de cotistas e ser relevante no mercado s\u00f3 come\u00e7ou a ser trilhado a partir de 2017, quando a gestora XP Asset<\/strong> decidiu que precisava reformular o fundo, desde a sua gest\u00e3o at\u00e9 o portf\u00f3lio de ativos.<\/p>\n

\u201cNo ano de 2017, os FIIs enfrentavam dificuldades, porque as taxas de juros estavam em patamares altos, como agora. Naquele momento, o Maxi Renda tinha uns 5,5 mil cotistas e um patrim\u00f4nio l\u00edquido de R$ 250 milh\u00f5es\u201d, diz o gestor.<\/p>\n

\"Evolu\u00e7\u00e3o
Evolu\u00e7\u00e3o do Valor da Cota do MXRF11. Fonte: relat\u00f3rio gerencial.<\/figcaption><\/figure>\n

Com os juros altos, os problemas com os CRIs ficaram maiores, assim como as dificuldades com os contratos de desenvolvimento imobili\u00e1rio. Masetti diz que chegou \u00e0 gest\u00e3o do MXRF11<\/strong> neste ano, com a miss\u00e3o de reformular o fundo. Foram tr\u00eas os principais pontos trabalhados que levaram o Maxi Renda ao patamar atual:<\/p>\n